Wirtschaftsplan & Jahresabrechnung der WEG

Pflichtinhalte nach §28 WEG, Umlageschlüssel, Erhaltungsrücklage und Vermögensbericht — kaufmännisches Kernwissen für die IHK-Sachkundeprüfung, häufig mit Rechenaufgaben.

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Themen: Plan vs. Abrechnung Wirtschaftsplan Jahresabrechnung Umlageschlüssel Erhaltungsrücklage Vermögensbericht

Wirtschaftsplan vs. Jahresabrechnung: der Unterschied

Beide Dokumente sind nach §28 WEG Pflicht — sie haben aber völlig unterschiedliche Funktionen. In der Prüfung wird häufig gefragt, welches Dokument was enthält und wann es beschlossen wird.

Merkmal Wirtschaftsplan §28 Abs. 1 Jahresabrechnung §28 Abs. 2
Zeitbezug Vorausschau (Zukunft) Rückblick (abgelaufenes Jahr)
Inhalt Geplante Einnahmen & Ausgaben, Hausgeld je Einheit, Rücklagenzuführung Tatsächliche Einnahmen & Ausgaben, Abrechnung je Einheit, Nachzahlung/Guthaben
Hausgeld Legt das monatliche Hausgeld fest Zeigt, ob Hausgeld ausreichte (Nachzahlung oder Guthaben)
Beschlusszeitpunkt Vor Beginn des Wirtschaftsjahres (i.d.R. Herbst für Folgejahr) Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres (i.d.R. Frühjahr für Vorjahr)
Rechtsfolge Nach Genehmigung: Hausgeldpflicht entsteht Nach Genehmigung: Nachzahlung oder Guthaben wird fällig
Vergleich Budget / Haushaltsplan Kontoauszug / Rechnungslegung
Merksatz: Der Wirtschaftsplan ist die Prognose, die Jahresabrechnung ist die Wirklichkeit. Aus der Differenz ergibt sich Nachzahlung oder Guthaben für jeden Eigentümer.

Wirtschaftsplan §28 Abs. 1 WEG

Der Wirtschaftsplan ist der jährliche Finanzplan der WEG. Der Verwalter erstellt ihn, die Eigentümerversammlung beschließt ihn mit einfacher Mehrheit. Erst nach Genehmigung entsteht die Pflicht zur Zahlung des Hausgeldes.

Pflichtinhalte des Wirtschaftsplans

  • Voraussichtliche Einnahmen der GdWE (Hausgeld, Sonstiges)
  • Voraussichtliche Ausgaben der GdWE (Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltung)
  • Hausgeldplan: Anteil jedes einzelnen Eigentümers (monatlicher Betrag)
  • Geplante Zuführung zur Erhaltungsrücklage

Bestandteile im Detail

Gesamtwirtschaftsplan

Enthält alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der GdWE für das gesamte Wirtschaftsjahr.

  • Bewirtschaftungskosten (Hausmeister, Reinigung, Versicherungen, Strom Gemeinschaftsflächen)
  • Verwaltungskosten (Verwalterhonorar)
  • Instandhaltungskosten (geplante Reparaturen)
  • Zuführung Erhaltungsrücklage
Einzelwirtschaftsplan

Zeigt den Anteil jedes einzelnen Wohnungseigentümers am Gesamtplan — also den monatlichen Hausgeld-Betrag je Einheit, aufgeteilt nach dem jeweiligen Umlageschlüssel.

Jahresabrechnung §28 Abs. 2 WEG

Die Jahresabrechnung ist die Abrechnung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben eines abgelaufenen Wirtschaftsjahres. Nach Genehmigung durch die Eigentümerversammlung entsteht für jeden Eigentümer ein Nachzahlungs- oder Guthabenanspruch.

Aufbau der Jahresabrechnung

Gesamtabrechnung

Gegenüberstellung aller tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der gesamten GdWE im Wirtschaftsjahr — unabhängig von den einzelnen Einheiten.

  • Anfangsbestand Girokonto + Rücklagenkonto
  • Alle Einnahmen (Hausgeld-Zahlungen, Sonstiges)
  • Alle Ausgaben nach Kostenarten
  • Endbestand Konten
  • Entwicklung der Erhaltungsrücklage
Einzelabrechnung

Zeigt je Sondereigentumseinheit: tatsächliche Kosten nach Umlageschlüssel minus geleistetes Hausgeld = Nachzahlung oder Guthaben.

Prüfungsfalle: Die Jahresabrechnung ist eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung (Kassenbasis), keine Bilanz. Es gilt das Zu- und Abflussprinzip: Erfasst werden nur tatsächlich geflossene Zahlungen, nicht Forderungen oder Verbindlichkeiten.

Umlageschlüssel — Kostenverteilung in der WEG

Der Umlageschlüssel legt fest, nach welchem Maßstab die Kosten auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden. Der gesetzliche Standardschlüssel sind die Miteigentumsanteile (MEA) — davon kann die Gemeinschaftsordnung abweichen.

Miteigentumsanteile (MEA)

Gesetzlicher Standard nach §16 Abs. 2 WEG. Gilt immer, wenn GO nichts anderes regelt.

z.B. Verwaltungskosten, allgemeine Betriebskosten

Wohnfläche

Anteilig nach Quadratmetern der Sondereigentumseinheit. Häufig per GO vereinbart.

z.B. Heizkosten (anteilig), Müllgebühren

Kopfteil (Objektprinzip)

Gleiche Kosten je Einheit — unabhängig von Größe oder MEA.

z.B. Kabelgebühren, Hausmeisterkosten je Einheit

Verbrauch

Nach tatsächlichem Verbrauch, gemessen durch Zähler oder Heizkostenverteiler.

Heizung & Warmwasser nach HeizkostenV (Pflicht: mind. 50–70% verbrauchsabhängig)
Heizkostenverordnung (HeizkostenV): Bei zentraler Heizungsanlage schreibt die HeizkostenV vor, dass mindestens 50%, höchstens 70% der Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Die restlichen Kosten werden nach Wohnfläche oder MEA verteilt.

Rechenbeispiel Umlageschlüssel MEA

# Gesamtkosten Verwaltung: 4.800 EUR/Jahr
# WEG mit 8 Einheiten, Gesamte MEA = 1.000/1.000

Wohnung A: 125/1.000 MEA
Anteil = 4.800 EUR × (125 / 1.000) = 600 EUR/Jahr = 50 EUR/Monat

Wohnung B: 80/1.000 MEA
Anteil = 4.800 EUR × (80 / 1.000) = 384 EUR/Jahr = 32 EUR/Monat

Erhaltungsrücklage §19 Abs. 2 Nr. 4 WEG

Die Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) ist eine gesetzlich vorgeschriebene Rücklage für zukünftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Sie gehört der GdWE und ist auf einem gesonderten Konto zu führen.

Höhe der Rücklage

Das Gesetz schreibt keine konkrete Mindesthöhe vor. In der Praxis haben sich folgende Orientierungswerte etabliert:

# Peters'sche Formel (Faustformel)

Jährliche Zuführung ≈ 1,0 bis 1,5 EUR × Wohnfläche (m²)

# Beispiel: 500 m² Wohnfläche gesamt
Jährliche Rücklage = 500 m² × 1,00 EUR = 500 EUR/Jahr
# Bei älterem Gebäude (>20 Jahre): 500 m² × 1,50 EUR = 750 EUR/Jahr
Wichtige Eigenschaften
  • Gehört der GdWE, nicht den einzelnen Eigentümern
  • Muss auf einem separaten Rücklagenkonto geführt werden
  • Beim Verkauf einer Wohnung geht der Anteil auf den Käufer über — kein Rückforderungsrecht
  • Höhe wird durch Beschluss der Eigentümerversammlung festgelegt
  • Zu niedrige Rücklagen können als nicht ordnungsmäßige Verwaltung anfechtbar sein

Vermögensbericht §28 Abs. 4 WEG

Der Vermögensbericht ist seit der WEG-Reform 2020 neu eingeführt worden und jährlich zu erstellen. Er gibt einen Überblick über die finanzielle Gesamtlage der GdWE — ähnlich einer vereinfachten Bilanz.

Pflichtinhalte des Vermögensberichts

  • Stand der Erhaltungsrücklage (Anfangs- und Endbestand)
  • Weitere Rücklagen der GdWE
  • Wesentliche Verbindlichkeiten der GdWE (z.B. laufende Darlehen, Forderungen gegen Eigentümer)
  • Wesentliche Vermögensgegenstände der GdWE (z.B. Bankguthaben)
Abgrenzung zur Jahresabrechnung: Die Jahresabrechnung zeigt Einnahmen und Ausgaben (Bewegungsrechnung). Der Vermögensbericht zeigt den Stand des Vermögens zu einem Stichtag (Bestandsrechnung). Beide Dokumente ergänzen sich.

Weiterführende Themen

Versammlung
Eigentümerversammlung →
Einberufung, Mehrheiten, Anfechtung
Grundlagen
WEG-Grundlagen →
Sondereigentum, GdWE, §§ im Überblick
Übersicht
Alle Prüfungsthemen →
DIHK-Rahmenplan, 4 Bereiche

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