Die Sonderumlage in der WEG: Beschluss, Zahlungspflicht und Käufer-Risiko (§ 28 Abs. 1 WEG)

Was ist eine Sonderumlage?

In WEG-Eigentümerforen und auf Plattformen wie immowelt oder 123recht.de häufen sich nach jeder Saison Fragen wie: „Wir brauchen ein neues Dach — woher kommt das Geld, wenn die Rücklage nicht reicht?" oder „Die Verwaltung hat eine Sonderumlage angekündigt — muss ich zahlen, obwohl ich dagegen bin?" Genau hier setzt dieser Artikel an: aufbauend auf dem Grundlagenartikel zur Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), der die Sonderumlage als typisches Szenario bei unzureichender Rücklage nennt.

Gesetzliche Grundlage: § 28 Abs. 1 und § 16 Abs. 2 WEG

Der direkte Anknüpfungspunkt für die Sonderumlage ist § 28 Absatz 1 WEG. Er lautet: „Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen." Die Sonderumlage ist in diesem Rahmen ein außerordentlicher Kostentragungsbeschluss — kein regulärer Wirtschaftsplanvorschuss, sondern ein ergänzender Einzelbeschluss, wenn ein konkreter Finanzierungsbedarf entsteht.

Wie die Kosten verteilt werden, regelt § 16 Absatz 2 WEG: „Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen." Ohne abweichende Regelung gilt also der Miteigentumsanteil (MEA) als Schlüssel. Nach § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG können die Eigentümer durch Beschluss für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen — ein für die Praxis relevantes Instrument, das der Artikel zur Kostenverteilung ändern vertieft.

Einfacher Mehrheitsbeschluss genügt (§ 25 Abs. 1 WEG)

Ein häufiger Denkfehler in Eigentümerforen: „Eine so hohe Zahlung muss doch eine Zwei-Drittel-Mehrheit brauchen." Das WEG kennt für die Sonderumlage keine qualifizierte Mehrheit. Nach § 25 Absatz 1 WEG entscheidet bei der Beschlussfassung die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Es genügt die einfache Mehrheit — nicht Mehrheit aller Eigentümer, sondern Mehrheit der in der Versammlung abgegebenen Stimmen. Etwas anderes gilt nur, wenn die Gemeinschaftsordnung ausnahmsweise ein höheres Quorum vorsieht.

Wann entsteht der Bedarf für eine Sonderumlage?

Typische Auslöser, die in Eigentümergemeinschaften zur Sonderumlage führen, sind: ein unvorhergesehener Schaden am Gemeinschaftseigentum (Rohrbruch, Sturmschaden), eine notwendige Großmaßnahme (Dachsanierung, Fassadendämmung, Aufzugstausch) oder schlicht eine dauerhaft zu niedrig dotierte Erhaltungsrücklage aus vergangenen Jahren. Daneben schreiben Eigentümer in Foren auch über energetische Sanierungen, die durch das GEG (Gebäudeenergiegesetz) ausgelöst werden.

Der Verwalter präsentiert in der Eigentümerversammlung den Finanzierungsbedarf; die Eigentümer beschließen Betrag und Fälligkeit. Die Einholung von Vergleichsangeboten für die zugrundeliegende Maßnahme ist Teil ordnungsmäßiger Verwaltung und schafft die Kalkulationsgrundlage für die Sonderumlage.

Zahlungspflicht auch bei Gegenstimme

Die am häufigsten gestellte Frage in WEG-Eigentümerforen lautet: „Ich habe in der Versammlung gegen die Sonderumlage gestimmt — muss ich trotzdem zahlen?" Die Antwort ist eindeutig: Ja. Ein wirksam gefasster Mehrheitsbeschluss nach § 25 Absatz 1 WEG gilt für alle Wohnungseigentümer — auch für die, die dagegen gestimmt haben oder der Versammlung ferngeblieben sind. Die Verpflichtung zur anteiligen Kostentragung ergibt sich aus § 16 Absatz 2 WEG.

Wer den Beschluss für rechtswidrig hält, kann ihn mit der Anfechtungsklage nach § 44 Absatz 1 WEG angreifen. Die Klage muss nach § 45 Satz 1 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (beide Fristen laufen ab der Beschlussfassung). Die Zahlungspflicht aus dem Beschluss entfällt dadurch aber nicht automatisch — sie besteht fort, bis ein rechtskräftiges Urteil den Beschluss für ungültig erklärt. In Ausnahmefällen kann ein Gericht im einstweiligen Rechtsschutz die Vollziehung vorläufig aussetzen. Details zur Anfechtung behandelt der Beitrag Beschluss anfechten (§ 44 und § 45 WEG).

Wer zahlt bei einem Eigentümerwechsel?

Käufer einer WEG-Wohnung stehen häufig vor der Frage: „Die Eigentümerversammlung hat die Sonderumlage beschlossen, bevor ich die Wohnung erworben habe — bin ich trotzdem zur Zahlung verpflichtet?" Entscheidend ist nach allgemeinen Grundsätzen der WEG-Mitgliedschaft nicht das Datum des Beschlusses, sondern der Fälligkeitszeitpunkt: Wer im Zeitpunkt der Fälligkeit als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen ist, schuldet den ausstehenden Betrag gegenüber der Gemeinschaft — unabhängig davon, ob der Beschluss noch vor dem Kauf gefasst wurde (Außenverhältnis).

Davon zu unterscheiden ist das Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer: Ob der Verkäufer den Käufer wirtschaftlich freizustellen hat, hängt vom Kaufvertrag und dem vereinbarten Stichtag des Nutzen-Lasten-Übergangs ab. Für Käufer gilt daher: Im Rahmen der Due Diligence sollten die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen auf beschlossene, angekündigte oder absehbare Sonderumlagen geprüft werden — bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird.

Kann die Sonderumlage auf Mieter umgelegt werden?

Nein. Die Sonderumlage dient typischerweise der Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Nach § 1 Absatz 2 Nummer 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehören Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht zu den Betriebskosten. Darüber hinaus ist die Sonderumlage als solche nicht im Katalog der umlagefähigen Betriebskosten des § 2 BetrKV aufgeführt. Als Vermieter einer Eigentumswohnung trägt man die Sonderumlage in der Regel selbst — eine direkte Weitergabe über die Nebenkostenabrechnung ist nicht möglich. Eine Ausnahme besteht, wenn die zugrundeliegende Maßnahme eine Modernisierung nach § 555b Nummer 1, 3, 4, 4a, 5 oder 6 BGB darstellt: In diesem Fall kann der Vermieter nach § 559 BGB eine Modernisierungsmieterhöhung vornehmen, die wirtschaftlich einem Teil der Sonderumlage entspricht. Für die energetische Heizungssanierung nach § 71 GEG (§ 555b Nummer 1a BGB) — den in der Praxis häufigsten GEG-Auslöser einer Sonderumlage — gilt diese Umlagemöglichkeit nicht: Sie hat mit § 559e BGB eine eigene, abweichende Regelung.

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