Bauliche Veränderungen nach §20 WEG

Privilegierte und nicht privilegierte Maßnahmen, Gestattungsanspruch, Beschlussmehrheiten und Kostentragung — eines der wichtigsten Themen der WEG-Reform 2020.

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Was sind bauliche Veränderungen?

Als bauliche Veränderung gilt jede Maßnahme am Gemeinschaftseigentum, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht (§20 Abs. 1 WEG). Die WEG-Reform 2020 hat das Recht der baulichen Veränderungen grundlegend neu geregelt und dabei eine wichtige Kategorie eingeführt: die privilegierten baulichen Veränderungen.

Privilegierte bauliche Veränderungen §20 Abs. 2 WEG

Für bestimmte Maßnahmen haben Wohnungseigentümer einen Gestattungsanspruch — die Gemeinschaft kann die Durchführung nicht grundsätzlich verweigern, muss aber über Art und Weise beschließen.

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E-Ladeinfrastruktur
§20 Abs. 2 Nr. 1 WEG
♿
Barrierefreiheit
§20 Abs. 2 Nr. 2 WEG
🌐
Glasfaser / Breitband
§20 Abs. 2 Nr. 3 WEG
🔒
Einbruchschutz
§20 Abs. 2 Nr. 4 WEG
Gestattungsanspruch: Jeder Wohnungseigentümer kann bei privilegierten Maßnahmen verlangen, dass die Gemeinschaft diese auf seine Kosten gestattet — soweit keine unverhältnismäßigen Nachteile für andere Eigentümer entstehen. Die Gemeinschaft entscheidet über die Ausführungsmodalitäten, nicht über das Ob.

Nicht privilegierte bauliche Veränderungen

Alle anderen baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind nicht privilegiert und bedürfen eines Beschlusses. Die erforderliche Mehrheit hängt vom Eingriff ab:

Einfache Mehrheit

Für Maßnahmen, deren Kosten innerhalb angemessener Zeit durch Einsparungen oder andere Vorteile gedeckt werden — z.B. energetische Modernisierungen.

Qualifizierte Mehrheit (2/3 + Hälfte MEA)

Für bauliche Veränderungen, die nicht unter die einfache Mehrheit fallen. Eigentümer, die nicht zugestimmt haben, können unter Umständen nicht zur Kostentragung herangezogen werden.

Allstimmigkeit

Wenn Eigentümer, die nicht zustimmen, unverhältnismäßig benachteiligt werden — z.B. bei Eingriff in das Sondereigentum.

Kostentragung bei baulichen Veränderungen

Die WEG-Reform 2020 hat klare Regeln zur Kostentragung eingeführt:

  • Wer zustimmt, zahlt: Kosten tragen nur die Eigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben — bei einstimmiger oder allstimmiger Beschlussfassung alle.
  • Bei qualifizierter Mehrheit: Eigentümer, die nicht zugestimmt haben, müssen nicht zahlen — es sei denn, sie nutzen die Maßnahme später. Dann können sie sich durch Nachzahlung beteiligen.
  • Privilegierte Maßnahmen: Trägt der antragstellende Eigentümer — auf eigene Kosten.
Prüfungshinweis: Die Kostentragungsregeln bei baulichen Veränderungen sind seit der WEG-Reform 2020 ein häufiges Prüfungsthema. Merke: Wer nicht zustimmt, zahlt in der Regel nicht — kann aber später „einsteigen", wenn er die Anlage nutzen möchte.

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