Aufgaben des WEG-Verwalters nach § 27 WEG — was ohne Beschluss erlaubt ist
Stand: 09/2026 · Team von verwalterpruefung.de
Die Aufgaben des WEG-Verwalters stehen nicht in einem einzigen Katalog. § 27 WEG begrenzt, was er ohne Extra-Beschluss tun darf; die Verwaltung selbst obliegt der Gemeinschaft. Der Überblick für die IHK-Prüfung und die Praxis.
Wer verwaltet das Gemeinschaftseigentum — Verwalter oder Gemeinschaft?
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht dem Verwalter als eigenem Träger. Das bestimmt § 18 Abs. 1 WEG in der Fassung ab dem 1. Dezember 2020; das Datum folgt aus § 47 WEG, der das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) nennt.
In Foren und Prüfungsfragen klingt die Lage oft anders: „Der Verwalter macht die laufende Verwaltung, also entscheidet er.“ Das war die Denkschablone zum alten § 27 WEG. Seit der WEG-Reform 2020 (WEMoG) ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) Trägerin der Verwaltung. Der Verwalter ist ihr Organ. Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 18 Abs. 2 WEG eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit nach billigem Ermessen entspricht.
Ein wiederkehrendes Community-Signal — kein Rechtsbeleg — formuliert hausverwalter-angebote.de so: Eigentümer wundern sich in der Jahresabrechnung über hohe Instandsetzungskosten, ohne sich an einen Beschluss zu erinnern. Die rechtliche Frage dahinter lautet nicht „Darf der Verwalter alles, was laufend vorkommt?“, sondern: Fällt die Maßnahme unter § 27 Abs. 1 WEG, unter einen Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG oder braucht sie einen eigenen Eigentümerbeschluss?
Wer prüft hier wie: Herausgeber ist das Team von verwalterpruefung.de. Der Text stellt die geltenden Fassungen von § 18, § 24, § 27, § 28 und § 9b WEG auf gesetze-im-internet.de neben die Gesetzesbegründung des Bundestags (BT-Drs. 19/22634 S. 46–47). Zweck: Prüfungskandidaten nach § 26a WEG sollen Innenbefugnis, Verwaltungsträgerschaft und Außenvertretung nicht in einen Topf werfen. Die Seite ist maschinell recherchiert und gegen den Gesetzeswortlaut geprüft; sie ist keine Rechtsberatung.
Was darf der Verwalter ohne Beschluss nach § 27 WEG?
Ohne Extra-Beschluss darf der Verwalter nur Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Das ist der Inhalt von § 27 Abs. 1 WEG (Nummer 1 und Nummer 2).
§ 27 Abs. 1 WEG ist eine Innenbefugnis gegenüber der Gemeinschaft, keine Generalklausel für die „laufende Verwaltung“. Nummer 1 verlangt beide Merkmale kumulativ: untergeordnete Bedeutung und keine erheblichen Verpflichtungen. Nummer 2 erfasst Eilfälle: Fristwahrung oder Abwendung eines Nachteils. Die Wohnungseigentümer können diese Rechte und Pflichten nach § 27 Abs. 2 WEG durch Beschluss einschränken oder erweitern — etwa durch Wertgrenzen im Verwaltervertrag.
Die Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses (BT-Drs. 19/22634 S. 46–47) gibt den Maßstab vor, ohne Euro-Grenzen ins Gesetz zu schreiben: Maßgeblich ist die Sicht eines durchschnittlichen Wohnungseigentümers in der konkreten Anlage; mit der Größe der Anlage wächst in der Regel der Kreis der Maßnahmen. Als Beispiele, für die in der Regel keine Beschlussfassung nötig ist, nennt die Begründung den Austausch defekter Leuchtelemente im Gemeinschaftseigentum, die Instandsetzung eines Fensterglases und die Graffitientfernung. Kostenträchtige Sanierungsmaßnahmen brauchen danach stets einen Beschluss. Je nach Größe der Anlage können kleinere Reparaturen, der Abschluss von Versorgungs- oder Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang und die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen zu Nummer 1 gehören.
Wie unterscheiden sich Innenbefugnis und Außenvertretung?
Ob ein Handeln intern erlaubt ist (§ 27 WEG) und ob es gegenüber Dritten wirkt (§ 9b WEG), sind zwei verschiedene Ebenen. Eine interne Beschränkung der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam.
| Ebene | Vorschrift | Was sie regelt | Extra-Beschluss? |
|---|---|---|---|
| Verwaltungsträgerschaft | § 18 Abs. 1 WEG | Die GdWE verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum. | Soweit keine Vereinbarung besteht, beschließen die Eigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung (§ 19 Abs. 1 WEG) |
| Innenbefugnis | § 27 Abs. 1 WEG | Ohne Extra-Beschluss nur untergeordnete Maßnahmen ohne erhebliche Verpflichtungen oder Eilfälle (Frist / Nachteil). | Ja, sobald Nummer 1 und Nummer 2 nicht greifen |
| Steuerung | § 27 Abs. 2 WEG | Die Eigentümer können den Kreis aus Absatz 1 einschränken oder erweitern. | Ja — der Steuerungsbeschluss selbst |
| Außenvertretung | § 9b Abs. 1 WEG | Der Verwalter vertritt die GdWE gerichtlich und außergerichtlich; Beschränkungen wirken nicht gegen Dritte. | Gesetzliche Ausnahme: Grundstückskauf- und Darlehensvertrag nur aufgrund eines Beschlusses |
Praktisch: Ein Auftrag an einen Handwerker kann nach außen wirksam sein, obwohl intern der Beschluss fehlte. Die Gemeinschaft bleibt dem Dritten verpflichtet; intern kann das pflichtwidrig sein. Dem Verwalter gegenüber vertritt nach § 9b Abs. 2 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft — etwa beim Verwaltervertrag.
homewise.de bündelt dieselbe Eigentümerfrage unter der Überschrift „Verwalter vergibt Aufträge ohne Beschluss: Was tun?“ — erneut ein Nachfrage-Signal, keine Rechtsquelle. Die Antwort liegt in der Tabelle, nicht in einer pauschalen Erlaubnis zur „laufenden Instandhaltung“.
Welche Pflichten hat der Verwalter neben § 27 WEG?
§ 27 WEG zählt nicht alle Verwalterpflichten auf. Einberufung, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht stehen in eigenen Vorschriften; die Außenvertretung steht in § 9b WEG.
Die Gesetzesbegründung (BT-Drs. 19/22634 S. 47) stellt klar, dass sich gegenüber dem geltenden Recht an den Aufgaben im Übrigen nichts ändert: Der Verwalter hat Beschlüsse und Vereinbarungen durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Ohne zusätzliche Beschlussfassung kann er Kostenbeiträge in Empfang nehmen und Zahlungen bewirken, die mit der laufenden Verwaltung zusammenhängen, und die dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechenden Vorschüsse abrufen. Als weitere Beispiele ohne Extra-Beschluss nennt die Begründung die ordnungsmäßige Verwaltung eingenommener Gelder, die Einberufung der Eigentümerversammlung sowie die Aufstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung.
Im geltenden Gesetzestext liegen diese Pflichten so:
- Versammlung: Nach § 24 Abs. 1 WEG beruft der Verwalter die Versammlung mindestens einmal im Jahr ein. Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer kann die Einberufung nach § 24 Abs. 2 WEG verlangen. Den Vorsitz führt nach § 24 Abs. 5 WEG der Verwalter, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt. Details: Eigentümerversammlung.
- Beschluss-Sammlung: Sie ist nach § 24 Abs. 8 WEG vom Verwalter zu führen.
- Wirtschaftsplan: Der Verwalter hat nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Beschlossen werden nach Satz 1 die Vorschüsse, nicht das Zahlenwerk als solches.
- Jahresabrechnung: Nach Ablauf des Kalenderjahres hat der Verwalter nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan aufzustellen. Vertiefung: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sowie Bestandteile der Jahresabrechnung.
- Vermögensbericht: Nach § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen und jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
- Gemeinschaftsvermögen: Für das Vermögen der GdWE gelten nach § 9a Abs. 3 WEG § 18, § 19 Abs. 1 und § 27 WEG entsprechend. Der geltende Gesetzestext enthält keine Kontenklausel; die Gesetzesbegründung nennt unverändert die Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung eingenommener Gelder (BT-Drs. 19/22634 S. 47).
§ 28 Abs. 3 WEG erlaubt den Wohnungseigentümern, zu beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Der Wortlaut regelt Fälligkeit und Erfüllung, nicht die Erhebung einer Klage.
Wann braucht der Verwalter immer einen Beschluss?
Sobald eine Maßnahme nicht unter § 27 Abs. 1 WEG fällt und kein erweiternder Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG vorliegt, entscheiden die Wohnungseigentümer. Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, können nach § 20 Abs. 1 WEG beschlossen oder einem Wohnungseigentümer gestattet werden.
Die Begründung (BT-Drs. 19/22634 S. 47) stellt kostenträchtige Sanierungsmaßnahmen ausdrücklich auf die Beschlussseite. Darlehens- und Grundstückskaufverträge brauchen nach § 9b Abs. 1 WEG schon für die Außenvertretung einen Beschluss. Typische beschlusspflichtige Gegenstände der Praxis — große Erhaltungsmaßnahmen, bauliche Veränderungen, Abweichungen vom Wirtschaftsplan — gehören damit nicht in die eigenständige Innenbefugnis.
Haftet der Verwalter dem einzelnen Eigentümer direkt?
Die gesetzlichen Rechte und Pflichten nach § 27 WEG bestehen gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Vertragspartner des Verwaltervertrags ist die GdWE, nicht der einzelne Eigentümer.
Die Beschlussempfehlung (BT-Drs. 19/22634 S. 47) stellte unter Verweis auf BGH V ZR 153/18 vom 8. Februar 2019 ausdrücklich fest, dass § 27 WEG der Einordnung des Verwaltervertrags als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer nicht entgegensteht und ein geschädigter Eigentümer danach vertraglichen Schadensersatz vom Verwalter verlangen könne. Der BGH hat mit Urteil vom 5. Juli 2024 – V ZR 34/24 – entschieden, dass nach Inkrafttreten des WEMoG Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers wegen Pflichtverletzungen des Verwalters aus dem Verwaltervertrag nur gegenüber der Gemeinschaft bestehen; der Vertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zugunsten des einzelnen Eigentümers. Den Zwei-Stufen-Weg beschreibt der Artikel Haftung des WEG-Verwalters. Verkehrssicherungspflichten der Gemeinschaft behandelt die Seite Verkehrssicherungspflicht.
Häufige Fragen
Was darf der WEG-Verwalter nach § 27 WEG ohne Beschluss?
Der Verwalter darf ohne vorherigen Eigentümerbeschluss nur Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Das steht in § 27 Abs. 1 WEG. Die Wohnungseigentümer können diesen Kreis durch Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG einschränken oder erweitern.
Wer verwaltet das Gemeinschaftseigentum — der Verwalter oder die Gemeinschaft?
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das bestimmt § 18 Abs. 1 WEG. Der Verwalter handelt als Organ für diese Gemeinschaft; er ist nicht selbst Träger der Verwaltung.
Welche Aufgaben hat der WEG-Verwalter neben § 27 WEG?
Weitere gesetzliche Pflichten stehen außerhalb von § 27 Abs. 1 WEG: Die Versammlung ist nach § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal im Jahr einzuberufen, die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 8 WEG zu führen. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung hat der Verwalter nach § 28 Abs. 1 Satz 2 und § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG aufzustellen; den Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG zu erstellen. Die Außenvertretung folgt aus § 9b Abs. 1 WEG.
Haftet der Verwalter dem einzelnen Eigentümer direkt für Fehler?
Nach dem BGH-Urteil vom 5. Juli 2024 – V ZR 34/24 bestehen Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers wegen Pflichtverletzungen des Verwalters aus dem Verwaltervertrag nach Inkrafttreten des WEMoG nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwaltervertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zugunsten des einzelnen Eigentümers.
Braucht der Verwalter für eine Dachsanierung einen Beschluss?
Ja, soweit die Maßnahme nicht untergeordnet ist, keinen Eilfall nach § 27 Abs. 1 WEG darstellt und kein erweiternder Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG vorliegt. Die Gesetzesbegründung nennt kostenträchtige Sanierungsmaßnahmen als Fälle, für die stets ein Beschluss der Wohnungseigentümer notwendig ist. Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, können nach § 20 Abs. 1 WEG beschlossen oder gestattet werden.
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Kostenlos registrierenRechtsgrundlagen & Quellen
- § 27 WEG — Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
- § 18 WEG — Verwaltung und Benutzung
- § 9b WEG — Vertretung
- § 24 WEG — Einberufung, Vorsitz, Niederschrift
- § 28 WEG — Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
- § 20 WEG — Bauliche Veränderungen
- § 47 WEG — Auslegung von Altvereinbarungen (WEMoG vom 16. Oktober 2020, BGBl. I S. 2187; Fassung ab 1. Dezember 2020)
- BT-Drs. 19/22634 S. 46–47 — Beschlussempfehlung zum WEMoG, Begründung zu § 27 WEG
- BGH, Urteil vom 5. Juli 2024 – V ZR 34/24 (keine Direktansprüche gegen den Verwalter nach WEMoG) — aufbereitet unter Haftung des WEG-Verwalters
Community-Signale (qualitativ, keine Rechtsquelle): hausverwalter-angebote.de, Beitrag vom 14.10.2023 zur Beauftragung ohne Beschluss; homewise.de zur Frage „Verwalter vergibt Aufträge ohne Beschluss“.
Stand: 09/2026 · Angaben nach dem geltenden Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Keine Rechtsberatung.