Ratgeber / WEG-Recht

Einen Beschluss anfechten nach § 44 und § 45 WEG

Zuletzt aktualisiert: · Team von verwalterpruefung.de

Wie ein Wohnungseigentümer einen Beschluss der Eigentümerversammlung gerichtlich überprüfen lässt: Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage, die knappen Fristen des § 45 WEG und die richtige beklagte Partei — kompakt und mit Rechtsgrundlage im Gesetz.

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Was heißt „einen Beschluss anfechten"?

Einen Beschluss anfechten bedeutet, ihn gerichtlich für ungültig erklären zu lassen. Nach § 44 Absatz 1 Satz 1 WEG kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder seine Nichtigkeit feststellen (Nichtigkeitsklage).

Beschlüsse fasst die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer regelmäßig in der Eigentümerversammlung. Wer als Eigentümer der Auffassung ist, ein Beschluss sei rechtswidrig — etwa weil ein Verfahrensfehler vorliegt oder er der ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht —, kann ihn nicht einfach ignorieren, sondern muss ihn fristgerecht gerichtlich angreifen. § 44 WEG fasst diese Klagen unter dem Begriff der Beschlussklagen zusammen.

Neben Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage nennt § 44 Absatz 1 Satz 2 WEG noch die Beschlussersetzungsklage: Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen.

Anfechtbar oder nichtig? Der entscheidende Unterschied (§ 23 Absatz 4 WEG)

Ob eine Frist läuft, hängt davon ab, welche Art von Fehler der Beschluss hat. § 23 Absatz 4 WEG unterscheidet zwei Kategorien:

  • Nichtige Beschlüsse: Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nach § 23 Absatz 4 Satz 1 WEG nichtig. Er ist von Anfang an unwirksam.
  • Anfechtbare Beschlüsse: Im Übrigen ist ein Beschluss nach § 23 Absatz 4 Satz 2 WEG gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

Praktisch heißt das: Ein „nur" anfechtbarer, aber nicht nichtiger Beschluss bleibt wirksam und ist umzusetzen, wenn ihn niemand fristgerecht anficht. Deshalb sind die Fristen des § 45 WEG so wichtig.

Praxisbeispiel: Welcher Fehler wiegt wie schwer?

Typisch anfechtbar (der Beschluss gilt zunächst, muss aber fristgerecht angegriffen werden): Die Einladungsfrist des § 24 Absatz 4 Satz 2 WEG (mindestens drei Wochen) wurde nicht eingehalten; ein Tagesordnungspunkt wurde nicht ordnungsgemäß angekündigt; die Versammlung hat einen Beschluss gefasst, der der ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht, etwa eine unwirtschaftliche Instandhaltungsmaßnahme.

Typisch nichtig (von Anfang an unwirksam, keine Frist zu wahren): Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer auf ihr gesetzliches Recht auf ordnungsmäßige Verwaltung insgesamt verzichten, oder ein Beschluss über einen Gegenstand, für den der Gemeinschaft von vornherein die Beschlusskompetenz fehlt — etwa ein Eingriff in den unentziehbaren Kernbereich des Sondereigentums ohne Zustimmung des betroffenen Eigentümers.

Die Fristen der Anfechtungsklage (§ 45 WEG)

§ 45 Satz 1 WEG setzt zwei getrennte Fristen, die beide ab der Beschlussfassung laufen: Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.

1 Monat
Frist zur Erhebung der Klage (§ 45 WEG)
2 Monate
Frist zur Begründung der Klage (§ 45 WEG)
§ 44
Beschlussklagen im WEG
Fristbeginn ist die Beschlussfassung, nicht das Protokoll: Beide Fristen des § 45 WEG knüpfen an den Tag der Beschlussfassung in der Versammlung an — nicht an den Zugang der Niederschrift. Wer die Monatsfrist versäumt, kann den Beschluss in aller Regel nicht mehr angreifen; er wird bestandskräftig. § 45 WEG erklärt für die Fristen lediglich die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung (Wiedereinsetzung in den vorigen Stand) für entsprechend anwendbar.

Praxisbeispiel: Die Frist im Kalender

Die Eigentümerversammlung fasst am 10. März einen Beschluss über eine Sonderumlage. Ein Eigentümer hält den Beschluss für rechtswidrig, weil ihm zufolge die Einladungsfrist verletzt wurde. Er muss die Anfechtungsklage bis spätestens 10. April beim zuständigen Amtsgericht erheben und die Begründung bis spätestens 10. Mai nachreichen.

Reicht er die Klage erst am 15. April ein — weil er (fälschlich) davon ausging, die Frist beginne erst mit dem Zugang der Versammlungsniederschrift, nicht mit der Beschlussfassung selbst —, ist die Klage verfristet und als unzulässig abzuweisen. Das gilt selbst dann, wenn der Beschluss inhaltlich tatsächlich fehlerhaft war: Auf die Begründetheit kommt es dann gar nicht mehr an.

Weil die Fristen kurz sind, gehört die genaue Prüfung von Beschlüssen zu den Kernkompetenzen eines Verwalters. Wie ein Beschluss zustande kommt, behandelt die Seite Eigentümerversammlung; ein typischer Anwendungsfall — die Änderung der Kostenverteilung — zeigt, wann Beschlüsse angreifbar sein können.

Gegen wen wird geklagt? (§ 44 Absatz 2 WEG)

Seit der WEG-Reform 2020 ist die richtige beklagte Partei eindeutig: Nach § 44 Absatz 2 Satz 1 WEG sind die Klagen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten — also gegen den rechtsfähigen Verband, nicht gegen die übrigen Eigentümer persönlich.

Für den Verwalter ergibt sich daraus eine ausdrückliche Pflicht: Nach § 44 Absatz 2 Satz 2 WEG hat der Verwalter den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen. Mehrere Prozesse über denselben Beschluss sind nach § 44 Absatz 2 Satz 3 WEG zur gleichzeitigen Verhandlung und Entscheidung zu verbinden. Zu den weiteren Pflichten der Verwaltung siehe die Seite Aufgaben des WEG-Verwalters.

Streitfall aus der Praxis: die falsche Partei verklagt. Der BGH hat mit Urteil vom 13. Januar 2023 (V ZR 43/22, NJW 2023, 1884) entschieden: Eine nach dem 30. November 2020 eingereichte Anfechtungsklage, die sich gegen die übrigen Wohnungseigentümer statt gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richtet, verstößt gegen § 44 Absatz 2 WEG und wahrt die Frist des § 45 WEG nicht — eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand scheidet bei anwaltlich vertretenen Klägern aus. Wer die falsche Partei verklagt, verliert also nicht in der Sache, sondern schon an der Form. Genau deshalb prüft ein Verwalter bei jeder eingehenden Klage als Erstes, ob sie richtig adressiert ist.

Welches Gericht ist zuständig?

Nach § 43 Absatz 1 WEG hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Für Streitigkeiten nach § 43 Absatz 2 WEG — dazu zählen die Beschlussklagen — ist dieses Gericht ausschließlich zuständig.

Sachlich zuständig ist das Amtsgericht: § 23 Nummer 2 Buchstabe c des Gerichtsverfassungsgesetzes (GVG) weist den Amtsgerichten die Streitigkeiten nach § 43 Absatz 2 WEG ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes zu und bezeichnet diese Zuständigkeit als ausschließlich.

Wie wirkt das Urteil? (§ 44 Absatz 3 WEG)

Ein Urteil über eine Beschlussklage betrifft nicht nur die Prozessparteien. Nach § 44 Absatz 3 WEG wirkt das Urteil für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind. Wird ein Beschluss also für ungültig erklärt, gilt das gegenüber der gesamten Gemeinschaft — auch gegenüber denjenigen, die nicht geklagt haben.

Häufige Fragen

Wie lange habe ich Zeit, einen Beschluss anzufechten?

Nach § 45 Satz 1 WEG muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Beide Fristen beginnen mit dem Tag der Beschlussfassung.

Muss ich einen nichtigen Beschluss auch innerhalb eines Monats angreifen?

Die Monatsfrist des § 45 WEG gilt ihrem Wortlaut nach für die Anfechtungsklage. Ein nichtiger Beschluss ist nach § 23 Absatz 4 Satz 1 WEG von Anfang an unwirksam; seine Nichtigkeit kann mit der Nichtigkeitsklage nach § 44 Absatz 1 Satz 1 WEG festgestellt werden.

Ist das Thema für die Verwalterprüfung relevant?

Ja. Beschlussfassung und Beschlussklagen gehören zum WEG-Recht, das den rechtlichen Schwerpunkt der Sachkundeprüfung bildet. Einen Überblick über die Inhalte gibt die Seite Prüfungsthemen.

Welche Frist gilt für die Anfechtung eines WEG-Beschlusses?

Nach § 45 Satz 1 WEG muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Beide Fristen laufen ab dem Tag der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung, nicht ab dem Zugang des Protokolls.

Gegen wen ist die Anfechtungsklage zu richten?

Nach § 44 Absatz 2 Satz 1 WEG sind die Beschlussklagen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, nicht gegen die übrigen Eigentümer persönlich. Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage nach § 44 Absatz 2 Satz 2 WEG unverzüglich bekannt zu machen.

Was ist der Unterschied zwischen einem anfechtbaren und einem nichtigen Beschluss?

Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nach § 23 Absatz 4 Satz 1 WEG nichtig und damit von Anfang an unwirksam. Im Übrigen ist ein Beschluss nach § 23 Absatz 4 Satz 2 WEG gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist — er muss also fristgerecht angefochten werden.

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Rechtsgrundlagen & Quellen

Stand: 09/2026 · Alle Angaben nach dem Wortlaut des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in der durch das WEMoG geänderten Fassung und des Gerichtsverfassungsgesetzes (GVG). Keine Rechtsberatung.