Prüfungsfragen Zertifizierter Verwalter §26a WEG

Ladestationen für Elektrofahrzeuge sind eine privilegierte bauliche Veränderung: Nach § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine solche Maßnahme verlangen. Über das Ob der Maßnahme muss deshalb nicht abgestimmt werden, der Anspruch besteht kraft Gesetzes. Beschlossen wird nur über die Durchführung, also das Wie. Dafür genügt nach § 25 Abs. 1 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Beschließt die Gemeinschaft die Installation von sich aus als allgemeine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG, gilt seit der Reform von 2020 ebenfalls die einfache Mehrheit; Einstimmigkeit oder eine qualifizierte Mehrheit sind nicht erforderlich.

Über die Kosten wird gesondert entschieden. Im Grundsatz tragen sie nur die Eigentümer, die die Veränderung verlangt oder beschlossen haben (§ 21 Abs. 1 WEG). Wird die Maßnahme dagegen mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle Eigentümer die Kosten anteilig (§ 21 Abs. 2 WEG).

Hinweis zur Terminologie: Im Quiz wird „WEG" teils als gebräuchliche Kurzform für die Wohnungseigentümergemeinschaft verwendet — so wie es in der Praxis vielfach üblich ist. Die seit dem WEMoG 2020 korrekte gesetzliche Bezeichnung lautet „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" (GdWE). Das Wohnungseigentumsgesetz selbst wird ebenfalls als „WEG" abgekürzt; aus dem Kontext ergibt sich, welche Bedeutung gemeint ist.

Hinweis zur Fragestellung: Eine Versicherung minimiert nicht das Risiko, dass ein Schaden entsteht — sie schützt vor den finanziellen Folgen. Die Gewässerschadenhaftpflichtversicherung ist die richtige Wahl, weil sie bei Umweltschäden (z.B. Heizölaustritt aus einem Tank) die Kosten für Bodensanierung, Grundwasserreinigung und Schadensersatzansprüche Dritter übernimmt. Diese Kosten können schnell in den sechs- bis siebenstelligen Bereich gehen. Für WEGs mit Ölheizung ist sie eine der wichtigsten Zusatzversicherungen.

Entscheidend ist hier der Unterschied zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Die Teilungserklärung bestimmt die zulässigen Nutzungsarten – sie lässt hier ausdrücklich "gewerbliche Nutzung" zu (breite Zweckbestimmung). Der Aufteilungsplan bezeichnet den Raum zwar als "Ladenlokal", er beschreibt aber primär die bauliche Raumsituation und schränkt die weitergefasste Zweckbestimmung der Teilungserklärung nicht ein. Da "gewerblich" alle Arten gewerblicher Tätigkeit umfasst (Büro, Handel, Gastronomie, Heilberufe etc.), sind alle gewerblichen Nutzungsformen erlaubt – einschließlich Schnellimbiss, Tagesgastronomie und Medizinpraxis. Wohnnutzung bleibt unzulässig, da die TE ausdrücklich gewerbliche Nutzung vorschreibt.

Wenn die Teilungserklärung selbst das Sondereigentum als "Ladenlokal" ausweist, ist dies eine enge Zweckbestimmung im Sinne eines Einzelhandels- oder Ladengeschäfts. Nach BGH-Rechtsprechung (vgl. V ZR 91/12) überschreiten gastronomische Betriebe (Schnellimbiss, Pizzarestaurant), Vergnügungsstätten (Billardsalon, Glücksspielstätte) und ähnliche Nutzungen die typischen Störungsauswirkungen eines Ladengeschäfts, da sie z.B. erhöhten Kundenverkehr, Gerüche, Lärm oder abweichende Öffnungszeiten mit sich bringen. Zulässig sind hingegen Nutzungsarten, die einem typischen Ladengeschäft entsprechen: Bürobedarfsgeschäft, Lebensmittelmarkt und Kosmetikstudio mit Produktverkauf. Zum Vergleich: Wenn die Teilungserklärung stattdessen "gewerbliche Nutzung" erlaubt (ohne "Ladenlokal"), ist die Zweckbestimmung deutlich weiter und umfasst auch Gastronomie.

Nach § 18 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Das Gesetz gewährt ein Recht auf Einsicht, keinen Anspruch auf Übersendung: Geschuldet ist die Gelegenheit, die Unterlagen einzusehen, und zwar am Ort der Verwaltung, also in den Geschäftsräumen des Verwalters zu üblichen Zeiten. Kopien muss der Verwalter weder anfertigen noch versenden; wer einsieht, darf sich Notizen und Abschriften machen.

Eine Beschränkung auf Jahre, für die noch keine Entlastung erteilt wurde, gibt es nicht. Das Einsichtsrecht erfasst die gesamten Verwaltungsunterlagen, denn es dient gerade der Kontrolle auch zurückliegender Vorgänge.

Diese Frage hat eine komplexe rechtliche Dimension: Nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen (§ 130 BGB) trägt derjenige die Beweislast für den Zugang einer Erklärung, der sich auf deren ordnungsgemäßen Zugang beruft – das ist der Einberufende. Der Verwalter ist in der Praxis derjenige, der die Ladung versendet und den Zugangsnachweis erbringen muss (z. B. per Einschreiben). Rechtlich präziser nach dem WEMoG 2020 ist jedoch die GdWE als Rechtssubjekt die Anspruchsgegnerin bei einer Anfechtungsklage – der Verwalter handelt lediglich als ihr Organ. Beide Aussagen – die zum Verwalter und die zur Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) – sind daher inhaltlich richtig; falsch ist hingegen die Aussage, der Wohnungseigentümer trage die Beweislast, wenn er sich auf verspäteten Zugang beruft – denn er muss den verspäteten Zugang lediglich behaupten, trägt die Beweislast aber nicht.

Geschäftsordnungsbeschlüsse regeln allein den Ablauf der Versammlung, etwa die Wahl des Versammlungsleiters, eine Begrenzung der Redezeit, den Ausschluss gemeinschaftsfremder Personen oder das Vorziehen eines Tagesordnungspunktes. Für sie gilt keine Sonderregel: Nach § 25 Abs. 1 WEG entscheidet bei der Beschlussfassung die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Auf die Zahl der im Grundbuch eingetragenen oder der anwesenden Eigentümer kommt es nicht an, und Enthaltungen zählen nicht mit, weil sie keine abgegebenen Stimmen sind. Ihre Wirkung entfalten solche Beschlüsse nur in der laufenden Versammlung; selbstständig anfechtbar sind sie nicht. Ob ein fehlerhafter Geschäftsordnungsbeschluss durchschlägt, prüft das Gericht erst bei der Anfechtung des Sachbeschlusses.

Für die Beschluss-Sammlung schreibt § 24 Abs. 7 WEG vor, dass Eintragungen und Löschungen unverzüglich zu bewirken und mit einem Datum zu versehen sind. Unverzüglich bedeutet nach § 121 Abs. 1 BGB ohne schuldhaftes Zögern, also nicht zwingend sofort, aber ohne vermeidbare Verzögerung.

Eine feste Frist in Tagen oder Wochen nennt das Gesetz bewusst nicht, weil sich die zumutbare Bearbeitungszeit nach dem Umfang der Versammlung und den Umständen richtet. Starre Vorgaben wie ein bis zwei Tage oder eine Woche lassen sich daraus nicht ableiten. Erst recht genügt es nicht, die Sammlung erst vor der Einladung zur nächsten Versammlung nachzuführen: Sie soll jederzeit Auskunft über die geltende Beschlusslage geben, insbesondere für Kaufinteressenten.

Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 27.04.2012 – V ZR 211/11) führt die Unterteilung eines Wohnungseigentums mit anschließender Veräußerung nicht zu einer Stimmenmehrung. Das ursprüngliche eine Stimmrecht wird von den neuen Eigentümern nach Bruchteilen ausgeübt, also eigenständig als jeweils halbe Stimme – nicht einheitlich. Dieser Schutz der übrigen Eigentümer vor einer einseitigen Vermehrung der Stimmen gilt sowohl beim Kopf- als auch beim Objektstimmrecht (vgl. BGHZ 160, 354). Eine zusätzliche vollwertige Stimme entstünde nur, wenn alle Eigentümer eine Stimmenmehrung ausdrücklich vereinbaren (§ 10 WEG); die bloße Zustimmung zur Teilung genügt dafür nicht. Die einheitliche Stimmabgabe nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG betrifft dagegen den anderen Fall, dass mehrere Personen gemeinsam eine einzige Einheit halten.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind Vertragsbedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind und die eine Seite der anderen bei Vertragsschluss stellt. Entscheidend sind daher zwei Merkmale: die Absicht der mehrfachen Verwendung und das Fehlen einer echten Einflussmöglichkeit des Vertragspartners auf den Inhalt.

Deshalb liegen sie auch dann vor, wenn eine Klausel tatsächlich nur einmal verwendet wird, ein Dritter sie aber für die mehrfache Verwendung entworfen hat, etwa ein Formularverlag oder ein Verband. Auf die Zahl der tatsächlichen Verwendungen kommt es nicht an, sondern auf die Bestimmung des Textes.

Keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind Klauseln, die im Einzelnen ausgehandelt wurden: Dort stellt der Verwender seinen Text ernsthaft zur Disposition und der andere Teil kann den Inhalt wirklich mitgestalten. Ebenso wenig sind es eine zwischen zwei Unternehmern eigens für einen einzigen Vertrag entworfene Regelung ohne Wiederverwendungsabsicht und mündliche Nebenabreden, die im Gespräch spontan getroffen werden — beiden fehlt die Vorformulierung für eine Vielzahl von Fällen.

Der Verwaltervertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag. Über § 675 BGB gelten deshalb die Pflichten des Auftragsrechts: Rechenschaft nach § 666 BGB und Herausgabe alles aus der Geschäftsbesorgung Erlangten nach § 667 BGB.

Für das Ende des Amtes folgt daraus die Rechnungslegung über das laufende Wirtschaftsjahr, die Erstellung der noch während der Amtszeit fällig gewordenen Jahresabrechnungen, die Auskunft an die Gemeinschaft, soweit der Nachfolger sie für eine ordnungsmäßige Verwaltung benötigt, und die Herausgabe sämtlicher Unterlagen und Gegenstände. Auf das Eigentum an den Unterlagen kommt es dabei nicht an.

Eine Pflicht, an einem förmlichen Übergabetermin mitzuwirken, kennt das Gesetz dagegen nicht. Sie besteht nur, wenn der Verwaltervertrag sie ausdrücklich vorsieht.

Nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich - beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags jedoch nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Diese Ausnahme ist eine gesetzliche Grenze der organschaftlichen Vertretungsmacht selbst: Ohne den erforderlichen Beschluss fehlt dem Verwalter für einen Darlehensvertrag die Vertretungsmacht. Der Schutz des § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG (Beschränkungen des Umfangs der Vertretungsmacht sind Dritten gegenüber unwirksam) greift hier nicht, denn er erfasst nur zusätzliche, rechtsgeschäftliche Beschränkungen der an sich bestehenden Vertretungsmacht (etwa durch Vereinbarung oder Beschluss), nicht die gesetzliche Grenze des Satzes 1. Ein ohne Beschluss geschlossener Darlehensvertrag wird deshalb als Handeln eines Vertreters ohne Vertretungsmacht behandelt und ist schwebend unwirksam (§ 177 BGB); er kann durch nachträglichen Beschluss (Genehmigung) wirksam werden. Der Vertragspartner kann sich daher nicht ohne Weiteres auf die Wirksamkeit verlassen.

Nach § 35 Abs. 1 GmbHG wird die GmbH durch ihre Geschäftsführer gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Die organschaftliche Vertretungsmacht - die Befugnis, die Gesellschaft im Außenverhältnis rechtsgeschäftlich zu binden - knüpft allein an die Bestellung zum Geschäftsführer an. Sie ist streng von der bloßen Geschäftsführungsbefugnis zu unterscheiden, also der internen Berechtigung, die Geschäfte zu führen: Wer nur zur Geschäftsführung berechtigt ist, ist damit noch nicht zur Vertretung befugt (Geschäftsführungsbefugnis ist nicht gleich Vertretungsmacht). Ein Gesellschafter besitzt als solcher keine organschaftliche Vertretungsmacht; er kann die GmbH nur binden, wenn er zum Geschäftsführer bestellt ist. Rechtsgeschäftlich vertreten können die GmbH daher der bestellte Geschäftsführer sowie ein Prokurist im Rahmen seiner Prokura (§§ 48 ff. HGB). Weder die Gesamtheit der Gesellschafter noch die Gesellschafterversammlung vertreten die GmbH im Rechtsverkehr.

Die Gewährleistungsfrist für bewegliche Sachen beträgt 2 Jahre ab Ablieferung (§438 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Die Waschmaschine wurde am 1.7.2023 geliefert – die Frist endet damit am 1.7.2025.

Wann wäre der 29.10.2025 korrekt? Nur wenn ein konkreter Hemmungstatbestand nach §203 BGB vorläge: Die WEG müsste den Mangel noch vor Ablauf der Frist beim Verkäufer gerügt haben (z.B. am 29.6.2025), und der Verkäufer müsste die Gewährleistung zu einem bestimmten Datum schriftlich abgelehnt haben (z.B. am 29.7.2025). Dann würde die Verjährung gemäß §203 Satz 2 BGB frühestens 3 Monate nach Ende der Hemmung eintreten: 29.7.2025 + 3 Monate = 29.10.2025. Diese Voraussetzungen sind im Sachverhalt jedoch nicht genannt – daher gilt die einfache Grundregel: Verjährung am 1.7.2025.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Bedingungen, die eine Seite der anderen stellt. Sie verlieren diese Eigenschaft nur, wenn die Klauseln im Einzelnen ausgehandelt werden. Ausgehandelt heißt: Der Verwender stellt seinen Text ernsthaft zur Disposition und der andere Teil hat eine reale Gestaltungsfreiheit.

Genau das belegt der Austausch mehrerer geänderter Vertragsentwürfe zwischen den Parteien. Er zeigt, dass über den Inhalt tatsächlich verhandelt wurde und die Fassung das Ergebnis beider Seiten ist.

Die übrigen Fälle genügen dem nicht. Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter Unternehmer oder Verbraucher ist. Die Auswahl zwischen mehreren fertigen Formularen ist keine Verhandlung über den Inhalt, sondern nur eine Wahl zwischen vorgegebenen Paketen. Ankreuzfelder, Lücken und handschriftliche Ergänzungen ändern nichts an der Vorformulierung des übrigen Textes. Auch eine großzügige Bedenkzeit mit dem Angebot, Fragen zu stellen, ersetzt das Aushandeln nicht. Und eine Bestätigungsklausel, der Vertrag sei ausgehandelt worden, ist als vorformulierte Klausel gerade selbst eine Allgemeine Geschäftsbedingung und ohne Beweiswert.

Nach § 555c Abs. 1 BGB muss der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform ankündigen. Die Ankündigung muss die Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen sowie den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer enthalten. Soll die Miete nach § 559 oder § 559c BGB erhöht werden, sind außerdem die erwartete Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten anzugeben. Nach § 555c Abs. 2 BGB soll auch auf Form und Frist des Härteeinwands nach § 555d Abs. 3 BGB hingewiesen werden. Vertragspartner der Mieter ist der vermietende Wohnungseigentümer; der Verwalter kann die Erklärung nur mit entsprechender Bevollmächtigung abgeben.

Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Sie steht im Baulastenverzeichnis, nicht im Grundbuch, und entsteht durch Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der Behörde. Beendet wird sie spiegelbildlich: durch den Verzicht der Bauaufsichtsbehörde, der erklärt wird, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht, und der mit der Löschung im Verzeichnis wirksam wird.

Weil die Verpflichtung nicht zwischen den Nachbarn, sondern gegenüber der Behörde besteht, können die Beteiligten sie nicht durch einen notariellen Vertrag aufheben. Auch eine Löschungsbewilligung des begünstigten Eigentümers genügt nicht; sie ist ein Instrument des Grundbuchrechts und für das Baulastenverzeichnis ohne Bedeutung.

Untergemeinschaften sind nicht rechtsfähig, auch wenn die Teilungserklärung ihnen eigene Beschlusskompetenzen zuweist. Rechtsfähig ist allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Ganzes; sie ist Trägerin des Verwaltungsvermögens und Vertragspartnerin nach außen, selbst wenn im Innenverhältnis nur eine Untergemeinschaft entschieden hat.

Daraus folgt die Antwort auf die Frage nach dem richtigen Beklagten: Die Anfechtungsklage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, also gegen die Gesamtgemeinschaft. Seit der Reform von 2020 ist sie in Beschlussklagen stets die Gegnerin; die früher übliche Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer gibt es nicht mehr.

Gegen die Untergemeinschaft selbst kann nicht geklagt werden, weil ihr die Rechtsfähigkeit und damit die Parteifähigkeit fehlt. Ebenso wenig sind die übrigen Eigentümer der Untergemeinschaft oder alle übrigen Eigentümer die richtigen Beklagten. Dass die Untergemeinschaft im Innenverhältnis wirtschaftlich selbstständig ist und eigene Wirtschaftspläne und Rücklagen führen kann, ändert daran nichts.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig und kann selbst ein Darlehen aufnehmen; Vertragspartnerin der Bank ist deshalb sie. Damit endet die Haftung aber nicht bei ihr.

Nach § 9a Abs. 4 WEG haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger der Gemeinschaft zusätzlich nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Diese Haftung folgt aus dem Gesetz und setzt keine vertragliche Übernahme voraus; sie ist anteilig, nicht gesamtschuldnerisch, und beschränkt sich auf den eigenen Anteil. Wer seine Einheit veräußert, haftet weiter für die während seiner Zeit als Eigentümer entstandenen Verbindlichkeiten.

Genau darin liegt das Risiko einer Kreditaufnahme, das der Bundesgerichtshof betont: Ein langfristiges Darlehen bindet nicht nur die Gemeinschaft, sondern greift über die anteilige Außenhaftung auf jeden einzelnen Eigentümer durch. Ein Beschluss über eine Kreditaufnahme entspricht deshalb nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Maßnahme erhebliches Gewicht hat und die Eigentümer zuvor über dieses Haftungsrisiko unterrichtet wurden.

Der Wirtschaftsplan besteht aus zwei Teilen. Der Gesamtwirtschaftsplan stellt die für das kommende Wirtschaftsjahr erwarteten Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft gegenüber. Die Einzelwirtschaftspläne rechnen daraus den Anteil jeder Einheit herunter und legen fest, in welcher Höhe der einzelne Wohnungseigentümer Vorschüsse zu leisten hat. Hinzu kommen die Beträge, die dem Plan zufolge der Erhaltungsrücklage und sonstigen beschlossenen Rücklagen zugeführt werden sollen.

Nicht dazu gehört eine Summen- und Saldenliste der geleisteten Zahlungen. Sie blickt zurück und gehört zur Buchhaltung und zur Jahresabrechnung, während der Wirtschaftsplan eine Vorausschau ist. Ebenso wenig ist ein Vordruck für eine Einzugsermächtigung Bestandteil des Plans; er betrifft allein die technische Abwicklung der Zahlung.

Beschlossen werden nicht die Pläne selbst, sondern die Vorschüsse, die sich aus ihnen ergeben (§ 28 Abs. 1 WEG). Erst dieser Beschluss begründet den durchsetzbaren Zahlungsanspruch der Gemeinschaft.

Der Verwalter darf die Lücke nicht eigenmächtig schließen. Beide naheliegenden Wege scheiden aus: Die Erhaltungsrücklage ist zweckgebunden und dient der Vorsorge für Erhaltungsmaßnahmen, nicht der laufenden Liquidität. Und eine Kreditaufnahme begründet eine erhebliche Verpflichtung der Gemeinschaft; sie fällt nicht unter die Maßnahmen, die der Verwalter nach § 27 Abs. 1 WEG ohne Beschluss treffen darf. Eine Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat ersetzt den Beschluss nicht, denn der Beirat hat keine Beschlusskompetenz.

Der richtige Weg ist die Sonderumlage. Sie ist eine nachträgliche Ergänzung des Wirtschaftsplans und wird von den Wohnungseigentümern beschlossen. Der Verwalter beruft dafür eine Versammlung ein und setzt den Tagesordnungspunkt auf; kommt der Beschluss zustande, wird die Umlage nach dem geltenden Verteilungsschlüssel geschuldet.

Nur wenn die Zeit für eine Versammlung nicht reicht, kommt eine kurzfristige, eng befristete Entnahme aus der Rücklage in Betracht — und auch dann als Notlösung, die den Beschluss über die Sonderumlage nicht ersetzt, sondern nur überbrückt.

Die Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen den für das Wirtschaftsjahr beschlossenen Vorschüssen eines Wohnungseigentümers und den Kosten, die tatsächlich auf seine Einheit entfallen. Maßgeblich ist also das Soll aus dem Wirtschaftsplan, nicht das, was er wirklich überwiesen hat.

Diese Trennung hat einen praktischen Grund: Nach § 28 Abs. 2 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse, und nur darüber. Würde man die tatsächlichen Zahlungen einrechnen, begründete der Abrechnungsbeschluss die Rückstände eines säumigen Eigentümers ein zweites Mal. Offene Hausgeldraten bleiben deshalb außen vor; sie sind bereits mit dem Wirtschaftsplan fällig gestellt.

Der Gesamtbetrag, den die Jahresabrechnung ausweist und der solche Rückstände einschließt, ist der Abrechnungssaldo, nicht die Abrechnungsspitze.

Seit der Reform von 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 1 WEG rechtsfähig. Sie ist Trägerin des Verwaltungsvermögens und damit auch Gläubigerin der Hausgeldforderungen: Die Vorschüsse, die die Eigentümer nach § 28 Abs. 1 WEG aufgrund des beschlossenen Wirtschaftsplans schulden, stehen ihr zu und nicht den übrigen Miteigentümern.

Der Verwalter ist demgegenüber nur Organ der Gemeinschaft. Er macht die Forderung geltend, klagt in ihrem Namen und zieht sie ein, wird dadurch aber selbst nie Inhaber des Anspruchs; das eingezogene Geld gehört zum Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft. Ebenso wenig können einzelne Wohnungseigentümer das Hausgeld für die Gemeinschaft einfordern, denn eine Prozessführung im eigenen Namen über ein fremdes Recht sieht das Gesetz hier nicht vor.

Die technische Lebensdauer eines Bauteils ergibt sich aus drei Größen. Erstens dem Material: Ein harter Naturstein hält als Bodenbelag ein Vielfaches eines Kunststoffbelags, eine Dachrinne aus Kupfer deutlich länger als eine aus Zinkblech. Zweitens der Beanspruchung durch Nutzung und Witterung, denn dasselbe Bauteil altert an der Wetterseite schneller als im geschützten Innenbereich. Drittens der Unterhaltung: Regelmäßige Wartung und rechtzeitige kleine Reparaturen verlängern die Nutzungsdauer erheblich.

Die Modernisierung gehört nicht dazu. Sie hebt den Standard und kann Wert oder Funktion verbessern, verlängert aber nicht die Lebensdauer des vorhandenen Bauteils; in aller Regel ersetzt sie es. Für die Erhaltungsplanung bleiben deshalb Material, Beanspruchung und Pflege die maßgeblichen Größen.