Ordnungsmäßige Verwaltung und Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (§ 18, § 19 WEG)

Was bedeutet ordnungsmäßige Verwaltung?

Die ordnungsmäßige Verwaltung ist der rote Faden durch das gesamte WEG-Recht: An ihr misst sich, ob ein Beschluss der Eigentümerversammlung Bestand hat. Was dieser Maßstab konkret verlangt, ergibt sich vor allem aus den §§ 18 und 19 WEG — den beiden Vorschriften, die seit der WEG-Reform 2020 das Herzstück der Verwaltungsregeln bilden.

Die Verwaltung obliegt der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG)

Ausgangspunkt ist die Zuständigkeit: Nach § 18 Absatz 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Träger der Verwaltung ist damit der rechtsfähige Verband (die GdWE) — nicht mehr die einzelnen Eigentümer, wie es das WEG-Recht bis zur Reform 2020 vorsah. Der Verwalter handelt als Organ für diese Gemeinschaft; die Grundlagen dazu behandelt die Seite WEG-Grundlagen.

Jeder Eigentümer kann ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG)

Der Kern der Vorschrift ist ein individueller Anspruch. § 18 Absatz 2 WEG bestimmt, dass jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums verlangen kann, „die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen“.

Zwei Punkte sind für die Prüfung wichtig: Erstens ist der Maßstab das billige Ermessen im Interesse der Gesamtheit — nicht das Einzelinteresse eines Eigentümers. Zweitens ist der Anspruch der Hebel für die Beschlussanfechtung: Ein Beschluss, der ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, kann für ungültig erklärt werden; bleibt die Gemeinschaft untätig, kann ein Eigentümer die gebotene Maßnahme einfordern.

Was gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung? (§ 19 Abs. 2 WEG)

Fehlt eine Vereinbarung, beschließen die Wohnungseigentümer nach § 19 Absatz 1 WEG eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung. Absatz 2 füllt das mit Inhalt und nennt, was dazu insbesondere gehört:

1. Nr. 1 — die Aufstellung einer Hausordnung,
2. Nr. 2 — die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
3. Nr. 3 — die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,
4. Nr. 4 — die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage,
5. Nr. 5 — die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1,
6. Nr. 6 — die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a (mit einer Ausnahme, wenn zugleich weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Eigentümer die Bestellung verlangt).

Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG)

Die praktisch bedeutsamste Nummer ist die Erhaltung. Darunter versteht man die Instandhaltung (die vorbeugende Pflege, um Schäden zu vermeiden) und die Instandsetzung (die Reparatur und Wiederherstellung bereits eingetretener Schäden). Seit der WEG-Reform 2020 verwendet das Gesetz für beides den Oberbegriff „Erhaltung“ — zuvor sprach es von „Instandhaltung und Instandsetzung“.

Wichtig ist die Abgrenzung zur baulichen Veränderung: Nach § 20 Absatz 1 WEG sind bauliche Veränderungen „Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen“. Die Erhaltung hält den bestehenden Zustand; wer darüber hinaus umgestaltet, modernisiert oder neu schafft, bewegt sich im Recht der baulichen Veränderungen mit eigenen Beschluss- und Kostenregeln.

Die Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG)

Damit die Erhaltung finanzierbar bleibt, gehört nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Das Gesetz schreibt keine feste Höhe vor — es verlangt Angemessenheit, die sich an Alter, Größe und Zustand des Gebäudes orientiert. Über die Vorschüsse zu dieser Rücklage beschließen die Eigentümer: Nach § 28 Absatz 1 Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Wie sich das in Wirtschaftsplan und Abrechnung niederschlägt, zeigt die Seite Wirtschaftsplan & Jahresabrechnung.

Notmaßnahmen bei drohendem Schaden (§ 18 Abs. 3 WEG)

Von der gemeinschaftlichen Zuständigkeit gibt es eine eng begrenzte Ausnahme für Eilfälle. Nach § 18 Absatz 3 WEG ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Der klassische Fall ist der Rohrbruch am Wochenende: Der Eigentümer darf den Notdienst rufen, ohne einen Beschluss abzuwarten. Die Vorschrift greift aber nur bei unmittelbar drohendem Schaden und nur für das Notwendige — sie ist kein Freibrief für eigenmächtige Sanierungen.

Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG)

Ordnungsmäßige Verwaltung setzt Kontrolle voraus. Deshalb kann nach § 18 Absatz 4 WEG jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Das Einsichtsrecht ist die Grundlage dafür, die Tätigkeit des Verwalters und die Verwendung des gemeinschaftlichen Geldes — etwa bei der Prüfung der Jahresabrechnung — nachzuvollziehen.

Häufige Fragen