Abrechnungsspitze und Nachschuss: Was Eigentümer beschließen — und anfechten können

Was beschließen Eigentümer bei der Jahresabrechnung wirklich?

Das ist ein zentraler Unterschied zur Rechtslage vor der WEG-Reform 2020 (WEMoG). Früher genehmigten die Eigentümer die Jahresabrechnung als Ganzes durch Beschluss. Seit dem 1. Dezember 2020 gilt der Wortlaut des § 28 Absatz 2 WEG: „Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse." Die Jahresabrechnung liefert weiterhin die Zahlen und die Erläuterung — der Beschluss legt aber nur noch die daraus folgenden Zahlungen fest.

Was ist die Abrechnungsspitze — kurz erklärt

Die Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen dem Soll-Anteil eines Eigentümers laut Jahresabrechnung und den von ihm bereits geleisteten Hausgeld-Vorschüssen. Ist der Soll-Anteil höher, entsteht ein Nachschuss (Nachzahlung); ist er niedriger, ergibt sich ein Guthaben, das über die Anpassung der Vorschüsse ausgeglichen wird. Die genaue Berechnung, ein Rechenbeispiel und die typischen Fehler behandelt ausführlich unser Beitrag zur Hausgeldabrechnung; hier geht es um die rechtliche Seite — was beschlossen wird und wie man dagegen vorgeht.

Warum nur die Abrechnungsspitze und nicht die ganze Jahresabrechnung?

Weil § 28 Absatz 2 WEG den Beschlussgegenstand seit der WEG-Reform 2020 ausdrücklich auf die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse begrenzt. Der Gesetzgeber wollte die Zahlungspflichten von dem oft umfangreichen Rechenwerk der Abrechnung lösen: Beschlossen wird nur, was jeder Eigentümer noch zahlen muss oder zurückerhält. Was aber, wenn eine Gemeinschaft — wie in der Praxis häufig — trotzdem „über die Jahresabrechnung" abstimmt? Der BGH hat mit Urteil vom 19. Juli 2024 (V ZR 102/23) entschieden, dass ein solcher Beschluss nicht wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig ist, sondern im Zweifel so auszulegen ist, dass die Eigentümer damit die Höhe der Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse festlegen wollten.

Positive und negative Abrechnungsspitze — was der Beschluss bewirkt

Eine positive Abrechnungsspitze löst einen Nachschuss aus, eine negative führt zur Anpassung der Vorschüsse zugunsten des Eigentümers. Der Beschluss nach § 28 Absatz 2 WEG umfasst beide Richtungen:

• Positive Abrechnungsspitze → Nachschuss: Die tatsächlichen Kosten übersteigen die geleisteten Vorschüsse. Die Eigentümer beschließen die Einforderung des Nachschusses; erst dieser Beschluss begründet den Zahlungsanspruch der Gemeinschaft.
• Negative Abrechnungsspitze → Anpassung der Vorschüsse: Die Vorschüsse waren höher als der Soll-Anteil. Der Beschluss passt die beschlossenen Vorschüsse an; für den Eigentümer wirkt das wie ein Guthaben.

Der Nachschuss ist nicht mit einer Sonderumlage zu verwechseln: Die Sonderumlage ist eine zusätzliche, im laufenden Jahr beschlossene Vorschusserhebung, der Nachschuss dagegen das Ergebnis der Abrechnung des abgelaufenen Jahres.

Kann man den Nachschussbeschluss teilweise anfechten? (BGH 2025)

Ja. Der BGH hat mit Urteil vom 11. April 2025 (V ZR 96/24) entschieden, dass der Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen auch teilweise angefochten und für ungültig erklärt werden kann. Nach der Reform war in der obergerichtlichen Rechtsprechung umstritten, ob nur der gesamte Nachschussbeschluss angreifbar sei — der BGH stellt klar: Weil sich die Abrechnungsspitze rechnerisch aus einzelnen Kostenpositionen zusammensetzt, kann eine abgrenzbare, rechnerisch selbständige Position isoliert angefochten werden. Das setzt aber voraus, dass anzunehmen ist, die Eigentümer hätten den Nachschuss auch ohne den fehlerhaften Teil beschlossen (Rechtsgedanke des § 139 BGB). Nur unter dieser Bedingung führt ein einzelner Abrechnungsfehler nicht dazu, den kompletten Nachschuss zu Fall zu bringen.

Welche Frist gilt für die Anfechtung?

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 Satz 1 WEG). Sie ist die Anfechtungsklage nach § 44 Absatz 1 WEG auf Ungültigerklärung des Beschlusses und richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Absatz 2 WEG). Wird die Monatsfrist versäumt, wird ein nur anfechtbarer — nicht nichtiger — Beschluss bestandskräftig.

Wann wird der Nachschuss fällig?

Der Zahlungsanspruch auf den Nachschuss entsteht erst mit dem Beschluss nach § 28 Absatz 2 WEG — nicht schon mit der Vorlage der Jahresabrechnung. Zusätzlich können die Wohnungseigentümer nach § 28 Absatz 3 WEG beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Ohne einen wirksamen Beschluss über die Nachschüsse besteht also keine durchsetzbare Nachzahlungspflicht, selbst wenn die Abrechnung rechnerisch einen Fehlbetrag ausweist.

Warum ist das für die Verwalterprüfung wichtig?

Die Systematik von Vorschüssen, Nachschüssen und Vermögensbericht nach § 28 WEG gehört zum Pflichtstoff der Sachkundeprüfung — und der Wechsel des Beschlussgegenstands durch die WEG-Reform 2020 ist eine beliebte Fangfrage. Wer noch nach altem Muster „die Jahresabrechnung wird beschlossen" antwortet, übersieht den heutigen Wortlaut des § 28 Absatz 2 WEG. Einen Überblick über die geprüften Themen gibt die Seite Prüfungsthemen; die kaufmännische Grundlage vertieft der Beitrag zu Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung.

Häufige Fragen