Was sind die wichtigsten Aufgaben des WEG-Verwalters?

Die wichtigsten Aufgaben sind: Durchführung von Eigentümerbeschlüssen, Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung, Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie Einziehung des Hausgeldes. Die gesetzliche Grundlage ist §27 WEG.

Was darf der Verwalter ohne Beschluss der Eigentümer entscheiden?

Der Verwalter darf alle Maßnahmen der laufenden Verwaltung selbständig treffen, einschließlich notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen und dem Abschluss von Verträgen im Rahmen des genehmigten Wirtschaftsplans. Für außerordentliche Maßnahmen, größere Investitionen oder Aufnahme von Darlehen ist ein Beschluss erforderlich.

Haftet der Verwalter persönlich für Fehler?

Ja. Der WEG-Verwalter haftet nach §280 BGB für Schäden, die er durch Pflichtverletzungen verursacht. Typische Haftungsrisiken sind: Nichterfüllung von Verkehrssicherungspflichten, fehlerhafte Jahresabrechnungen oder versäumte Instandhaltungsmaßnahmen.

Aufgaben des WEG-Verwalters nach §27 WEG — Rechte und Pflichten

Was muss der WEG-Verwalter tun, was darf er selbständig entscheiden — und wann haftet er persönlich? Der vollständige Überblick über §27 WEG für die IHK-Prüfung und die Praxis.

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§27

Gesetzliche Grundlage

2020

WEG-Reform (Neufassung)

§280

BGB Haftungsgrundlage

Aufgabenbereiche

Gesetzliche Grundlage: §27 WEG

§27 WEG regelt die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters und wurde durch die WEG-Reform 2020 grundlegend neu gefasst. Die Reform stärkte die Eigenständigkeit des Verwalters bei der laufenden Verwaltung, schränkte aber gleichzeitig Kompetenzen ein, die früher stillschweigend angenommen wurden.

Unterscheidung: Allgemeine Aufgaben (Abs. 1) vs. Vertretungsmacht (Abs. 2)
§27 Abs. 1: Verwalter führt die laufende Verwaltung eigenverantwortlich, ohne Beschluss der Eigentümer
Spezielle Befugnisse durch Beschluss erweiterbar — z.B. höhere Wertgrenzen für eigenverantwortliche Maßnahmen
Haftung: Bei Pflichtverletzung persönliche Haftung nach §280 BGB

Prüfungshinweis: Die Unterscheidung zwischen eigenverantwortlichen Maßnahmen (§27 Abs. 1 WEG) und beschlusspflichtigen Maßnahmen ist prüfungsrelevant. Typische Frage: "Was darf der Verwalter ohne Eigentümerbeschluss entscheiden?"

Laufende Verwaltung nach §27 Abs. 1 WEG

Im Rahmen der laufenden Verwaltung kann der Verwalter selbständig handeln — ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer. Dazu gehören:

Beschlüsse der Eigentümer durchführen
Ordnung des gemeinschaftlichen Eigentums wahren
Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung treffen
Verwaltung der der Gemeinschaft verfügbaren Gelder
Erstellung des Wirtschaftsplans (jährlich, dem Beschluss vorzulegen)
Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung
Aufstellung der Jahresabrechnung

Kaufmännische Aufgaben

Die kaufmännische Verwaltung bildet das Herzstück der Verwaltertätigkeit. Fehler in diesem Bereich — etwa eine fehlerhafte Jahresabrechnung — können zur persönlichen Haftung führen.

Hausgeld einziehen

Monatliche Vorauszahlungen der Eigentümer einziehen und Zahlungsausfälle verfolgen (Mahnwesen, Hausgeldklage).

Wirtschaftsplan

Jährlichen Wirtschaftsplan aufstellen und der Eigentümerversammlung zum Beschluss vorlegen.

Jahresabrechnung

Einnahmen und Ausgaben sowie die Entwicklung der Erhaltungsrücklage transparent darstellen.

Treuhandkonto

Gelder der GdWE auf einem offenen Treuhandkonto (getrennt vom Eigenvermögen) führen.

Mahnwesen

Säumige Zahler mahnen und bei Bedarf gerichtlich vorgehen (Hausgeldklage nach §28 Abs. 3 WEG).

Steuerpflichten

Steuerliche Pflichten der GdWE beachten, z.B. Umsatzsteuer bei gewerblicher Nutzung von Gemeinschaftsflächen.

Technische Aufgaben

Zur technischen Verwaltung gehören alle Maßnahmen zur Erhaltung und Sicherung des gemeinschaftlichen Eigentums. Gerade bei Verkehrssicherungspflichten trägt der Verwalter eine besondere Verantwortung.

Instandhaltungsmaßnahmen beauftragen und überwachen
Verkehrssicherungspflichten erfüllen (Winterdienst, Beleuchtung, Aufzug)
Sachverständige und Handwerker beauftragen
Brandschutz und Rauchwarnmelder sicherstellen
GEG-Anforderungen (Gebäudeenergiegesetz) beachten und umsetzen
Baumängel dokumentieren und beseitigen lassen

Verkehrssicherung: Verletzt der Verwalter Verkehrssicherungspflichten (z.B. kein Winterdienst), haftet er neben der GdWE persönlich nach §823 BGB. Mehr dazu auf der Seite Verkehrssicherungspflichten.

Rechte des Verwalters

Der Verwalter ist nicht nur Pflichtträger — er hat auch umfangreiche Rechte, die ihm die eigenverantwortliche Ausführung seiner Aufgaben ermöglichen:

Vertretung der Gemeinschaft gegenüber Dritten (§9b WEG)
Abschluss von Verträgen im laufenden Betrieb (bis zu den durch Beschluss festgelegten Wertgrenzen)
Notmaßnahmen ohne Beschluss bei Gefahr im Verzug (§27 Abs. 1 Nr. 2 WEG)
Versammlungsleitung bei der Eigentümerversammlung