Zertifizierter Verwalter (IHK) Prüfungsfragen: 25 Übungsfragen mit Lösungen

Ladestationen für Elektrofahrzeuge sind eine privilegierte bauliche Veränderung: Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine solche Maßnahme verlangen. Der Anspruch richtet sich dabei gerade auf einen Beschluss — er ist ein Anspruch auf Beschlussfassung, nicht ein Recht, das den Beschluss entbehrlich macht. Liegen seine Voraussetzungen vor, ist die bauliche Veränderung dem Grunde nach zu beschließen, ohne dass den Wohnungseigentümern insoweit ein Beurteilungs- oder Ermessensspielraum bleibt (BGH, Urteil vom 09.02.2024 – V ZR 244/22, Rn. 10). Über das „Wie" der Durchführung ist gesondert im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG). Für beide Beschlüsse genügt nach § 25 Abs. 1 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Beschließt die Gemeinschaft die Installation von sich aus als allgemeine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG, gilt seit der Reform von 2020 ebenfalls die einfache Mehrheit; Einstimmigkeit oder eine qualifizierte Mehrheit sind nicht erforderlich.

Über die Kosten wird gesondert entschieden. Im Grundsatz tragen sie nur die Eigentümer, die die Veränderung verlangt oder beschlossen haben (§ 21 Abs. 1 WEG). Wird die Maßnahme dagegen mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle Eigentümer die Kosten anteilig (§ 21 Abs. 2 WEG). Das Gesetz spricht beim Anteilsquorum nur von „der Hälfte", nicht von „mehr als der Hälfte"; ob genau die Hälfte ausreicht, ist in der Literatur umstritten und obergerichtlich noch nicht entschieden.

Hinweis zur Terminologie: Im Quiz wird „WEG" teils als gebräuchliche Kurzform für die Wohnungseigentümergemeinschaft verwendet — so wie es in der Praxis vielfach üblich ist. Die seit dem WEMoG 2020 korrekte gesetzliche Bezeichnung lautet „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" (GdWE). Das Wohnungseigentumsgesetz selbst wird ebenfalls als „WEG" abgekürzt; aus dem Kontext ergibt sich, welche Bedeutung gemeint ist.

Hinweis zur Fragestellung: Eine Versicherung minimiert nicht das Risiko, dass ein Schaden entsteht — sie schützt vor den finanziellen Folgen. Die Gewässerschadenhaftpflichtversicherung ist die richtige Wahl, weil sie bei Umweltschäden (z.B. Heizölaustritt aus einem Tank) die Kosten für Bodensanierung, Grundwasserreinigung und Schadensersatzansprüche Dritter übernimmt. Diese Kosten können schnell in den sechs- bis siebenstelligen Bereich gehen. Für WEGs mit Ölheizung ist sie eine der wichtigsten Zusatzversicherungen.

Entscheidend ist hier der Unterschied zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Die Teilungserklärung bestimmt die zulässigen Nutzungsarten – sie lässt hier ausdrücklich "gewerbliche Nutzung" zu (breite Zweckbestimmung). Der Aufteilungsplan bezeichnet den Raum zwar als "Ladenlokal", er beschreibt aber primär die bauliche Raumsituation und schränkt die weitergefasste Zweckbestimmung der Teilungserklärung nicht ein. Da "gewerblich" alle Arten gewerblicher Tätigkeit umfasst (Büro, Handel, Gastronomie, Heilberufe etc.), sind alle gewerblichen Nutzungsformen erlaubt – einschließlich Schnellimbiss, Tagesgastronomie und Medizinpraxis. Wohnnutzung bleibt unzulässig, da die TE ausdrücklich gewerbliche Nutzung vorschreibt.

Wenn die Teilungserklärung selbst das Sondereigentum als "Ladenlokal" ausweist, ist dies eine enge Zweckbestimmung im Sinne eines Einzelhandels- oder Ladengeschäfts. Nach BGH-Rechtsprechung (vgl. V ZR 169/14) überschreiten gastronomische Betriebe (Schnellimbiss, Pizzarestaurant), Vergnügungsstätten (Billardsalon, Glücksspielstätte) und ähnliche Nutzungen die typischen Störungsauswirkungen eines Ladengeschäfts, da sie z.B. erhöhten Kundenverkehr, Gerüche, Lärm oder abweichende Öffnungszeiten mit sich bringen. Zulässig sind hingegen Nutzungsarten, die einem typischen Ladengeschäft entsprechen: Bürobedarfsgeschäft, Lebensmittelmarkt und Kosmetikstudio mit Produktverkauf. Zum Vergleich: Wenn die Teilungserklärung stattdessen "gewerbliche Nutzung" erlaubt (ohne "Ladenlokal"), ist die Zweckbestimmung deutlich weiter und umfasst auch Gastronomie.

Nach § 18 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Das Gesetz gewährt ein Recht auf Einsicht, keinen Anspruch auf Übersendung: Geschuldet ist die Gelegenheit, die Unterlagen einzusehen, und zwar am Ort der Verwaltung, also in den Geschäftsräumen des Verwalters zu üblichen Zeiten. Kopien muss der Verwalter weder anfertigen noch versenden; wer einsieht, darf sich Notizen und Abschriften machen.

Eine Beschränkung auf Jahre, für die noch keine Entlastung erteilt wurde, gibt es nicht. Das Einsichtsrecht erfasst die gesamten Verwaltungsunterlagen, denn es dient gerade der Kontrolle auch zurückliegender Vorgänge.

Maßgeblich ist § 20 WEG. Bauliche Veränderungen – Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen – können nach § 20 Abs. 1 WEG beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer durch Beschluss gestattet werden; der Beschluss kommt nach § 25 Abs. 1 WEG mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen zustande. Das Einverständnis aller betroffenen Eigentümer ist seit dem WEMoG (01.12.2020) keine Voraussetzung mehr, sondern nur noch Grundlage eines Anspruchs: Sind alle Eigentümer einverstanden, deren Rechte über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, kann der Bauwillige die Gestattung verlangen (§ 20 Abs. 3 WEG) – erteilt wird sie auch dann durch Beschluss. Die Grenze zieht § 20 Abs. 4 WEG: Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen, dürfen weder beschlossen noch gestattet werden.

Dass „im Innenbereich" gebaut wird, macht die Maßnahme nicht zustimmungsfrei. Für Maßnahmen am Sondereigentum bedarf es nach § 13 Abs. 2 WEG zwar keiner Gestattung, soweit keinem anderen Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Zum Sondereigentum gehören Gebäudebestandteile nach § 5 Abs. 1 WEG aber nur, soweit sie verändert werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird – wird das Erscheinungsbild verändert, liegt also keine reine Sondereigentumsmaßnahme vor. Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, etwa tragende Wände, bleiben zudem auch innerhalb der Wohnung gemeinschaftliches Eigentum (§ 5 Abs. 2 WEG).

Ohne legitimierenden Beschluss darf deshalb nicht gebaut werden, soweit die Gemeinschaftsordnung nichts Abweichendes vereinbart (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG); der BGH verlangt für das neue Recht „einen legitimierenden Beschluss" für jede von einem einzelnen Wohnungseigentümer beabsichtigte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums (BGH, Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22, NJW-RR 2023, 791 Rn. 25; bestätigt durch BGH, Urteil vom 12.06.2026 - V ZR 68/25, dort zugleich: der Beschlusszwang ist durch die Gemeinschaftsordnung abdingbar). Der übliche Weg dorthin führt über die Verwaltung: Sie vertritt die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 1 WEG) und beruft die Eigentümerversammlung ein (§ 24 Abs. 1 WEG), die über den Antrag beschließt. Zwingend ist dieser Weg aber nicht: Ein Beschluss kann auch im Umlaufverfahren ergehen — dann allerdings nur mit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer in Textform, sofern die Gemeinschaft nicht zuvor für den einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen hat genügen lassen (§ 23 Abs. 3 WEG); fehlt eine Verwaltung oder weigert sie sich pflichtwidrig, beruft der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Stellvertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer die Versammlung ein (§ 24 Abs. 3 WEG). Erforderlich ist also der legitimierende Beschluss, nicht die Einschaltung der Verwaltung.

Geschäftsordnungsbeschlüsse regeln allein den Ablauf der Versammlung, etwa die Wahl des Versammlungsleiters, eine Begrenzung der Redezeit, den Ausschluss gemeinschaftsfremder Personen oder das Vorziehen eines Tagesordnungspunktes. Für sie gilt keine Sonderregel: Nach § 25 Abs. 1 WEG entscheidet bei der Beschlussfassung die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Auf die Zahl der im Grundbuch eingetragenen oder der anwesenden Eigentümer kommt es nicht an, und Enthaltungen zählen nicht mit, weil sie keine abgegebenen Stimmen sind. Ihre Wirkung entfalten solche Beschlüsse nur in der laufenden Versammlung; selbstständig anfechtbar sind sie nicht. Ob ein fehlerhafter Geschäftsordnungsbeschluss durchschlägt, prüft das Gericht erst bei der Anfechtung des Sachbeschlusses.

Für die Beschluss-Sammlung schreibt § 24 Abs. 7 WEG vor, dass Eintragungen und Löschungen unverzüglich zu bewirken und mit einem Datum zu versehen sind. Unverzüglich bedeutet nach § 121 Abs. 1 BGB ohne schuldhaftes Zögern, also nicht zwingend sofort, aber ohne vermeidbare Verzögerung.

Eine feste Frist in Tagen oder Wochen nennt das Gesetz bewusst nicht, weil sich die zumutbare Bearbeitungszeit nach dem Umfang der Versammlung und den Umständen richtet. Starre Vorgaben wie ein bis zwei Tage oder eine Woche lassen sich daraus nicht ableiten. Erst recht genügt es nicht, die Sammlung erst vor der Einladung zur nächsten Versammlung nachzuführen: Sie soll jederzeit Auskunft über die geltende Beschlusslage geben, insbesondere für Kaufinteressenten.

Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 27.04.2012 – V ZR 211/11) führt die Unterteilung eines Wohnungseigentums mit anschließender Veräußerung nicht zu einer Stimmenmehrung. Das ursprüngliche eine Stimmrecht wird von den neuen Eigentümern nach Bruchteilen ausgeübt, also eigenständig als jeweils halbe Stimme – nicht einheitlich. Dieser Schutz der übrigen Eigentümer vor einer einseitigen Vermehrung der Stimmen gilt sowohl beim Kopf- als auch beim Objektstimmrecht (vgl. BGHZ 160, 354). Eine zusätzliche vollwertige Stimme entstünde nur, wenn alle Eigentümer eine Stimmenmehrung ausdrücklich vereinbaren (§ 10 WEG); die bloße Zustimmung zur Teilung genügt dafür nicht. Die einheitliche Stimmabgabe nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG betrifft dagegen den anderen Fall, dass mehrere Personen gemeinsam eine einzige Einheit halten.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind und die eine Seite der anderen bei Vertragsschluss stellt. Entscheidend sind daher zwei Merkmale: die Absicht der mehrfachen Verwendung und das Fehlen einer echten Einflussmöglichkeit des Vertragspartners auf den Inhalt.

Deshalb liegen sie auch dann vor, wenn eine Klausel tatsächlich nur einmal verwendet wird, ein Dritter sie aber für die mehrfache Verwendung entworfen hat, etwa ein Formularverlag oder ein Verband. Auf die Zahl der tatsächlichen Verwendungen kommt es nicht an, sondern auf die Bestimmung des Textes.

Keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind Klauseln, die im Einzelnen ausgehandelt wurden: Dort stellt der Verwender seinen Text ernsthaft zur Disposition und der andere Teil kann den Inhalt wirklich mitgestalten. Ebenso wenig sind es eine zwischen zwei Unternehmern eigens für einen einzigen Vertrag entworfene Regelung ohne Wiederverwendungsabsicht und mündliche Nebenabreden, die im Gespräch spontan getroffen werden — beiden fehlt die Vorformulierung für eine Vielzahl von Fällen.

Die Amtsniederlegung des Verwalters ist ein einseitiger Rechtsakt, der gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erklären ist. Diese ist seit der WEG-Reform vollrechtsfähig (§ 9a WEG). Daher ist eine schriftliche Mitteilung an die Eigentümergemeinschaft erforderlich, damit der Zugang der Erklärung und der Zeitpunkt der Beendigung nachweisbar sind; eine bestimmte Form schreibt das Gesetz zwar nicht ausdrücklich vor, die Schriftform entspricht jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 19 WEG).

Die Erstellung eines Übergabeprotokolls ergibt sich ebenfalls aus ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 19 WEG): Der ausscheidende Verwalter muss Unterlagen, Gelder und Verwaltungsbestand geordnet übergeben und dies dokumentieren, um seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag ordnungsgemäß zu erfüllen.

Die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ist gesetzlich nicht zwingend an die Amtsniederlegung gekoppelt; sie erfolgt nach den allgemeinen Regeln des § 24 WEG. Die Benennung eines Nachfolgers ist nicht Aufgabe des alten Verwalters, sondern Entscheidung der Eigentümer durch Beschlussfassung (§ 26 WEG) und wird hier nicht als notwendiger Schritt gewertet.

Nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich - beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags jedoch nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Diese Ausnahme ist eine gesetzliche Grenze der organschaftlichen Vertretungsmacht selbst: Ohne den erforderlichen Beschluss fehlt dem Verwalter für einen Darlehensvertrag die Vertretungsmacht. Der Schutz des § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG (Beschränkungen des Umfangs der Vertretungsmacht sind Dritten gegenüber unwirksam) greift hier nicht, denn er erfasst nur zusätzliche, rechtsgeschäftliche Beschränkungen der an sich bestehenden Vertretungsmacht (etwa durch Vereinbarung oder Beschluss), nicht die gesetzliche Grenze des Satzes 1. Ein ohne Beschluss geschlossener Darlehensvertrag wird deshalb als Handeln eines Vertreters ohne Vertretungsmacht behandelt und ist schwebend unwirksam (§ 177 BGB); er kann durch nachträglichen Beschluss (Genehmigung) wirksam werden. Der Vertragspartner kann sich daher nicht ohne Weiteres auf die Wirksamkeit verlassen.

Nach § 35 Abs. 1 GmbHG wird die GmbH durch ihre Geschäftsführer gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Die organschaftliche Vertretungsmacht - die Befugnis, die Gesellschaft im Außenverhältnis rechtsgeschäftlich zu binden - knüpft allein an die Bestellung zum Geschäftsführer an. Sie ist streng von der bloßen Geschäftsführungsbefugnis zu unterscheiden, also der internen Berechtigung, die Geschäfte zu führen: Wer nur zur Geschäftsführung berechtigt ist, ist damit noch nicht zur Vertretung befugt (Geschäftsführungsbefugnis ist nicht gleich Vertretungsmacht). Ein Gesellschafter besitzt als solcher keine organschaftliche Vertretungsmacht; er kann die GmbH nur binden, wenn er zum Geschäftsführer bestellt ist. Rechtsgeschäftlich vertreten können die GmbH daher der bestellte Geschäftsführer sowie ein Prokurist im Rahmen seiner Prokura (§§ 48 ff. HGB). Weder die Gesamtheit der Gesellschafter noch die Gesellschafterversammlung vertreten die GmbH im Rechtsverkehr.

Die Gewährleistungsfrist für bewegliche Sachen beträgt 2 Jahre ab Ablieferung (§438 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Die Waschmaschine wurde am 1.7.2023 geliefert – die Frist endet damit am 1.7.2025.

Wann wäre der 29.10.2025 korrekt? Nur wenn ein konkreter Hemmungstatbestand nach §203 BGB vorläge: Die WEG müsste den Mangel noch vor Ablauf der Frist beim Verkäufer gerügt haben (z.B. am 29.6.2025), und der Verkäufer müsste die Gewährleistung zu einem bestimmten Datum schriftlich abgelehnt haben (z.B. am 29.7.2025). Dann würde die Verjährung gemäß §203 Satz 2 BGB frühestens 3 Monate nach Ende der Hemmung eintreten: 29.7.2025 + 3 Monate = 29.10.2025. Diese Voraussetzungen sind im Sachverhalt jedoch nicht genannt – daher gilt die einfache Grundregel: Verjährung am 1.7.2025.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Bedingungen, die eine Seite der anderen stellt. Sie verlieren diese Eigenschaft nur, wenn die Klauseln im Einzelnen ausgehandelt werden. Ausgehandelt heißt: Der Verwender stellt seinen Text ernsthaft zur Disposition und der andere Teil hat eine reale Gestaltungsfreiheit.

Genau das belegt der Austausch mehrerer geänderter Vertragsentwürfe zwischen den Parteien. Er zeigt, dass über den Inhalt tatsächlich verhandelt wurde und die Fassung das Ergebnis beider Seiten ist.

Die übrigen Fälle genügen dem nicht. Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter Unternehmer oder Verbraucher ist. Die Auswahl zwischen mehreren fertigen Formularen ist keine Verhandlung über den Inhalt, sondern nur eine Wahl zwischen vorgegebenen Paketen. Ankreuzfelder, Lücken und handschriftliche Ergänzungen ändern nichts an der Vorformulierung des übrigen Textes. Auch eine großzügige Bedenkzeit mit dem Angebot, Fragen zu stellen, ersetzt das Aushandeln nicht. Und eine Bestätigungsklausel, der Vertrag sei ausgehandelt worden, ist als vorformulierte Klausel gerade selbst eine Allgemeine Geschäftsbedingung und ohne Beweiswert.

Nach § 555c Abs. 1 BGB muss der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform ankündigen. Die Ankündigung muss die Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen sowie den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer enthalten. Soll die Miete nach § 559 oder § 559c BGB erhöht werden, sind außerdem die erwartete Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten anzugeben. Nach § 555c Abs. 2 BGB soll auch auf Form und Frist des Härteeinwands nach § 555d Abs. 3 BGB hingewiesen werden. Vertragspartner der Mieter ist der vermietende Wohnungseigentümer; der Verwalter kann die Erklärung nur mit entsprechender Bevollmächtigung abgeben.

Untergemeinschaften sind nicht rechtsfähig, auch wenn die Teilungserklärung ihnen eigene Beschlusskompetenzen zuweist. Rechtsfähig ist allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Ganzes; sie ist Trägerin des Verwaltungsvermögens und Vertragspartnerin nach außen, selbst wenn im Innenverhältnis nur eine Untergemeinschaft entschieden hat.

Daraus folgt die Antwort auf die Frage nach dem richtigen Beklagten: Die Anfechtungsklage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, also gegen die Gesamtgemeinschaft. Seit der Reform von 2020 ist sie in Beschlussklagen stets die Gegnerin; die früher übliche Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer gibt es nicht mehr.

Gegen die Untergemeinschaft selbst kann nicht geklagt werden, weil ihr die Rechtsfähigkeit und damit die Parteifähigkeit fehlt. Ebenso wenig sind die übrigen Eigentümer der Untergemeinschaft oder alle übrigen Eigentümer die richtigen Beklagten. Dass die Untergemeinschaft im Innenverhältnis wirtschaftlich selbstständig ist und eigene Wirtschaftspläne und Rücklagen führen kann, ändert daran nichts.

Der Verwalter ist Organ der Gemeinschaft (§ 9b Abs. 1 WEG) und hat für eine ordnungsmäßige Verwaltung zu sorgen (§ 18 Abs. 1 WEG). Daraus folgt, dass er die übrigen Wohnungseigentümer über die Zustellung einer Beschlussklage unverzüglich informieren muss, damit diese ihre Rechte – etwa den Beitritt zum Rechtsstreit nach § 48 Abs. 1 WEG – sachgerecht wahrnehmen können. Eine Pflicht zur Zusendung der vollständigen Klageschrift oder sämtlicher weiterer Schriftsätze ist gesetzlich nicht ausdrücklich normiert und wird daher hier nicht vorausgesetzt.

Die Pflicht, eine Anfechtungsklage in der Beschlusssammlung zu vermerken, ergibt sich aus der allgemeinen Führungspflicht des Verwalters für die Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG). Nach ständiger Praxis und Kommentarliteratur sind bei angefochtenen Beschlüssen der Anfechtungsstatus und das spätere Urteil aufzunehmen, damit der Stand der Beschlusslage für jeden Wohnungseigentümer bei Einsichtnahme nach § 24 Abs. 7 WEG erkennbar ist. Eine generelle Pflicht zur Einberufung einer außerordentlichen Versammlung allein wegen der Klageerhebung besteht dagegen nicht.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig und kann selbst ein Darlehen aufnehmen; Vertragspartnerin der Bank ist deshalb sie. Damit endet die Haftung aber nicht bei ihr.

Nach § 9a Abs. 4 WEG haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger der Gemeinschaft zusätzlich nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Diese Haftung folgt aus dem Gesetz und setzt keine vertragliche Übernahme voraus; sie ist anteilig, nicht gesamtschuldnerisch, und beschränkt sich auf den eigenen Anteil. Wer seine Einheit veräußert, haftet weiter für die während seiner Zeit als Eigentümer entstandenen Verbindlichkeiten.

Genau darin liegt das Risiko einer Kreditaufnahme, das der Bundesgerichtshof betont: Ein langfristiges Darlehen bindet nicht nur die Gemeinschaft, sondern greift über die anteilige Außenhaftung auf jeden einzelnen Eigentümer durch. Ein Beschluss über eine Kreditaufnahme entspricht deshalb nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Maßnahme erhebliches Gewicht hat und die Eigentümer zuvor über dieses Haftungsrisiko unterrichtet wurden.

Der Wirtschaftsplan besteht aus zwei Teilen. Der Gesamtwirtschaftsplan stellt die für das kommende Wirtschaftsjahr erwarteten Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft gegenüber. Die Einzelwirtschaftspläne rechnen daraus den Anteil jeder Einheit herunter und legen fest, in welcher Höhe der einzelne Wohnungseigentümer Vorschüsse zu leisten hat. Hinzu kommen die Beträge, die dem Plan zufolge der Erhaltungsrücklage und sonstigen beschlossenen Rücklagen zugeführt werden sollen.

Nicht dazu gehört eine Summen- und Saldenliste der geleisteten Zahlungen. Sie blickt zurück und gehört zur Buchhaltung und zur Jahresabrechnung, während der Wirtschaftsplan eine Vorausschau ist. Ebenso wenig ist ein Vordruck für eine Einzugsermächtigung Bestandteil des Plans; er betrifft allein die technische Abwicklung der Zahlung.

Beschlossen werden nicht die Pläne selbst, sondern die Vorschüsse, die sich aus ihnen ergeben (§ 28 Abs. 1 WEG). Erst dieser Beschluss begründet den durchsetzbaren Zahlungsanspruch der Gemeinschaft.

Der Verwalter darf die Liquiditätslücke nicht eigenmächtig schließen.

Die Erhaltungsrücklage ist zweckgebunden: ihre Ansammlung gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) und dient der Vorsorge für Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, nicht der Deckung laufender Hausgeldverbindlichkeiten. Eine Entnahme für andere Zwecke können nur die Wohnungseigentümer beschließen — und auch das nur in engen Grenzen, mit späterer Rückführung. Der Verwalter selbst hat keine Befugnis, die Rücklage kurzfristig für laufende Verbindlichkeiten zu verwenden.

Eine Kreditaufnahme begründet eine Verpflichtung der Gemeinschaft. Beim Abschluss eines Darlehensvertrags vertritt der Verwalter die Gemeinschaft nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Nach § 27 Abs. 1 WEG darf er ohne Beschluss nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung treffen, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder Maßnahmen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Der Befund liegt in der Mitte des Wirtschaftsjahres und betrifft Verbindlichkeiten, die erst im Rest des Jahres fällig werden: für die Einberufung einer Versammlung (§ 24 WEG) bleibt Zeit, ein Nachteil, der ein eigenmächtiges Kreditgeschäft rechtfertigen würde, liegt nicht vor. Eine Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat ersetzt den Beschluss nicht: der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter, hat aber keine eigene Beschlusskompetenz (§ 29 Abs. 2 WEG).

Der richtige Weg ist die Sonderumlage. Sie ist eine nachträgliche Ergänzung der Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan und wird von den Wohnungseigentümern beschlossen (§ 28 Abs. 1 WEG). Der Verwalter beruft dafür eine Versammlung ein und setzt den Tagesordnungspunkt auf; kommt der Beschluss zustande, wird die Umlage nach dem geltenden Verteilungsschlüssel geschuldet.

Die Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen den für das Wirtschaftsjahr beschlossenen Vorschüssen eines Wohnungseigentümers und den Kosten, die tatsächlich auf seine Einheit entfallen. Maßgeblich ist also das Soll aus dem Wirtschaftsplan, nicht das, was er wirklich überwiesen hat.

Diese Trennung hat einen praktischen Grund: Nach § 28 Abs. 2 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse, und nur darüber. Würde man die tatsächlichen Zahlungen einrechnen, begründete der Abrechnungsbeschluss die Rückstände eines säumigen Eigentümers ein zweites Mal. Offene Hausgeldraten bleiben deshalb außen vor; sie sind bereits mit dem Wirtschaftsplan fällig gestellt.

Der Gesamtbetrag, den die Jahresabrechnung ausweist und der solche Rückstände einschließt, ist der Abrechnungssaldo, nicht die Abrechnungsspitze.

Bei vermieteten Wohnungen scheitert eine Energieversorgungssperre praktisch meist daran, dass für das Abklemmen innerhalb der Wohnung der Zutritt benötigt wird. Der Mieter hat aber das Hausrecht und kann den Zutritt verweigern; ohne gesetzliche Ermächtigung oder gerichtlichen Titel darf weder der Vermieter noch ein beauftragtes Unternehmen die Wohnung betreten (§ 858 Abs. 1 BGB zum Verbot verbotener Eigenmacht, § 903 BGB zum Herrschaftsrecht des Eigentümers, das beim Mieter als abgeleitetes Besitzrecht wirkt).

Eine generelle Unzulässigkeit von Versorgungsunterbrechungen bei Mietobjekten gibt es im Gesetz nicht; sie ist nur an strenge Voraussetzungen gebunden, etwa nach § 41f EnWG (bei Zahlungsverzug: Verhältnismäßigkeit, Mindestrückstand, Ankündigungsfristen). Auch das Einverständnis des vermietenden Eigentümers ist für eine Sperre innerhalb der Mietwohnung rechtlich nicht ausschlaggebend, solange der Mieter den Zutritt verweigert. Die Möglichkeit, dass der Mieter durch eigene Zahlung eine Sperre abwendet, ist eher faktische Praxis, aber kein rechtlicher Hauptgrund für die weitgehende Wirkungslosigkeit, da das Zutritts- und Besitzrecht im Vordergrund steht.

Die Vereinbarung ist unwirksam. Die Heizkostenverordnung gibt für die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten einen zwingenden Korridor vor: Nach § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen; für die Kosten der zentralen Warmwasserversorgung gilt § 8 Abs. 1 HeizkostenV wortgleich. Die übrigen Kosten sind nach Wohn- oder Nutzfläche bzw. umbautem Raum zu verteilen. Ein Verbrauchsanteil von 90 % überschreitet den Höchstsatz von 70 % und ist damit unzulässig – auch wenn er auf den ersten Blick "verbrauchsgerechter" wirkt. Der Höchstsatz begrenzt bewusst, wie stark die Nutzer mit Wärmeverlusten belastet werden, die sie selbst nicht beeinflussen können (Lage der Wohnung, ungedämmte Leitungen, Grundwärme des Gebäudes).

Daran ändert auch die Einigkeit aller Eigentümer nichts. Nach § 2 HeizkostenV gehen die Vorschriften der Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor – ausgenommen sind nur Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. Für Wohnungseigentum stellt § 3 Satz 1 HeizkostenV ausdrücklich klar, dass die Verordnung anzuwenden ist, unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind. Eine dagegen verstoßende Vereinbarung setzt sich also nicht durch (vgl. § 134 BGB); es bleibt beim Verteilungsmaßstab der Heizkostenverordnung.

Abweichen dürfen die Eigentümer nur in den Ausnahmefällen des § 11 HeizkostenV – etwa bei Gebäuden mit einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh/(m² · a), bei Alters-, Pflege-, Studenten- und Lehrlingsheimen oder bei Gebäuden, die überwiegend mit Wärme aus Wärmerückgewinnung, Solaranlagen oder Kraft-Wärme-Kopplung versorgt werden. Ein normales Wohngebäude aus dem Jahr 1985 erfüllt keinen dieser Tatbestände. Im Gegenteil: § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV schreibt für ältere Gebäude, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1994 nicht erfüllen, mit Öl- oder Gasheizung versorgt werden und überwiegend gedämmte Verteilleitungen haben, sogar fest 70 % Verbrauchsanteil vor.

Auch eine Eintragung im Grundbuch hilft nicht weiter: Sie bewirkt nur, dass eine wirksame Vereinbarung gegen einen Sondernachfolger wirkt (§ 10 Abs. 3 WEG). Einem Verstoß gegen zwingendes Verordnungsrecht kann sie nicht zur Wirksamkeit verhelfen.

Abgrenzung zum Beschluss: Beschließen die Eigentümer – statt zu vereinbaren – einen der Heizkostenverordnung widersprechenden Verteilungsschlüssel, besteht seit dem WEMoG nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Beschlusskompetenz. Ein solcher Beschluss ist dann nicht nichtig, sondern rechtswidrig und innerhalb eines Monats anfechtbar (§ 45 Satz 1 WEG); wird er nicht angefochten, wird er bestandskräftig.

Die technische Lebensdauer eines Bauteils ergibt sich aus drei Größen. Erstens dem Material: Ein harter Naturstein hält als Bodenbelag ein Vielfaches eines Kunststoffbelags, eine Dachrinne aus Kupfer deutlich länger als eine aus Zinkblech. Zweitens der Beanspruchung durch Nutzung und Witterung, denn dasselbe Bauteil altert an der Wetterseite schneller als im geschützten Innenbereich. Drittens der Unterhaltung: Regelmäßige Wartung und rechtzeitige kleine Reparaturen verlängern die Nutzungsdauer erheblich.

Die Modernisierung gehört nicht dazu. Sie hebt den Standard und kann Wert oder Funktion verbessern, verlängert aber nicht die Lebensdauer des vorhandenen Bauteils; in aller Regel ersetzt sie es. Für die Erhaltungsplanung bleiben deshalb Material, Beanspruchung und Pflege die maßgeblichen Größen.