Technische Grundlagen für die WEG-Verwalterprüfung
GEG, Energieausweis, Brandschutz, Heizungsanlage, Baustoffe und Fördermittel — technische Grundlagen für die IHK-Sachkundeprüfung kompakt zusammengefasst.
Jetzt Prüfungsfragen übenÜberblick: Technische Themen in der Prüfung
Die technischen Grundlagen sind einer von vier Themenbereichen der Prüfung (Anlage 1 Nr. 4 ZertVerwV); nach § 1 ZertVerwV sind hier vertiefte Kenntnisse erforderlich. In der Praxis muss der Verwalter Mängel erkennen, Handlungsbedarf einschätzen und die richtigen Fachleute beauftragen können.
GEG & Energieausweis
Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals Gebäudeenergiegesetz/GEG), Effizienzklassen, Pflichten des Verwalters
Brandschutz
Rauchwarnmelder, Feuerschutztüren, Fluchtwege, Brandschutzordnung
Heizungsanlage
Zentralheizung, hydraulischer Abgleich, Wartungspflicht
Sanitär & Wasser
Trinkwasserverordnung, Legionellen, Leitungswasser
Baustoffe
Lebensdauer, Verschleiß, Schimmel und Feuchtigkeit
Mängelerkennung
Risse, Feuchtigkeitsschäden, Dachschäden beurteilen
Barrierefreiheit
Rampen, Aufzüge, altersgerechte Umbauten
KfW & BAFA
Förderprogramme beantragen, energetische Sanierung
GEIG
E-Ladeinfrastruktur, Mindestanforderungen bei Sanierung
Dokumentation
Wartungsprotokoll, Bautagesbuch, Mängelliste
GEG — Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals Gebäudeenergiegesetz)
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals Gebäudeenergiegesetz/GEG) ist das nationale Umsetzungsgesetz der europäischen EPBD (Energy Performance of Buildings Directive). Berechnungsgrundlage ist die DIN V 18599. Für WEG-Verwalter relevant:
- Energieausweis: Pflicht bei Verkauf oder Neuvermietung. Zwei Typen: Energieverbrauchsausweis (aus Verbrauchsdaten) und Energiebedarfsausweis (aus Bau- und Anlagendaten) — gültig jeweils 10 Jahre
- Heizungseinbau § 43 GEG: Die frühere 65-Prozent-Regel ist entfallen. Wird nach dem 29. Juli 2026 eine mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickte Heizung neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut, muss der Anteil der Wärme aus den in § 43 Absatz 1 GEG genannten Brennstoffen stufenweise steigen — Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder grüner, blauer, orangener oder türkiser Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate: mindestens 10% ab 2029, 15% ab 2030, 30% ab 2035 und 60% ab 2040. Der Katalog ist abschließend und nicht auf erneuerbare Energien beschränkt: blauer Wasserstoff (Erdgas mit CO2-Abscheidung) und türkiser Wasserstoff (Methanpyrolyse) werden fossil erzeugt und sind trotzdem anrechenbar
- Dämmpflichten: Bei Sanierung von Dach oder Außenwänden gelten Mindeststandards
- Effizienzklassen: A+ bis H (Anlage 10 zu § 86 GModG) — bei Wohngebäuden Pflichtangabe in Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien, wenn ein Energieausweis vorliegt (§ 87 Abs. 1 Nr. 5 GModG)
| Effizienzklasse | Endenergie (kWh je m² Gebäudenutzfläche und Jahr) |
|---|---|
| A+ | ≤ 30 |
| A | ≤ 50 |
| B | ≤ 75 |
| C | ≤ 100 |
| D | ≤ 130 |
| E | ≤ 160 |
| F | ≤ 200 |
| G | ≤ 250 |
| H | > 250 |
Heizkostenverordnung — Prüfungsrelevante Fristen
Die Heizkostenverordnung verpflichtet zur verbrauchsabhängigen Abrechnung und setzt klare Anforderungen an Erfassungsgeräte:
| Zeitpunkt | Pflicht |
|---|---|
| Ab 1.1.2022 | Bei fernablesbaren Geräten: monatliche Verbrauchsinformation an Nutzer |
| Bis 31.12.2026 | Nicht fernablesbare Geräte (bis 1.12.2021 installiert) müssen nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV) |
| Bis 31.12.2031 | Fernablesbare Geräte (bis 1.12.2022 installiert) müssen Smart-Meter-Gateway-fähig und interoperabel sein |
Brandschutz
Der Verwalter ist für den vorbeugenden Brandschutz im Gemeinschaftseigentum verantwortlich:
- Rauchwarnmelder: Die Ausstattungspflicht und die Zuständigkeit für die Wartung regeln die Landesbauordnungen; sie sind je Bundesland zu prüfen
- Feuerschutztüren (T30/T90): Regelmäßige Wartung, Schließfunktion darf nicht blockiert werden
- Fluchtwege: Treppenhäuser und Flure müssen zu jeder Zeit frei von Gegenständen sein
- Brandschutzordnung: Bei größeren Anlagen empfehlenswert
- Feuerlöscher: Wartung und Sichtkontrolle nach den einschlägigen Regeln und Herstellerangaben
Heizungsanlage, Haustechnik und Aufzüge
- Wartungspflicht: Heizungsanlagen müssen regelmäßig gewartet werden — schriftlichen Wartungsvertrag mit Fachunternehmen abschließen
- Hydraulischer Abgleich: Pflicht bei Heizungserneuerung, verbessert Effizienz und Wärmeverteilung
- Legionellenprüfung: Bei Anlagen mit Warmwasserspeicher — mindestens alle 3 Jahre, da es im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit abgegeben wird (Trinkwasserverordnung)
- Kaltwasserzähler: Eichung gilt für 6 Jahre (nicht 5)
- Aufzüge: Betriebssicherheitsverordnung beachten; wer eine Aufzugsanlage nach Anhang 2 Abschnitt 2 Nr. 2 Buchst. a BetrSichV betreibt, hat nach Anhang 1 Nr. 4.1 BetrSichV dafür zu sorgen, dass im Fahrkorb ein Zweiwege-Kommunikationssystem wirksam ist, über das ein Notdienst ständig erreicht werden kann
Barrierefreiheit — DIN 18040-2
Die DIN 18040-2 ist in allen Bundesländern als technische Baubestimmung eingeführt und legt Mindestmaße für barrierefreies Wohnen fest. Privilegierte bauliche Veränderungen nach §20 Abs. 2 Nr. 1 WEG umfassen Maßnahmen zur Barrierefreiheit:
| Anforderung | Mindestmaß |
|---|---|
| Wohnungstürbreite (rollstuhlgerecht) | ≥ 90 cm |
| Flurbreite | ≥ 1,20 m |
| Bewegungsfläche (Rollstuhl) | ≥ 1,50 × 1,50 m |
| Balkon-/Terrassentürschwelle | ≤ 2 cm |
| Aufbauhöhe bodengleiche Dusche | max. 2 cm |
| Bedienelemente (max. Höhe) | ≤ 85 cm |
KfW- und BAFA-Fördermittel
Der Verwalter sollte Fördermöglichkeiten kennen und die Eigentümer informieren:
- KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau): Günstige Darlehen und Zuschüsse für energetische Sanierung, Barrierefreiheit (KfW 455-B), Heizungstausch
- BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle): Zuschüsse für Heizungsanlagen mit erneuerbaren Energien (Bundesförderung für effiziente Gebäude — BEG)
- Förderantrag muss vor Maßnahmenbeginn gestellt werden
- Die Eigentümerversammlung muss Maßnahme und Förderantragstellung beschließen
Weiterführende Themen
Kaufmännische Grundlagen
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Rücklagen der WEG
Bauliche Veränderungen
§20 WEG, privilegierte Maßnahmen und Beschlussfassung
Verkehrssicherungspflicht
Haftung, Streu- und Räumpflicht im Gemeinschaftseigentum
Prüfungsthemen im Überblick
Die Themenbereiche der IHK-Verwalterprüfung im Überblick
Häufige Fragen
Was umfassen die technischen Grundlagen in der WEG-Verwalterprüfung?
Die technischen Grundlagen umfassen das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals Gebäudeenergiegesetz/GEG), Brandschutzvorschriften, Aufzugspflichten, barrierefreies Bauen sowie die Instandhaltungspflichten des Verwalters nach §27 WEG.
Was muss ein WEG-Verwalter über das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals Gebäudeenergiegesetz/GEG) wissen?
Der Verwalter muss Eigentümer über GEG-Pflichten informieren, Energieausweise beschaffen, energetische Sanierungsmaßnahmen koordinieren und die Fristen für gesetzlich vorgeschriebene Nachrüstpflichten im Blick haben.
Welche Brandschutzpflichten hat der WEG-Verwalter?
Der Verwalter muss die gesetzlich vorgeschriebene Ausstattung mit Rauchwarnmeldern sicherstellen, Fluchtwege freihalten, Brandschutztüren überprüfen lassen und regelmäßige Sicherheitsbegehungen des Gemeinschaftseigentums veranlassen.
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