Verwaltervertrag nach §26 WEG — Inhalt, Laufzeit und Kündigung

Pflichtinhalte, Laufzeitgrenzen, Vergütungsregelung und Kündigungsrechte — das müssen Verwalter und Eigentümer über den Verwaltervertrag wissen.

Verwaltervertrag in der Prüfung üben

Was ist der Verwaltervertrag?

Der Verwaltervertrag ist ein schuldrechtlicher Dienstleistungsvertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und dem Verwalter. Er regelt die konkreten Leistungspflichten, die Vergütung und die Laufzeit der Verwaltung.

Bestellungsbeschluss

Gesellschaftsrechtlicher Akt nach §26 WEG. Begründet das Amt des Verwalters. Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit erforderlich.

Verwaltervertrag

Schuldrechtlicher Vertrag. Regelt Vergütung, Leistungsumfang und Laufzeit. Wird separat geschlossen — oft durch den Beirat bevollmächtigt.

Wichtige Abgrenzung für die Prüfung: Bestellungsbeschluss und Verwaltervertrag sind zwei voneinander unabhängige Rechtsverhältnisse. Die Abberufung des Verwalters (Beendigung des Amts) beendet den Verwaltervertrag nicht automatisch.

Pflichtinhalte des Verwaltervertrags

Das WEG schreibt keine Mindestinhalte ausdrücklich vor, jedoch müssen folgende Punkte im Verwaltervertrag geregelt sein, um rechtssicher zu sein:

  • Name und Anschrift beider Vertragsparteien (WEG und Verwalter)
  • Beginn und Ende der Bestellung bzw. Vertragslaufzeit
  • Vergütung (Grundhonorar, ggf. Sondervergütungen für Zusatzleistungen)
  • Leistungsumfang (laufende Verwaltung vs. Sonderleistungen)
  • Befugnisse und Vollmachten des Verwalters
  • Haftungsregelung
  • Regelungen zur Buchhaltung und Kontoführung
Seit der WEG-Reform 2020: Der Verwalter kann im Grundbuch eingetragen werden, um Verfügungen über Gemeinschaftseigentum zu ermöglichen. Die Vollmacht hierzu sollte im Verwaltervertrag oder per gesondertem Beschluss erteilt werden.

Laufzeit des Verwaltervertrags (§26 Abs. 1 WEG)

Die Laufzeit des Verwaltervertrags ist gesetzlich begrenzt:

Konstellation Maximale Laufzeit Hinweis
Erstbestellung 3 Jahre Gilt für neue Verwalter ohne Vorbestellung
Wiederbestellung 5 Jahre Erneute Bestellung desselben Verwalters nach Ablauf
Selbstverwaltung durch Eigentümer bis zu 5 Jahre Wenn ein Eigentümer zum Verwalter bestellt wird
Prüfungshinweis: Längere Laufzeiten als gesetzlich erlaubt sind unwirksam. Im Streitfall wird die Laufzeit auf das zulässige Maximum gekürzt. Eine automatische Verlängerungsklausel über die Höchstdauer hinaus ist nichtig.

Vergütung des Verwalters

Die Vergütung des Verwalters ist nicht gesetzlich geregelt — sie muss vertraglich vereinbart werden. Typische Vergütungsstrukturen:

  • Grundvergütung: Pro Einheit und Monat, üblich 25–40 EUR/Einheit (je nach Region und Leistungsumfang)
  • Sondervergütungen: Für Eigentümerversammlungen außerhalb des Grundhonorars, Bauprojekte, Mahnverfahren, Versicherungsschäden
  • Kein gesetzlicher Vergütungsanspruch: Ohne vertragliche Regelung kein Anspruch auf Vergütung
  • Umsatzsteuer: Verwalterleistungen sind umsatzsteuerpflichtig (19% MwSt.)

Kündigung des Verwaltervertrags

Die Kündigung des Verwaltervertrags richtet sich nach den vertraglichen Regelungen und dem Gesetz:

  • Ordentliche Kündigung: Zum Vertragsende unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist
  • Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund: Z.B. bei Veruntreuung von WEG-Geldern, grober Pflichtverletzung oder nachhaltigem Vertrauensverlust — fristlos möglich
  • Nach Abberufungsbeschluss: Der Verwaltervertrag wird mit 6-monatiger Frist zum Monatsende kündbar (§26 Abs. 3 WEG)
  • Kündigung durch den Verwalter: Ebenfalls möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt oder die ordentliche Kündigungsfrist eingehalten wird
§26 Abs. 3 WEG — Koppelungsregelung: Nach einem Abberufungsbeschluss kann der Verwaltervertrag mit einer Frist von 6 Monaten zum Monatsende gekündigt werden — unabhängig von der ursprünglichen Laufzeit. Liegt ein wichtiger Grund vor, ist auch die fristlose Kündigung möglich.

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Bestellungsbeschluss und Verwaltervertrag?

Der Bestellungsbeschluss ist ein gesellschaftsrechtlicher Akt — er begründet das Amt des Verwalters. Der Verwaltervertrag ist ein schuldrechtlicher Dienstleistungsvertrag, der Vergütung, Laufzeit und Leistungsumfang regelt. Beide sind separat erforderlich und können unterschiedliche Laufzeiten haben.

Wie lange kann ein Verwaltervertrag laufen?

Bei Erstbestellung maximal 3 Jahre, bei Wiederbestellung maximal 5 Jahre (§26 Abs. 1 WEG). Längere Laufzeiten sind nicht zulässig und im Streitfall auf die Höchstdauer zu kürzen.

Kann der Verwaltervertrag nach Abberufung des Verwalters sofort beendet werden?

Nein. Der Verwaltervertrag endet nicht automatisch mit der Abberufung. Nach einem Abberufungsbeschluss kann der Vertrag mit einer Frist von 6 Monaten zum Monatsende gekündigt werden (§26 Abs. 3 WEG), es sei denn, es liegt ein wichtiger Grund vor, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt.

Weiterführende Themen

WEG-Recht
WEG-Grundlagen
GdWE, Sondereigentum, Grundparagraphen
 WEG-Recht
Eigentümerversammlung
Bestellung des Verwalters per Beschluss
 WEG-Recht
Aufgaben des Verwalters
§27 WEG Rechte und Pflichten

Verwaltervertrag in der Prüfung üben

590+ Übungsfragen zu §26 WEG und allen weiteren Prüfungsthemen — mit KI-Erklärungen.

Kostenlos registrieren