Verwaltervertrag nach §26 WEG — Inhalt, Laufzeit und Kündigung

Pflichtinhalte, Laufzeitgrenzen, Vergütungsregelung und Kündigungsrechte — das müssen Verwalter und Eigentümer über den Verwaltervertrag wissen.

Verwaltervertrag in der Prüfung üben

Was ist der Verwaltervertrag?

Der Verwaltervertrag ist ein schuldrechtlicher Dienstleistungsvertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und dem Verwalter. Er regelt die konkreten Leistungspflichten, die Vergütung und die Laufzeit der Verwaltung.

Bestellungsbeschluss

Gesellschaftsrechtlicher Akt nach §26 WEG. Begründet das Amt des Verwalters. Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit erforderlich.

Verwaltervertrag

Schuldrechtlicher Vertrag. Regelt Vergütung, Leistungsumfang und Laufzeit. Wird separat geschlossen — ggf. durch den Beirat bevollmächtigt.

Wichtige Abgrenzung: Bestellungsbeschluss und Verwaltervertrag sind zwei voneinander unabhängige Rechtsverhältnisse. Die Abberufung des Verwalters (Beendigung des Amts) beendet den Verwaltervertrag nicht sofort; er endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§26 Abs. 3 Satz 2 WEG).

Pflichtinhalte des Verwaltervertrags

Das WEG schreibt keine Mindestinhalte ausdrücklich vor, jedoch müssen folgende Punkte im Verwaltervertrag geregelt sein, um rechtssicher zu sein:

Name und Anschrift beider Vertragsparteien (WEG und Verwalter)
Beginn und Ende der Bestellung bzw. Vertragslaufzeit
Vergütung (Grundhonorar, ggf. Sondervergütungen für Zusatzleistungen)
Leistungsumfang (laufende Verwaltung vs. Sonderleistungen)
Befugnisse und Vollmachten des Verwalters
Haftungsregelung
Regelungen zur Buchhaltung und Kontoführung

Seit der WEG-Reform 2020: Der Verwalter kann im Grundbuch eingetragen werden, um Verfügungen über Gemeinschaftseigentum zu ermöglichen. Die Vollmacht hierzu sollte im Verwaltervertrag oder per gesondertem Beschluss erteilt werden.

Dauer der Bestellung (§26 Abs. 2 WEG)

Die Dauer der Bestellung des Verwalters ist gesetzlich begrenzt; der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§26 Abs. 3 WEG):

Konstellation	Höchstdauer der Bestellung	Hinweis
Bestellung (Regel)	höchstens 5 Jahre	§ 26 Abs. 2 Satz 1 WEG
Erste Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum	höchstens 3 Jahre	§ 26 Abs. 2 Satz 1 WEG
Wiederholte Bestellung	zulässig	erneuter Beschluss, frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit (§ 26 Abs. 2 Satz 2 WEG)

Hinweis: Die Bestellung kann nach § 26 Abs. 2 WEG nur auf die genannte Höchstdauer vorgenommen werden. Zur Frage, was bei einer längeren Laufzeit gilt, ist im Einzelfall Rechtsrat einzuholen.

Vergütung des Verwalters

Die Vergütung des Verwalters ist nicht gesetzlich geregelt — sie muss vertraglich vereinbart werden. Beispiele für Vergütungsstrukturen:

Grundvergütung: Pro Einheit und Monat, frei zu vereinbaren (je nach Region und Leistungsumfang)
Sondervergütungen: Für Eigentümerversammlungen außerhalb des Grundhonorars, Bauprojekte, Mahnverfahren, Versicherungsschäden
Kein gesetzlicher Vergütungsanspruch: Ohne vertragliche Regelung kein Anspruch auf Vergütung
Umsatzsteuer: Verwalterleistungen sind umsatzsteuerpflichtig (19% MwSt.)

Kündigung des Verwaltervertrags

Die Kündigung des Verwaltervertrags richtet sich nach den vertraglichen Regelungen und dem Gesetz:

Ordentliche Kündigung: Zum Vertragsende unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist
Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund: Z.B. bei Veruntreuung von WEG-Geldern, grober Pflichtverletzung oder nachhaltigem Vertrauensverlust — fristlos möglich
Nach Abberufungsbeschluss: Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§26 Abs. 3 Satz 2 WEG)
Kündigung durch den Verwalter: Ebenfalls möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt oder die ordentliche Kündigungsfrist eingehalten wird

§26 Abs. 3 WEG — Koppelungsregelung: Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung — unabhängig von der ursprünglichen Laufzeit. Liegt ein wichtiger Grund vor, ist auch die fristlose Kündigung möglich.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Bestellungsbeschluss und Verwaltervertrag?

Der Bestellungsbeschluss ist ein gesellschaftsrechtlicher Akt — er begründet das Amt des Verwalters. Der Verwaltervertrag ist ein schuldrechtlicher Dienstleistungsvertrag, der Vergütung, Laufzeit und Leistungsumfang regelt. Beide sind separat erforderlich und können unterschiedliche Laufzeiten haben.

Wie lange kann ein Verwaltervertrag laufen?

Die Bestellung ist auf höchstens 5 Jahre möglich, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens 3 Jahre (§26 Abs. 2 WEG); eine wiederholte Bestellung ist zulässig. Der Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung (§26 Abs. 3 WEG).

Kann der Verwaltervertrag nach Abberufung des Verwalters sofort beendet werden?

Nicht zwingend sofort. Nach §26 Abs. 3 Satz 2 WEG endet der Vertrag mit dem Verwalter spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung; liegt ein wichtiger Grund vor, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt, ist diese möglich.