Eigentümerversammlung: Einberufung, Beschlüsse & Anfechtung
Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsgremium der WEG — und Pflichtthema im mündlichen Prüfungsteil. Hier lernst du Einberufungsfristen, Mehrheiten und alles zur Beschlussanfechtung.
Einberufung der Eigentümerversammlung §24 WEG
Die ordnungsgemäße Einberufung ist Voraussetzung für wirksame Beschlüsse. Formfehler bei der Einberufung können zur Anfechtbarkeit aller in der Versammlung gefassten Beschlüsse führen.
Wer darf einberufen?
- Verwalter — Regelfall; er hat die Pflicht zur jährlichen Einberufung (§24 Abs. 1 WEG).
- Verwaltungsbeiratsvorsitzender — wenn der Verwalter pflichtwidrig nicht einberuft
- Wohnungseigentümer — wenn kein Verwalter vorhanden oder dieser seiner Pflicht nicht nachkommt und mehr als 25% der Miteigentumsanteile die Einberufung verlangen
Form und Frist
- Textform (z.B. Brief, E-Mail).
- Mindestens 3 Wochen vor dem Termin (Zugangsfrist, nicht Absendedatum)
- Angabe von Ort, Datum und Uhrzeit
- Vollständige Tagesordnung mit allen Beschlussgegenständen
Tagesordnung
Nur Punkte, die auf der Tagesordnung stehen, können wirksam beschlossen werden. Ein Beschluss über einen nicht angekündigten Punkt ist anfechtbar. Ausnahme: Beschlüsse über Angelegenheiten, deren Dringlichkeit erst in der Versammlung erkennbar wird, können als „Dringlichkeitsbeschlüsse" gefasst werden — sind aber ebenfalls anfechtbar, wenn die Dringlichkeit nicht tatsächlich vorlag.
- Termin festlegenMindestens einmal jährlich (ordentliche Versammlung); außerordentliche Versammlungen bei Bedarf
- Tagesordnung zusammenstellenAnträge der Eigentümer aufnehmen; jeder Eigentümer kann Punkte beantragen
- Einladung versendenIn Textform, Zugang mindestens 3 Wochen vor dem Termin, alle Unterlagen beifügen.
- Versammlung durchführenAnwesenheitsliste, Vorsitz, Beschlüsse fassen, Protokoll führen
- Protokoll versendenInnerhalb angemessener Frist (Richtwert: 4 Wochen) an alle Eigentümer
Beschlussfähigkeit §25 Abs. 1 WEG
Immer beschlussfähig
Seit der WEG-Reform 2020 ist die Eigentümerversammlung immer beschlussfähig — unabhängig davon, wie viele Eigentümer oder welche Miteigentumsanteile vertreten sind. Das frühere Quorum (mehr als 50% der MEA müssen vertreten sein) wurde abgeschafft.
Vertiefendes Prüfungswissen zur Beschlussfähigkeit und den genauen Auswirkungen der WEG-Reform findest du in unserem ausführlichen Ratgeber:
→ Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung (WEG-Reform)
Abstimmungsmehrheiten im Überblick
Je nach Beschlussgegenstand ist eine unterschiedliche Mehrheit erforderlich. Das Verständnis der Mehrheitsarten ist eines der häufigsten Prüfungsthemen.
Einfache Mehrheit
Mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen. Stimmenthaltungen und ungültige Stimmen zählen nicht mit.
- Ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen
- Bestellung / Abberufung des Verwalters
- Genehmigung Wirtschaftsplan & Jahresabrechnung
- Beschlüsse über Instandhaltung
- Hausordnung
Qualifizierte Mehrheit
Mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der MEA.
- Privilegierte bauliche Veränderungen (§20 Abs. 1 WEG), wenn nicht einstimmig
- Bestimmte Modernisierungsmaßnahmen
- Gestattung von Sondernutzungsrechten
Allstimmigkeit
Alle Wohnungseigentümer — auch Abwesende — müssen zustimmen.
- Änderung der Gemeinschaftsordnung
- Aufhebung der Gemeinschaft
- Einräumung und Aufhebung von Sondernutzungsrechten (soweit nicht anders geregelt)
Stimmrechtsprinzipien
Das Stimmrecht kann in der Gemeinschaftsordnung unterschiedlich geregelt sein:
- Kopfprinzip (§25 Abs. 2 WEG, gesetzlicher Standard): Jeder Eigentümer hat eine Stimme — unabhängig von der Anzahl seiner Einheiten oder MEA
- Objektprinzip (GO-Regelung): Jede Wohneinheit hat eine Stimme
- Wertprinzip (MEA-Prinzip) (GO-Regelung): Stimmen entsprechen den Miteigentumsanteilen
Beschlussanfechtung und Nichtigkeit §§ 44–45 WEG
Nicht jeder fehlerhafte Beschluss hat dieselben Konsequenzen. Die Unterscheidung zwischen anfechtbaren und nichtigen Beschlüssen ist prüfungsrelevant.
Anfechtbarer Beschluss
Gilt zunächst als wirksam — muss aktiv angefochten werden.
- Formfehler (Einberufungsfrist, fehlende TO-Punkte)
- Verstoß gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung
- Verletzung von Einzelinteressen ohne sachlichen Grund
Nichtiger Beschluss
Von Anfang an unwirksam — jederzeit geltend zu machen.
- Beschluss gegen zwingendes Recht
- Beschluss über etwas, das Allstimmigkeit erfordert
- Unmöglicher oder sittenwidriger Inhalt
- Eingriff in das Sondereigentum ohne Rechtsgrundlage
Die Anfechtungsklage wird beim zuständigen Amtsgericht (am Ort der Anlage) gegen die übrigen Wohnungseigentümer erhoben. Der Verwalter kann die GdWE dabei vertreten. Ein Beschluss bleibt bis zur rechtskräftigen Aufhebung durch das Gericht wirksam.
Alle Details zu Fristen, Gründen und dem Ablauf der Beschlussanfechtung für die Prüfung findest du in unserem speziellen Ratgeber:
→ Eigentümerversammlung: Beschluss anfechten
Protokollführung §24 Abs. 6 WEG
Über die Beschlüsse der Versammlung ist eine Niederschrift (Protokoll) zu fertigen. Das Protokoll ist von Vorsitzendem, einem Wohnungseigentümer und ggf. dem Verwaltungsbeiratsvorsitzenden zu unterschreiben.
Pflichtinhalte des Protokolls
- Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung
- Name des Versammlungsleiters
- Anwesenheitsliste (Eigentümer, Vertreter mit Vollmacht)
- Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung
- Jeder Beschlusspunkt mit Abstimmungsergebnis (Ja/Nein/Enthaltungen)
- Wortlaut jedes Beschlusses
- Unterschriften (Versammlungsleiter + mind. 1 Wohnungseigentümer)
Die Beschluss-Sammlung §24 Abs. 7 WEG
Der Verwalter ist verpflichtet, eine Beschluss-Sammlung zu führen — eine chronologische Auflistung aller Beschlüsse der Gemeinschaft. Sie gibt jedem Eigentümer und Kaufinteressenten einen schnellen Überblick über die Beschlusslage. Fehlende Eintragungen begründen keine Unwirksamkeit des Beschlusses.
Weiterführende Themen
Häufige Fragen
Wie lange vor der Eigentümerversammlung muss eingeladen werden?
Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss mindestens 3 Wochen vor dem Termin zugehen (§24 Abs. 4 WEG). In dringenden Fällen kann die Frist verkürzt werden. Die Gemeinschaftsordnung kann eine längere, aber keine kürzere Frist vorsehen.
Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?
Seit der WEG-Reform 2020 ist die Eigentümerversammlung unabhängig von der Anzahl der erschienenen oder vertretenen Eigentümer und ihrer Miteigentumsanteile immer beschlussfähig (§25 Abs. 1 WEG). Das frühere Quorum von mehr als 50% der MEA wurde abgeschafft.
Welche Mehrheiten gibt es bei der Abstimmung in der Eigentümerversammlung?
Es gibt drei Mehrheitsarten: (1) Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen — für ordnungsmäßige Verwaltungsmaßnahmen (§25 WEG). (2) Qualifizierte Mehrheit (doppelt qualifiziert) — z.B. für bestimmte bauliche Veränderungen. (3) Allstimmigkeit — alle Wohnungseigentümer müssen zustimmen, z.B. für Änderungen der Gemeinschaftsordnung.
Wie lange kann ein Beschluss der Eigentümerversammlung angefochten werden?
Ein anfechtbarer Beschluss muss innerhalb von einem Monat nach der Beschlussfassung durch Klage beim zuständigen Amtsgericht angefochten werden (§45 WEG). Nach Ablauf dieser Frist wird der Beschluss auch bei formellen Fehlern bestandskräftig. Nichtige Beschlüsse hingegen können jederzeit geltend gemacht werden.
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