Wie lange vor der Eigentümerversammlung muss eingeladen werden?

Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss mindestens 3 Wochen vor dem Termin zugehen (§24 Abs. 4 WEG). In dringenden Fällen kann die Frist verkürzt werden. Die Gemeinschaftsordnung kann eine längere, aber keine kürzere Frist vorsehen.

Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?

Seit der WEG-Reform 2020 ist die Eigentümerversammlung unabhängig von der Anzahl der erschienenen oder vertretenen Eigentümer und ihrer Miteigentumsanteile immer beschlussfähig (§25 Abs. 1 WEG). Das frühere Quorum von mehr als 50% der MEA wurde abgeschafft.

Welche Mehrheiten gibt es bei der Abstimmung in der Eigentümerversammlung?

Es gibt drei Mehrheitsarten: (1) Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen — für ordnungsmäßige Verwaltungsmaßnahmen (§25 WEG). (2) Qualifizierte Mehrheit (doppelt qualifiziert) — z.B. für bestimmte bauliche Veränderungen. (3) Allstimmigkeit — alle Wohnungseigentümer müssen zustimmen, z.B. für Änderungen der Gemeinschaftsordnung.

Wie lange kann ein Beschluss der Eigentümerversammlung angefochten werden?

Ein anfechtbarer Beschluss muss innerhalb von einem Monat nach der Beschlussfassung durch Klage beim zuständigen Amtsgericht angefochten werden (§45 WEG). Nach Ablauf dieser Frist wird der Beschluss auch bei formellen Fehlern bestandskräftig. Nichtige Beschlüsse hingegen können jederzeit geltend gemacht werden.

Eigentümerversammlung: Einberufung, Beschlüsse & Anfechtung

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsgremium der WEG — und Pflichtthema im mündlichen Prüfungsteil. Hier lernst du Einberufungsfristen, Mehrheiten und alles zur Beschlussanfechtung.

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Themen: Einberufung Beschlussfähigkeit Mehrheiten Anfechtung & Nichtigkeit Protokoll

Einberufung der Eigentümerversammlung §24 WEG

Die ordnungsgemäße Einberufung ist Voraussetzung für wirksame Beschlüsse. Formfehler bei der Einberufung können zur Anfechtbarkeit aller in der Versammlung gefassten Beschlüsse führen.

Wer darf einberufen?

Verwalter — Regelfall; er hat die Pflicht zur jährlichen Einberufung (§24 Abs. 1 WEG)
Verwaltungsbeiratsvorsitzender — wenn der Verwalter pflichtwidrig nicht einberuft
Wohnungseigentümer — wenn kein Verwalter vorhanden oder dieser seiner Pflicht nicht nachkommt und mehr als 25% der Miteigentumsanteile die Einberufung verlangen

Form und Frist

§24 Abs. 4 WEG

Schriftform (Brief, E-Mail wenn so vereinbart)
Mindestens 3 Wochen vor dem Termin (Zugangsfrist, nicht Absendedatum)
Angabe von Ort, Datum und Uhrzeit
Vollständige Tagesordnung mit allen Beschlussgegenständen

Prüfungsfalle: Die 3-Wochen-Frist ist eine Zugangsfrist — die Einladung muss 3 Wochen vor der Versammlung beim Eigentümer angekommen sein, nicht nur abgeschickt worden sein. Bei Briefpost ist ein Puffer einzukalkulieren.

Tagesordnung

Nur Punkte, die auf der Tagesordnung stehen, können wirksam beschlossen werden. Ein Beschluss über einen nicht angekündigten Punkt ist anfechtbar. Ausnahme: Beschlüsse über Angelegenheiten, deren Dringlichkeit erst in der Versammlung erkennbar wird, können als „Dringlichkeitsbeschlüsse" gefasst werden — sind aber ebenfalls anfechtbar, wenn die Dringlichkeit nicht tatsächlich vorlag.

Termin festlegen Mindestens einmal jährlich (ordentliche Versammlung); außerordentliche Versammlungen bei Bedarf
Tagesordnung zusammenstellen Anträge der Eigentümer aufnehmen; jeder Eigentümer kann Punkte beantragen
Einladung versenden Schriftlich, Zugang mindestens 3 Wochen vor dem Termin, alle Unterlagen beifügen
Versammlung durchführen Anwesenheitsliste, Vorsitz, Beschlüsse fassen, Protokoll führen
Protokoll versenden Innerhalb angemessener Frist (Richtwert: 4 Wochen) an alle Eigentümer

Beschlussfähigkeit §25 Abs. 1 WEG

WEG-Reform 2020 — wichtige Änderung

Immer beschlussfähig

Seit der WEG-Reform 2020 ist die Eigentümerversammlung immer beschlussfähig — unabhängig davon, wie viele Eigentümer oder welche Miteigentumsanteile vertreten sind. Das frühere Quorum (mehr als 50% der MEA müssen vertreten sein) wurde abgeschafft.

Prüfungshinweis: In älteren Lehrbüchern und Prüfungsunterlagen (vor 2020) wird noch das Quorum von >50% MEA erwähnt. Dies gilt nicht mehr. Seit 1. Dezember 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig.

Abstimmungsmehrheiten im Überblick

Je nach Beschlussgegenstand ist eine unterschiedliche Mehrheit erforderlich. Das Verständnis der Mehrheitsarten ist eines der häufigsten Prüfungsthemen.

Einfache Mehrheit

Mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen. Stimmenthaltungen und ungültige Stimmen zählen nicht mit.

Ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen
Bestellung / Abberufung des Verwalters
Genehmigung Wirtschaftsplan & Jahresabrechnung
Beschlüsse über Instandhaltung
Hausordnung

Qualifizierte Mehrheit

Mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der MEA.

Privilegierte bauliche Veränderungen (§20 Abs. 1 WEG), wenn nicht einstimmig
Bestimmte Modernisierungsmaßnahmen
Gestattung von Sondernutzungsrechten

Allstimmigkeit

Alle Wohnungseigentümer — auch Abwesende — müssen zustimmen.

Änderung der Gemeinschaftsordnung
Aufhebung der Gemeinschaft
Einräumung und Aufhebung von Sondernutzungsrechten (soweit nicht anders geregelt)

Merkhilfe: Einfache Mehrheit = Regelfall für Verwaltungsentscheidungen. Qualifizierte Mehrheit = Eingriff in die Substanz. Allstimmigkeit = Änderung der Grundstruktur (Gemeinschaftsordnung, Grundbuch).

Stimmrechtsprinzipien

Das Stimmrecht kann in der Gemeinschaftsordnung unterschiedlich geregelt sein:

Kopfprinzip (§25 Abs. 2 WEG, gesetzlicher Standard): Jeder Eigentümer hat eine Stimme — unabhängig von der Anzahl seiner Einheiten oder MEA
Objektprinzip (GO-Regelung): Jede Wohneinheit hat eine Stimme
Wertprinzip (MEA-Prinzip) (GO-Regelung): Stimmen entsprechen den Miteigentumsanteilen

Prüfungsfalle: Das gesetzliche Kopfprinzip gilt nur, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt. In der Prüfung wird oft gefragt, welches Stimmrechtsprinzip bei einer gegebenen Gemeinschaftsordnung gilt.

Beschlussanfechtung und Nichtigkeit §§ 44–45 WEG

Nicht jeder fehlerhafte Beschluss hat dieselben Konsequenzen. Die Unterscheidung zwischen anfechtbaren und nichtigen Beschlüssen ist prüfungsrelevant.

Anfechtbar

Anfechtbarer Beschluss

Gilt zunächst als wirksam — muss aktiv angefochten werden.

Formfehler (Einberufungsfrist, fehlende TO-Punkte)
Verstoß gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung
Verletzung von Einzelinteressen ohne sachlichen Grund

Frist: 1 Monat ab Beschlussfassung (§45 WEG)

Nichtig

Nichtiger Beschluss

Von Anfang an unwirksam — jederzeit geltend zu machen.

Beschluss gegen zwingendes Recht
Beschluss über etwas, das Allstimmigkeit erfordert
Unmöglicher oder sittenwidriger Inhalt
Eingriff in das Sondereigentum ohne Rechtsgrundlage

Keine Frist — jederzeit feststellbar

Die Anfechtungsklage wird beim zuständigen Amtsgericht (am Ort der Anlage) gegen die übrigen Wohnungseigentümer erhoben. Der Verwalter kann die GdWE dabei vertreten. Ein Beschluss bleibt bis zur rechtskräftigen Aufhebung durch das Gericht wirksam.

Protokollführung §24 Abs. 6 WEG

Über die Beschlüsse der Versammlung ist eine Niederschrift (Protokoll) zu fertigen. Das Protokoll ist von Vorsitzendem, einem Wohnungseigentümer und ggf. dem Verwaltungsbeiratsvorsitzenden zu unterschreiben.

Pflichtinhalte des Protokolls

Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung
Name des Versammlungsleiters
Anwesenheitsliste (Eigentümer, Vertreter mit Vollmacht)
Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung
Jeder Beschlusspunkt mit Abstimmungsergebnis (Ja/Nein/Enthaltungen)
Wortlaut jedes Beschlusses
Unterschriften (Versammlungsleiter + mind. 1 Wohnungseigentümer)

Beschluss-Sammlung

Die Beschluss-Sammlung §24 Abs. 7 WEG

Der Verwalter ist verpflichtet, eine Beschluss-Sammlung zu führen — eine chronologische Auflistung aller Beschlüsse der Gemeinschaft. Sie gibt jedem Eigentümer und Kaufinteressenten einen schnellen Überblick über die Beschlusslage. Fehlende Eintragungen begründen keine Unwirksamkeit des Beschlusses.