Kostenverteilung in der WEG ändern (§ 16 Abs. 2 WEG)

Der gesetzliche Verteilungsschlüssel: Miteigentumsanteile

Nach § 16 Absatz 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Dieser Anteil bestimmt sich nach § 16 Absatz 1 Satz 2 WEG nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.

Der Miteigentumsanteil ist also der gesetzliche Regel-Verteilungsschlüssel, wenn weder eine Vereinbarung noch ein Beschluss etwas anderes bestimmt. Was Miteigentumsanteile sind, erklären wir auf der Seite WEG-Grundlagen; welcher Schlüssel in der Praxis für welche Kostenart üblich ist, behandelt die Seite Hausgeldabrechnung.

Auch die Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens gebühren jedem Eigentümer nach seinem Anteil — so § 16 Absatz 1 Satz 1 WEG. Der Anteilsmaßstab gilt damit für Kosten und Nutzungen gleichermaßen.

Die Neuerung der WEG-Reform 2020: Änderung durch Beschluss (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG)

Der praktisch wichtigste Punkt steht in § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG: Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Für die Änderung des Verteilungsschlüssels genügt damit ein Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung.

Bemerkenswert ist, dass der Beschluss nicht nur von der gesetzlichen Verteilung (Satz 1), sondern ausdrücklich auch von einer bestehenden Vereinbarung abweichen darf. Ein in der Gemeinschaftsordnung festgelegter Schlüssel kann so für einzelne Kostenarten durch einfachen Mehrheitsbeschluss angepasst werden.

Grenzen der Beschlusskompetenz

Die Möglichkeit, den Verteilungsschlüssel zu ändern, ist nicht schrankenlos. Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 18 Absatz 2 WEG eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen — also ordnungsmäßiger Verwaltung — entspricht. Nach § 19 Absatz 1 WEG beschließen die Eigentümer, soweit keine Vereinbarung besteht, eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung. Was zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt, erläutert der eigene Artikel dazu.

Ein Beschluss über eine geänderte Kostenverteilung muss sich deshalb in diesem Rahmen halten. Entspricht er nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, ist er nicht von vornherein unwirksam, kann aber angefochten werden: Nach § 45 WEG muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate begründet werden. Mehr zum Ablauf steht auf der Seite Eigentümerversammlung; wie eine Beschlussanfechtung im Einzelnen abläuft, zeigt der Artikel Beschluss anfechten.

Sonderfall: Kosten baulicher Veränderungen (§ 16 Abs. 3 i. V. m. § 21 WEG)

Für bauliche Veränderungen gilt ein eigener Maßstab. § 16 Absatz 3 WEG verweist dazu ausdrücklich auf § 21 WEG: „Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21."

Der Grundgedanke des § 21 WEG lautet: Wer die Maßnahme veranlasst, trägt die Kosten. Nach § 21 Absatz 1 WEG hat die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 WEG durch die Gemeinschaft durchgeführt wurde, dieser Wohnungseigentümer zu tragen.

Von diesem Grundsatz gibt es zwei Ausnahmen, bei denen — „vorbehaltlich des Absatzes 1" — alle Eigentümer die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Anteile tragen. Das Gesetz stellt diese Kostenverlagerung auf sämtliche Eigentümer also ausdrücklich unter den Vorbehalt des Absatzes 1: Greift bereits die Einzelzuweisung nach Absatz 1, bleibt es bei ihr. Im Übrigen ist eine Verteilung auf alle nach § 21 Absatz 2 WEG bei einer baulichen Veränderung der Fall,

• die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde — es sei denn, die Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
• deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen können die Eigentümer nach § 21 Absatz 5 WEG beschließen; einem Eigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen keine Kosten zu tragen hat, dürfen dadurch jedoch keine Kosten auferlegt werden. Was als bauliche Veränderung gilt und wie darüber beschlossen wird, erklärt die Seite Bauliche Veränderungen.

Häufige Fragen