Einen Beschluss anfechten nach § 44 und § 45 WEG

Was heißt „einen Beschluss anfechten"?

Beschlüsse fasst die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer regelmäßig in der Eigentümerversammlung. Wer als Eigentümer der Auffassung ist, ein Beschluss sei rechtswidrig — etwa weil ein Verfahrensfehler vorliegt oder er der ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht —, kann ihn nicht einfach ignorieren, sondern muss ihn fristgerecht gerichtlich angreifen. § 44 WEG fasst diese Klagen unter dem Begriff der Beschlussklagen zusammen.

Neben Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage nennt § 44 Absatz 1 Satz 2 WEG noch die Beschlussersetzungsklage: Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen.

Anfechtbar oder nichtig? Der entscheidende Unterschied (§ 23 Absatz 4 WEG)

Ob eine Frist läuft, hängt davon ab, welche Art von Fehler der Beschluss hat. § 23 Absatz 4 WEG unterscheidet zwei Kategorien:

• Nichtige Beschlüsse: Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nach § 23 Absatz 4 Satz 1 WEG nichtig. Er ist von Anfang an unwirksam.
• Anfechtbare Beschlüsse: Im Übrigen ist ein Beschluss nach § 23 Absatz 4 Satz 2 WEG gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

Praktisch heißt das: Ein „nur" anfechtbarer, aber nicht nichtiger Beschluss bleibt wirksam und ist umzusetzen, wenn ihn niemand fristgerecht anficht. Deshalb sind die Fristen des § 45 WEG so wichtig.

Die Fristen der Anfechtungsklage (§ 45 WEG)

§ 45 Satz 1 WEG setzt zwei getrennte Fristen, die beide ab der Beschlussfassung laufen: Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.

Weil die Fristen kurz sind, gehört die genaue Prüfung von Beschlüssen zu den Kernkompetenzen eines Verwalters. Wie ein Beschluss zustande kommt, behandelt die Seite Eigentümerversammlung; ein typischer Anwendungsfall — die Änderung der Kostenverteilung — zeigt, wann Beschlüsse angreifbar sein können.

Gegen wen wird geklagt? (§ 44 Absatz 2 WEG)

Seit der WEG-Reform 2020 ist die richtige beklagte Partei eindeutig: Nach § 44 Absatz 2 Satz 1 WEG sind die Klagen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten — also gegen den rechtsfähigen Verband, nicht gegen die übrigen Eigentümer persönlich.

Für den Verwalter ergibt sich daraus eine ausdrückliche Pflicht: Nach § 44 Absatz 2 Satz 2 WEG hat der Verwalter den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen. Mehrere Prozesse über denselben Beschluss sind nach § 44 Absatz 2 Satz 3 WEG zur gleichzeitigen Verhandlung und Entscheidung zu verbinden. Zu den weiteren Pflichten der Verwaltung siehe die Seite Aufgaben des WEG-Verwalters.

Welches Gericht ist zuständig?

Nach § 43 Absatz 1 WEG hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Für Streitigkeiten nach § 43 Absatz 2 WEG — dazu zählen die Beschlussklagen — ist dieses Gericht ausschließlich zuständig.

Sachlich zuständig ist das Amtsgericht: § 23 Nummer 2 Buchstabe c des Gerichtsverfassungsgesetzes (GVG) weist den Amtsgerichten die Streitigkeiten nach § 43 Absatz 2 WEG ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes zu und bezeichnet diese Zuständigkeit als ausschließlich.

Wie wirkt das Urteil? (§ 44 Absatz 3 WEG)

Ein Urteil über eine Beschlussklage betrifft nicht nur die Prozessparteien. Nach § 44 Absatz 3 WEG wirkt das Urteil für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind. Wird ein Beschluss also für ungültig erklärt, gilt das gegenüber der gesamten Gemeinschaft — auch gegenüber denjenigen, die nicht geklagt haben.

Häufige Fragen