Technische Grundlagen für die WEG-Verwalterprüfung

GEG, Energieausweis, Brandschutz, Heizungsanlage, Baustoffe und Fördermittel — 30 Unterrichtseinheiten technisches Grundwissen kompakt zusammengefasst.

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Überblick: Technische Themen in der Prüfung

Der technische Bereich umfasst 30 von 120 Unterrichtseinheiten im DIHK-Rahmenplan. Kein tiefes Fachwissen ist nötig — aber der Verwalter muss Mängel erkennen, Handlungsbedarf einschätzen und die richtigen Fachleute beauftragen können.

GEG & Energieausweis

Gebäudeenergiegesetz, Effizienzklassen, Pflichten des Verwalters

Brandschutz

Rauchwarnmelder, Feuerschutztüren, Fluchtwege, Brandschutzordnung

Heizungsanlage

Zentralheizung, hydraulischer Abgleich, Wartungspflicht

Sanitär & Wasser

Trinkwasserverordnung, Legionellen, Leitungswasser

Baustoffe

Lebensdauer, Verschleiß, Schimmel und Feuchtigkeit

Mängelerkennung

Risse, Feuchtigkeitsschäden, Dachschäden beurteilen

Barrierefreiheit

Rampen, Aufzüge, altersgerechte Umbauten

KfW & BAFA

Förderprogramme beantragen, energetische Sanierung

GEIG

E-Ladeinfrastruktur, Mindestanforderungen bei Sanierung

Dokumentation

Wartungsprotokoll, Bautagesbuch, Mängelliste

GEG — Gebäudeenergiegesetz

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das nationale Umsetzungsgesetz der europäischen EPBD (Energy Performance of Buildings Directive). Berechnungsgrundlage ist die DIN V 18599. Für WEG-Verwalter relevant:

  • Energieausweis: Pflicht bei Verkauf oder Neuvermietung. Zwei Typen: Energieverbrauchsausweis (aus Verbrauchsdaten) und Energiebedarfsausweis (aus Bau- und Anlagendaten) — gültig jeweils 10 Jahre
  • Heizungsaustausch §71 GEG: Neue Anlagen müssen mindestens 65% der Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen
  • Dämmpflichten: Bei Sanierung von Dach oder Außenwänden gelten Mindeststandards
  • Effizienzklassen: A+ bis H — Pflicht zur Angabe in Inseraten
EffizienzklasseEnergiebedarf (kWh/m²a)Einschätzung
A+< 30Niedrigstenergiegebäude, Passivhaus
A30–50Sehr gut gedämmt, Neubaustandard
B50–75Gut
C75–100Befriedigend
D100–130Durchschnitt
E–H130+Sanierungsbedarf
Prüfungsfallen GEG: Es gibt keinen „Energiegebäudeausweis" — nur Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Gültigkeit: 10 Jahre (nicht 5). §71 GEG: 65% erneuerbare Energien (nicht 60%).

Heizkostenverordnung — Prüfungsrelevante Fristen

Die Heizkostenverordnung verpflichtet zur verbrauchsabhängigen Abrechnung und setzt klare Anforderungen an Erfassungsgeräte:

ZeitpunktPflicht
Ab 1.1.2022Bei fernablesbaren Geräten: monatliche Verbrauchsinformation an Nutzer
Bis 31.12.2026Bestandsschutz für Altgeräte (nicht fernablesbar, installiert vor 1.12.2021)
Bis 31.12.2031Fernablesbare Geräte (bis 1.12.2022 installiert) müssen Smart-Meter-Gateway-fähig und interoperabel sein

Brandschutz

Der Verwalter ist für den vorbeugenden Brandschutz im Gemeinschaftseigentum verantwortlich:

  • Rauchwarnmelder: In allen Bundesländern Pflicht — in Schlafräumen, Kinderzimmern, Fluren. Wartungspflicht liegt je nach Bundesland bei Eigentümer oder Mieter
  • Feuerschutztüren (T30/T90): Regelmäßige Wartung, Schließfunktion darf nicht blockiert werden
  • Fluchtwege: Treppenhäuser und Flure müssen zu jeder Zeit frei von Gegenständen sein
  • Brandschutzordnung: Bei größeren Anlagen empfehlenswert
  • Feuerlöscher: Regelmäßige Wartung (alle 2 Jahre) und Sichtkontrolle

Heizungsanlage, Haustechnik und Aufzüge

  • Wartungspflicht: Heizungsanlagen müssen regelmäßig gewartet werden — schriftlichen Wartungsvertrag mit Fachunternehmen abschließen
  • Hydraulischer Abgleich: Pflicht bei Heizungserneuerung, verbessert Effizienz und Wärmeverteilung
  • Legionellenprüfung: Bei Anlagen mit Warmwasserspeicher — mindestens alle 3 Jahre, da es im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit abgegeben wird (Trinkwasserverordnung)
  • Kaltwasserzähler: Eichung gilt für 6 Jahre (nicht 5)
  • Aufzüge: Betriebssicherheitsverordnung beachten; Zweiwege-Notrufsystem ist verpflichtend; regelmäßige Prüfung durch zugelassene Überwachungsstelle; Wartungsvertrag erforderlich

Barrierefreiheit — DIN 18040-2

Die DIN 18040-2 ist in allen Bundesländern als technische Baubestimmung eingeführt und legt Mindestmaße für barrierefreies Wohnen fest. Privilegierte bauliche Veränderungen nach §20 Abs. 2 Nr. 2 WEG umfassen Maßnahmen zur Barrierefreiheit:

AnforderungMindestmaß
Wohnungstürbreite (rollstuhlgerecht)≥ 90 cm
Flurbreite≥ 1,20 m
Bewegungsfläche (Rollstuhl)≥ 1,50 × 1,50 m
Balkon-/Terrassentürschwelle≤ 2 cm
Aufbauhöhe bodengleiche Duschemax. 2 cm
Bedienelemente (max. Höhe)≤ 85 cm

KfW- und BAFA-Fördermittel

Der Verwalter sollte Fördermöglichkeiten kennen und die Eigentümer informieren:

  • KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau): Günstige Darlehen und Zuschüsse für energetische Sanierung, Barrierefreiheit (KfW 455-B), Heizungstausch
  • BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle): Zuschüsse für Heizungsanlagen mit erneuerbaren Energien (Bundesförderung für effiziente Gebäude — BEG)
  • Förderantrag muss vor Maßnahmenbeginn gestellt werden
  • Die Eigentümerversammlung muss Maßnahme und Förderantragstellung beschließen
Prüfungshinweis: GEG (in Kraft seit 2020, zuletzt geändert 2024) ist häufiges Prüfungsthema. Kenne: Energieausweistypen (Verbrauchs- vs. Bedarfsausweis), Gültigkeit 10 Jahre, §71 GEG 65%-Regel, Legionellenprüfung alle 3 Jahre, Kaltwasserzähler 6 Jahre Eichung, Aufzug Zweiwege-Notrufsystem.

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