Hausgeldabrechnung nach §28 WEG — Aufbau, Fehler und Prüfrechte

Die Jahresabrechnung ist eine der zentralen Verwalteraufgaben — und ein häufiges Prüfungsthema. Aufbau, typische Fehler und Abrechnungsspitze kompakt erklärt.

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Was ist die Hausgeldabrechnung?

Die Hausgeldabrechnung — auch Jahresabrechnung genannt — ist die jährliche Ist-Abrechnung der WEG über alle Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres. Sie ist in §28 Abs. 2 WEG geregelt und eine der Kernpflichten des Verwalters.

  • Pflicht des Verwalters: Vorlage der Jahresabrechnung bei der ordentlichen Eigentümerversammlung
  • Zeitraum: Kalender- oder abweichendes Wirtschaftsjahr
  • Besteht aus: Gesamtabrechnung für die gesamte WEG + Einzelabrechnungen je Einheit
  • Beschluss erforderlich: Die Eigentümer müssen die Jahresabrechnung durch Beschluss genehmigen
Prüfungstipp: Einnahmen-/Ausgaben-Abrechnung (Jahresabrechnung) und Vermögensstatus (Bilanz) sind strikt zu trennen. Die Jahresabrechnung nach WEG ist keine Bilanz, sondern eine Kassenrechnung.

Aufbau der Jahresabrechnung

Bestandteil 1
Gesamtabrechnung
Alle Einnahmen und Ausgaben der WEG im Wirtschaftsjahr — unabhängig vom Umlageschlüssel
Bestandteil 2
Einzelabrechnungen
Anteil jedes Eigentümers an den Gesamtkosten nach dem jeweiligen Umlageschlüssel (MEA, Kopfteil, Wohnfläche)
Bestandteil 3
Abrechnungsspitze
Differenz zwischen tatsächlichen Kosten und geleisteten Hausgeldzahlungen — ergibt Nachzahlung oder Guthaben
Bestandteil 4
Rücklagenentwicklung
Stand der Erhaltungsrücklage zu Beginn und Ende des Wirtschaftsjahres mit Zu- und Abgängen

Häufige Fehler in der Hausgeldabrechnung

Diese Fehler führen in der Praxis zu Anfechtungen — und kommen so auch in der IHK-Prüfung vor:

  • Falscher Umlageschlüssel angewendet — MEA, Kopfteil und Wohnfläche verwechselt oder gemischt
  • Nicht genehmigte Rücklagenentnahmen nicht korrekt oder gar nicht ausgewiesen
  • Steuerlich relevante Aufwendungen fehlen — Eigentümer können diese für Anlage V (Einkünfte aus Vermietung) benötigen
  • Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen stimmen rechnerisch nicht überein
  • Fehlende Trennung zwischen WEG-Mitteln und Fremdgeldern des Verwalters auf getrennten Konten
  • Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten falsch kategorisiert

Prüfrechte der Eigentümer (§18 Abs. 4 WEG)

Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Unterlagen der WEG einzusehen. Dieses Recht ist in §18 Abs. 4 WEG geregelt:

  • Einsichtsrecht: Jederzeit in alle Unterlagen und Belege der WEG (Kontoauszüge, Rechnungen, Verträge)
  • Kopien: Auf Kosten des Eigentümers verlangbar
  • Frist zur Vorlage: Die Abrechnung muss rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung vorgelegt werden — in der Regel mindestens 2 Wochen vorher
  • Anfechtung: Bei formellen oder inhaltlichen Fehlern kann der Genehmigungsbeschluss angefochten werden (§44 WEG) — Frist: 1 Monat nach Beschlussfassung
Anfechtungsfrist beachten: Die einmonatige Anfechtungsfrist (§44 Abs. 2 WEG) beginnt mit dem Tag der Beschlussfassung, nicht mit dem Zugang des Protokolls. Ein häufiger Fehler in der Prüfung!

Abrechnungsspitze verstehen

Die Abrechnungsspitze ist die zentrale Rechengröße der Jahresabrechnung. Sie zeigt, ob ein Eigentümer nachzahlen muss oder ein Guthaben erhält:

  • Positive Abrechnungsspitze (Nachzahlung): Tatsächliche Kosten übersteigen das geleistete Hausgeld
  • Negative Abrechnungsspitze (Guthaben/Rückzahlung): Tatsächliche Kosten sind geringer als das geleistete Hausgeld
Rechenbeispiel: Abrechnungsspitze
Gesamtkosten der WEG im Wirtschaftsjahr12.000 EUR
Miteigentumsanteil (MEA) der Einheit100/1.000 (= 10%)
Sollbetrag der Einheit1.200 EUR
Geleistetes Hausgeld im Jahr1.100 EUR
Abrechnungsspitze (Nachzahlung)+100 EUR
Merksatz: Abrechnungsspitze = Sollbetrag laut Jahresabrechnung − tatsächlich geleistetes Hausgeld. Positiv = Nachzahlung, negativ = Rückzahlung an den Eigentümer.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung?

Der Wirtschaftsplan ist eine Vorausschau für das kommende Jahr — er legt das Hausgeld fest. Die Jahresabrechnung ist die Ist-Abrechnung über das abgelaufene Jahr — sie zeigt, was tatsächlich eingenommen und ausgegeben wurde. Bei Abweichungen entsteht eine Abrechnungsspitze (Nachzahlung oder Guthaben).

Kann ein Eigentümer die Hausgeldabrechnung anfechten?

Ja. Formelle oder inhaltliche Fehler in der Jahresabrechnung berechtigen zur Anfechtung des Genehmigungsbeschlusses (§44 WEG). Frist: 1 Monat nach Beschlussfassung. Häufige Anfechtungsgründe sind falscher Umlageschlüssel, fehlende Belege oder falsch ausgewiesene Rücklagenentnahmen.

Wer prüft die Hausgeldabrechnung?

Die Eigentümer haben ein Einsichtsrecht (§18 Abs. 4 WEG). Zusätzlich kann ein Beirat (§29 WEG) die Abrechnung prüfen. In größeren WEGs wird oft ein Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater hinzugezogen. Am Ende genehmigen die Eigentümer die Abrechnung durch Beschluss in der Eigentümerversammlung.

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Kaufmännische Grundlagen
Buchführung, Mahnwesen, Inkasso
 WEG-Recht
Eigentümerversammlung
Genehmigung der Jahresabrechnung

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