Technische Grundlagen für die WEG-Verwalterprüfung

Überblick: Technische Themen in der Prüfung

Der technische Bereich umfasst 30 von 120 Unterrichtseinheiten im DIHK-Rahmenplan. Kein tiefes Fachwissen ist nötig — aber der Verwalter muss Mängel erkennen, Handlungsbedarf einschätzen und die richtigen Fachleute beauftragen können.

GEG — Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals Gebäudeenergiegesetz)

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals Gebäudeenergiegesetz/GEG) ist das nationale Umsetzungsgesetz der europäischen EPBD (Energy Performance of Buildings Directive). Berechnungsgrundlage ist die DIN V 18599. Für WEG-Verwalter relevant:

• Energieausweis: Pflicht bei Verkauf oder Neuvermietung. Zwei Typen: Energieverbrauchsausweis (aus Verbrauchsdaten) und Energiebedarfsausweis (aus Bau- und Anlagendaten) — gültig jeweils 10 Jahre
• Heizungseinbau § 43 GEG: Die frühere 65-Prozent-Regel ist entfallen. Wird nach dem 29. Juli 2026 eine mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickte Heizung neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut, muss der Anteil der Wärme aus den in § 43 Absatz 1 GEG genannten Brennstoffen stufenweise steigen — Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder grüner, blauer, orangener oder türkiser Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate: mindestens 10% ab 2029, 15% ab 2030, 30% ab 2035 und 60% ab 2040. Der Katalog ist abschließend und nicht auf erneuerbare Energien beschränkt: blauer Wasserstoff (Erdgas mit CO₂-Abscheidung) und türkiser Wasserstoff (Methanpyrolyse) werden fossil erzeugt und sind trotzdem anrechenbar
• Dämmpflichten: Bei Sanierung von Dach oder Außenwänden gelten Mindeststandards
• Effizienzklassen: A+ bis H — Pflicht zur Angabe in Inseraten

Heizkostenverordnung — Prüfungsrelevante Fristen

Die Heizkostenverordnung verpflichtet zur verbrauchsabhängigen Abrechnung und setzt klare Anforderungen an Erfassungsgeräte:

Brandschutz

Der Verwalter ist für den vorbeugenden Brandschutz im Gemeinschaftseigentum verantwortlich:

• Rauchwarnmelder: In allen Bundesländern Pflicht — in Schlafräumen, Kinderzimmern, Fluren. Wartungspflicht liegt je nach Bundesland bei Eigentümer oder Mieter
• Feuerschutztüren (T30/T90): Regelmäßige Wartung, Schließfunktion darf nicht blockiert werden
• Fluchtwege: Treppenhäuser und Flure müssen zu jeder Zeit frei von Gegenständen sein
• Brandschutzordnung: Bei größeren Anlagen empfehlenswert
• Feuerlöscher: Regelmäßige Wartung (alle 2 Jahre) und Sichtkontrolle

Heizungsanlage, Haustechnik und Aufzüge

• Wartungspflicht: Heizungsanlagen müssen regelmäßig gewartet werden — schriftlichen Wartungsvertrag mit Fachunternehmen abschließen
• Hydraulischer Abgleich: Pflicht bei Heizungserneuerung, verbessert Effizienz und Wärmeverteilung
• Legionellenprüfung: Bei Anlagen mit Warmwasserspeicher — mindestens alle 3 Jahre, da es im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit abgegeben wird (Trinkwasserverordnung)
• Kaltwasserzähler: Eichung gilt für 6 Jahre (nicht 5)
• Aufzüge: Betriebssicherheitsverordnung beachten; Zweiwege-Notrufsystem ist verpflichtend; regelmäßige Prüfung durch zugelassene Überwachungsstelle; Wartungsvertrag erforderlich

Barrierefreiheit — DIN 18040-2

Die DIN 18040-2 ist in allen Bundesländern als technische Baubestimmung eingeführt und legt Mindestmaße für barrierefreies Wohnen fest. Privilegierte bauliche Veränderungen nach §20 Abs. 2 Nr. 1 WEG umfassen Maßnahmen zur Barrierefreiheit:

KfW- und BAFA-Fördermittel

Der Verwalter sollte Fördermöglichkeiten kennen und die Eigentümer informieren:

• KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau): Günstige Darlehen und Zuschüsse für energetische Sanierung, Barrierefreiheit (KfW 455-B), Heizungstausch
• BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle): Zuschüsse für Heizungsanlagen mit erneuerbaren Energien (Bundesförderung für effiziente Gebäude — BEG)
• Förderantrag muss vor Maßnahmenbeginn gestellt werden
• Die Eigentümerversammlung muss Maßnahme und Förderantragstellung beschließen

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