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Was ist ein zertifizierter Verwalter?

Zuletzt aktualisiert: · Team von verwalterpruefung.de

Definition, Rechtsgrundlage nach § 26a WEG, der Anspruch der Wohnungseigentümer und die Frage, wer die IHK-Prüfung ablegen muss — hier kompakt und belegt.

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Definition: zertifizierter Verwalter

Ein zertifizierter Verwalter ist ein Wohnungseigentumsverwalter, der vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Verwaltertätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die Rechtsgrundlage ist § 26a Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Nur wer diese Prüfung bestanden hat oder einer geprüften Person rechtlich gleichgestellt ist, darf die geschützte Bezeichnung „zertifizierter Verwalter" führen. Der Begriff wurde mit der WEG-Reform 2020 eingeführt und richtet sich an Verwalterinnen und Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG).

Rechtsgrundlage: § 26a WEG und die ZertVerwV

Die zentrale Norm ist § 26a WEG. Absatz 1 knüpft die Bezeichnung an eine bestandene Prüfung vor einer IHK. Absatz 2 ermächtigt das Bundesministerium der Justiz, die Einzelheiten der Prüfung durch eine Rechtsverordnung zu regeln — dies ist die Zertifizierte-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV). Sie legt Prüfungsgebiete, Ablauf und die gleichgestellten Qualifikationen fest.

Eingeführt wurde § 26a WEG durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist. Die Details dazu findest du im Artikel WEG-Reform 2020 (WEMoG).

Anspruch der Eigentümer auf einen zertifizierten Verwalter

Nach § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Das bedeutet: Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann grundsätzlich verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt. Wie die Bestellung und Abberufung eines Verwalters abläuft, zeigt der Artikel Bestellung und Abberufung des Verwalters.

Dieser Anspruch ist nach § 48 Absatz 4 WEG seit dem 1. Dezember 2023 anwendbar. Bis zu diesem Datum bestand für die Gemeinschaften eine Übergangszeit, um geeignete Personen prüfen zu lassen.

Ausnahme für kleine Anlagen: Der Anspruch entfällt nach § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG, wenn die Anlage weniger als neun Sondereigentumsrechte umfasst, ein Wohnungseigentümer selbst zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.

Rechenbeispiel: Greift die Kleinanlagen-Ausnahme?

Die WEG „Gartenstraße 12" hat acht Sondereigentumsrechte. Eigentümer Herr Voss ist selbst zum Verwalter bestellt. Zwei der acht Eigentümer verlangen einen zertifizierten Verwalter — das sind 25 Prozent und damit weniger als ein Drittel (33,3 Prozent). Alle drei Voraussetzungen sind erfüllt: unter neun Einheiten, ein Eigentümer als Verwalter, unter einem Drittel verlangt einen zertifizierten Verwalter. Der Anspruch entfällt, Herr Voss darf unzertifiziert Verwalter bleiben. Käme durch Teilung einer Einheit ein neuntes Sondereigentum hinzu, griffe die Ausnahme nicht mehr — ab dann müsste sich Herr Voss zertifizieren lassen oder mit Ersetzung rechnen.

Übergangsregelung für bereits tätige Verwalter

§ 48 Absatz 4 WEG enthält zusätzlich eine Fiktion: Eine Person, die am 1. Dezember 2020 bereits Verwalter einer Gemeinschaft war, galt gegenüber dieser Gemeinschaft bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter — auch ohne abgelegte Prüfung. Diese Übergangsfrist ist inzwischen abgelaufen.

Praxisbeispiel: Die Übergangsfrist berechnen

Herr Berger wurde am 15. Mai 2018 zum Verwalter der WEG „Amselweg 4" bestellt. Da er dieses Amt auch am Stichtag 1. Dezember 2020 noch innehatte, griff für ihn die Fiktion des § 48 Absatz 4 WEG automatisch — unabhängig vom genauen Bestellungsdatum: Er galt gegenüber dieser Gemeinschaft bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter. Legte er bis dahin weder die IHK-Prüfung ab noch war er nach § 7 ZertVerwV gleichgestellt, durfte er die Bezeichnung „zertifizierter Verwalter" ab dem 2. Juni 2024 nicht mehr führen. Seine Bestellung als Verwalter blieb davon unberührt — dazu mehr im Abschnitt unten zu den Folgen fehlender Zertifizierung.

Wer muss die Prüfung nicht ablegen?

§ 7 ZertVerwV stellt bestimmte Berufsqualifikationen einem zertifizierten Verwalter gleich. Wer eine dieser Qualifikationen besitzt, darf die Bezeichnung ohne IHK-Prüfung führen. Gleichgestellt sind unter anderem:

  • Personen mit der Befähigung zum Richteramt (Volljuristinnen und Volljuristen),
  • Personen mit abgeschlossener Ausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann beziehungsweise zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft,
  • geprüfte Immobilienfachwirtinnen und Immobilienfachwirte,
  • Personen mit einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt.

Ausführlicher behandeln wir das auf der Seite Befreiung & Gleichstellung.

Wie wird man zertifizierter Verwalter?

Wer nicht gleichgestellt ist, legt die Sachkundeprüfung nach der ZertVerwV bei einer IHK ab. Die Prüfung besteht nach § 3 ZertVerwV aus zwei Teilen:

90 Min.
schriftlicher Teil (mind.)
15 Min.
mündlich je Prüfling (mind.)
4
Prüfungsgebiete (§ 1)

Der schriftliche Teil dauert mindestens 90 Minuten. Erst wer den schriftlichen Teil bestanden hat, wird zum mündlichen Teil zugelassen; im mündlichen Teil können bis zu fünf Personen gemeinsam geprüft werden, wobei auf jeden Prüfling mindestens 15 Minuten entfallen. Nach § 1 ZertVerwV umfasst die Prüfung Grundkenntnisse der Immobilienwirtschaft sowie vertiefte rechtliche, kaufmännische und technische Grundlagen.

Den genauen Aufbau erklären wir auf der Seite Ablauf der IHK-Sachkundeprüfung; alle Themen findest du unter Prüfungsthemen. Zum Üben mit echten Fragen und Lösungen: Zertifizierter Verwalter (IHK) Prüfungsfragen.

Fehlende Zertifizierung: was bedeutet das in der Praxis?

Der Anspruch aus § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG ist ein schuldrechtlicher Anspruch gegen die Gemeinschaft, kein automatischer Unwirksamkeitsgrund für die Bestellung. Zwei Amtsgerichtsentscheidungen zeigen, wie sich das konkret auswirkt:

Kein rückwirkender Abberufungszwang für Alt-Bestellungen aus der Übergangszeit: Das AG München entschied am 3. September 2024 (Az. 1293 C 13809/24), dass eine Gemeinschaft, die zwischen dem 1. Dezember 2020 und dem 1. Dezember 2023 — also nach Inkrafttreten der WEG-Reform, aber vor Anwendbarkeit von § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG — einen nicht zertifizierten Verwalter bestellt hat, dadurch keinen Abberufungsanspruch begründet: Die spätere Geltung der Zertifizierungspflicht wirkt nicht auf diese Alt-Bestellung zurück. Wer dennoch einen zertifizierten Verwalter durchsetzen will, muss den Anspruch aus § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG aktiv per Beschluss geltend machen, notfalls mit einer Beschlussersetzungsklage. Für Neubestellungen nach dem 1. Dezember 2023 gilt dieser Bestandsschutz nicht — siehe die Entscheidung im nächsten Absatz.

Das AG Wesel befasste sich am 9. März 2026 (Az. 4 C 194/25) mit genau diesem Fall der heutigen Neubestellung: wann ein nicht zertifizierter Verwalter unter geltendem Recht überhaupt wirksam neu bestellt werden darf — praktisch vor allem die Kleinanlagen-Ausnahme oben. Für die Prüfung wichtig: Auch bei einer Neubestellung macht die fehlende Zertifizierung die Verwalterbestellung nicht automatisch nichtig oder den Verwalter handlungsunfähig; sie begründet aber, anders als bei den geschützten Alt-Bestellungen oben, den durchsetzbaren Anspruch der Eigentümer auf Ersetzung.

Häufige Fragen

Ist der zertifizierte Verwalter Pflicht?

Es gibt keine Pflicht im Sinne einer Berufszulassung, aber einen durchsetzbaren Anspruch: Jeder Eigentümer kann seit dem 1. Dezember 2023 die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 19 Absatz 2 Nummer 6 in Verbindung mit § 48 Absatz 4 WEG) — außer in den genannten Kleinanlagen-Fällen.

Gilt das Zertifikat bundesweit?

Ja. Die Prüfung kann nach § 2 ZertVerwV vor jeder IHK abgelegt werden, die sie anbietet. Das Ergebnis ist bundesweit gültig.

Seit wann haben Wohnungseigentümer einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter?

Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG ist seit dem 1. Dezember 2023 anwendbar (§ 48 Absatz 4 WEG). Eine Person, die am 1. Dezember 2020 bereits Verwalter war, galt übergangsweise bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert.

Wer muss die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nicht ablegen?

Nach § 7 ZertVerwV sind unter anderem Personen mit der Befähigung zum Richteramt, mit abgeschlossener Ausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, geprüfte Immobilienfachwirtinnen und Immobilienfachwirte sowie Personen mit einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt.

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Rechtsgrundlagen & Quellen

Stand: 09/2026 · Alle Angaben nach dem Wortlaut des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und der Zertifizierte-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV). Keine Rechtsberatung.