Belegeinsicht in der WEG: Was das Einsichtsrecht wirklich erlaubt

Was ist das Einsichtsrecht nach § 18 Abs. 4 WEG?

Der Anspruch richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und wird durch den amtierenden Verwalter erfüllt. Vertieft ist das Einsichtsrecht als Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung bereits im Beitrag Ordnungsmäßige Verwaltung und Erhaltung angesprochen; hier geht es um die praktischen Streitfragen, die sich stellen: Wo findet die Einsicht statt, was darf man mitnehmen, braucht man den Beirat, und was gilt für E-Mails und Unterlagen bei Dritten?

Muss ich einen Grund für die Belegeinsicht angeben?

Nein. Der BGH hat mit Urteil vom 11. Februar 2011 (V ZR 66/10) klargestellt, dass für das Einsichtsrecht kein besonderes rechtliches Interesse an einzelnen Unterlagen dargelegt werden muss. Die bloße Mitgliedschaft in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer genügt — der Verwalter darf die Einsicht nicht von einer Begründung abhängig machen. Das Recht besteht während der gesamten Amtszeit des Verwalters und ist nicht auf die Kontrolle einer bestimmten Jahresabrechnung beschränkt.

Wo findet die Belegeinsicht statt — und darf ich Kopien verlangen?

Grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters. Der BGH hat im selben Urteil (V ZR 66/10) entschieden, dass das Einsichtsrecht grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters zu gewähren ist. Vor Ort dürfen Eigentümer auf eigene Kosten Ablichtungen anfertigen. Einen Anspruch auf Zusendung der Unterlagen per Post oder E-Mail gibt es dagegen grundsätzlich nicht: Das LG Frankfurt am Main hat mit Beschluss vom 28. November 2024 (2-13 S 27/24) eine entsprechende Forderung nach Versand zurückgewiesen. Genau hier liegt ein Denkfehler.

Ist der Verwaltungsbeirat für eine Belegprüfung notwendig?

Nein. Das Einsichtsrecht nach § 18 Absatz 4 WEG steht jedem einzelnen Eigentümer unabhängig von einem Verwaltungsbeirat zu — wer selbst prüfen will, braucht dafür keine Zustimmung oder Vermittlung des Beirats. Der Beirat hat daneben eine eigene, davon zu unterscheidende Aufgabe: Nach § 29 Absatz 2 WEG sollen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, bevor die Beschlüsse nach § 28 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 WEG gefasst werden, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. Diese kollektive Vorprüfung ersetzt das individuelle Einsichtsrecht nicht — beide Kontrollmechanismen bestehen nebeneinander.

Erstreckt sich das Einsichtsrecht auch auf E-Mails des Verwalters?

Ja, nach einer aktuellen Amtsgerichtsentscheidung im Eilverfahren. Das AG Berlin-Mitte hat mit Urteil vom 8. April 2025 (22 C 5003/25 EVWEG) entschieden, dass der Begriff der Verwaltungsunterlagen weit auszulegen ist und digitale Dokumente einschließlich E-Mail-Verkehr umfasst, soweit dieser die Verwaltung betrifft — im entschiedenen Fall den E-Mail-Verkehr zwischen Verwaltungsbeirat und Verwalter. Rein interne, nicht verwaltungsbezogene Nachrichten können vorab ausgesondert werden. Die Einsicht kann dabei durch Übersendung, Speicherung auf einem Datenträger oder Anzeige am Bildschirm gewährt werden — die pauschale Berufung auf Vertraulichkeit reicht zur Verweigerung nicht aus. Als Einzelentscheidung eines Amtsgerichts entfaltet das Urteil keine bundesweit bindende Wirkung wie eine BGH-Entscheidung. Die Amtsgerichte sind sich zudem nicht einmal darüber einig, ob sich das Einsichtsrecht überhaupt im Eilverfahren durchsetzen lässt: Das AG Hamburg-St. Georg hat mit Entscheidung vom 5. August 2021 (980a C 25/21 WEG) umgekehrt entschieden, dass die Einsicht in Verwaltungsunterlagen grundsätzlich nicht im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzbar ist und der Eigentümer stattdessen auf das Hauptsacheverfahren zu verweisen sei.

Muss der Verwalter Belege zurückholen, die sich beim Steuerberater befinden?

Ja. Das LG Frankfurt am Main hat mit Beschluss vom 13. Januar 2025 (2-13 S 615/23) entschieden, dass sich das Einsichtsrecht auch auf Verwaltungsunterlagen erstreckt, die sich zeitweise bei Dritten befinden — etwa bei einem beauftragten Steuerberater. Der Verwalter kann sich nicht darauf berufen, die Unterlagen selbst nicht mehr in Händen zu halten; er muss sie zur Einsichtnahme zurückfordern. Für die Kontrolle der Jahresabrechnung ist das relevant, wenn einzelne Belege extern geprüft wurden, bevor der Nachschussbeschluss gefasst wird.

Welche Grenzen setzt der Datenschutz bei der Einsicht?

Das Einsichtsrecht schließt grundsätzlich auch Unterlagen ein, die Daten anderer Eigentümer enthalten — etwa Einzelabrechnungen oder Kontodaten bei Sammelüberweisungen —, weil die Kontrolle der Gesamtverwaltung sonst nicht möglich wäre. Die Datenschutz-Grundverordnung führt nicht zu einer pauschalen Verweigerung der Einsicht, verlangt aber Datenminimierung: Nicht für die Kontrolle notwendige private Kontaktdaten oder Bankverbindungen können geschwärzt werden, solange der prüfbare Kern der Unterlagen erkennbar bleibt. Eine vollständige Verweigerung unter pauschalem Verweis auf den Datenschutz ist nach der Rechtsprechung zum Einsichtsrecht nicht haltbar.

Was ist der Unterschied zwischen Einsichtsrecht und Herausgabeanspruch?

Das Einsichtsrecht gewährt Zugang zu den Originalunterlagen am Ort der Verwaltung; ein Herausgabeanspruch auf dauerhafte Übergabe oder Zusendung der Unterlagen besteht dagegen grundsätzlich nicht. Wer Belege für eine spätere Auswertung braucht, muss sie sich vor Ort selbst kopieren — der Verwalter schuldet weder den Versand noch eine eigene Zusammenstellung nach individuellen Vorgaben des Eigentümers. Diese Abgrenzung ist ein Streitpunkt in der Praxis.

Warum ist das für die Verwalterprüfung wichtig?

Das Einsichtsrecht nach § 18 Absatz 4 WEG ist ein Thema der Sachkundeprüfung (Anlage 1 ZertVerwV, Nr. 2.1), weil es die Kontrolle der Verwaltung durch die Eigentümer absichert und zu Konflikten führen kann. Wer den Unterschied zwischen Einsicht vor Ort und einem Anspruch auf Herausgabe nicht kennt, beantwortet die Abgrenzungsfrage falsch. Einen Überblick über die geprüften Themen gibt die Seite Prüfungsthemen.

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