Verwalter bestellen und abberufen: Amtszeit und jederzeitige Abberufung (§ 26 WEG)

Bestellung und Abberufung sind Sache der Eigentümer

Die Bestellung ist der körperschaftliche Akt, mit dem der Verwalter zum Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird — sie begründet seine Stellung und seine gesetzlichen Befugnisse. Davon zu unterscheiden ist der schuldrechtliche Verwaltervertrag, der Vergütung und Pflichten regelt. Diese Trennung von Amt und Vertrag zieht sich durch das gesamte § 26 WEG und ist der Schlüssel zum Verständnis der Vorschrift.

Die Bestellung erfolgt durch Beschluss (§ 26 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG)

Der Verwalter wird nicht durch Vertrag, sondern durch Beschluss der Eigentümerversammlung ins Amt gesetzt (§ 26 Absatz 1 WEG). Für diesen Beschluss gilt der allgemeine Mehrheitsgrundsatz: Nach § 25 Absatz 1 WEG entscheidet bei der Beschlussfassung die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die Bestellung des Verwalters bedarf also grundsätzlich nur der einfachen Mehrheit der in der Eigentümerversammlung abgegebenen Stimmen — eine qualifizierte Mehrheit ist gesetzlich nicht vorgeschrieben.

Höchstdauer der Bestellung: fünf Jahre, bei Erstbestellung drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG)

Die Amtszeit des Verwalters ist gesetzlich gedeckelt. Nach § 26 Absatz 2 Satz 1 WEG kann die Bestellung auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die kürzere Frist für die Erstbestellung schützt eine junge Gemeinschaft davor, sich zu Beginn allzu lange an einen — oft vom teilenden Eigentümer ausgewählten — Verwalter zu binden.

Eine wiederholte Bestellung ist ausdrücklich zulässig. Sie bedarf nach § 26 Absatz 2 Satz 2 WEG eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann. Ein Verwalter kann also mehrfach hintereinander bestellt werden — jede Amtsperiode braucht aber ihren eigenen Beschluss, und dieser darf nicht beliebig weit im Voraus gefasst werden.

Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG)

Die wohl wichtigste Regel des § 26 WEG betrifft die Abberufung: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (§ 26 Absatz 3 Satz 1 WEG). Ein wichtiger Grund ist dafür — anders als nach dem vor der WEG-Reform 2020 geltenden Recht — nicht mehr erforderlich. Die Eigentümer können sich also durch schlichten Mehrheitsbeschluss von ihrem Verwalter trennen, ohne ihm ein Fehlverhalten nachweisen zu müssen.

Die Abberufung beendet das Amt des Verwalters, also seine Organstellung, mit sofortiger Wirkung. Was mit ihr allein noch nicht endet, ist der Verwaltervertrag — dazu sogleich.

Amt und Vertrag trennen: der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG)

Weil Bestellung und Vertrag zwei verschiedene Rechtsverhältnisse sind, führt die Abberufung nicht automatisch zum sofortigen Ende der Zahlungspflicht. Das Gesetz begrenzt die Nachwirkung des Vertrags jedoch klar: Nach § 26 Absatz 3 Satz 2 WEG endet ein Vertrag mit dem Verwalter spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.

§ 26 ist zwingend: keine Abweichung von den Absätzen 1 bis 3 (§ 26 Abs. 5 WEG)

Die genannten Grundregeln stehen nicht zur Disposition der Eigentümer. Nach § 26 Absatz 5 WEG sind Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 nicht zulässig. Weder die Teilungserklärung noch eine Vereinbarung oder der Verwaltervertrag können daher die jederzeitige Abberufbarkeit ausschließen, die Höchstdauer der Bestellung verlängern oder die Sechs-Monats-Grenze der Vertragsnachwirkung überschreiten. Entsprechende Klauseln sind unwirksam.

Nachweis der Verwaltereigenschaft (§ 26 Abs. 4 WEG)

Für den Rechtsverkehr — etwa gegenüber dem Grundbuchamt — muss der Verwalter seine Stellung nachweisen können. Nach § 26 Absatz 4 WEG genügt dafür, soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. Ein vollständiger notarieller Nachweis ist also nicht nötig.

Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG)

Wen die Eigentümer bestellen, ist grundsätzlich ihre Sache — das Gesetz gibt aber eine Qualitätsvorgabe. Nach § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG. Eine Ausnahme gilt für kleine Gemeinschaften: Der Anspruch besteht nach dem Wortlaut der Vorschrift nicht, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2 WEG) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.

Diese Regelung gilt nicht seit der Reform selbst: Nach der Übergangsvorschrift des § 48 Absatz 4 WEG ist § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG erst seit dem 1. Dezember 2023 anwendbar. Damit hatten die Verwalter nach dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) Zeit, die erforderliche Sachkunde nachzuweisen.

Häufige Fragen