Keine Pflicht zu drei Angeboten: Der BGH kippt die Drei-Angebote-Regel im WEG
Zuletzt aktualisiert: · Team von verwalterpruefung.de
Mit Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 7/25) stellte der Bundesgerichtshof klar: Es gibt keine allgemeine Pflicht, vor Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Was das für WEG-Verwalter und Eigentümergemeinschaften bedeutet — mit Rechtsgrundlage und Primärquelle.
Was war die Drei-Angebote-Regel?
Die sogenannte Drei-Angebote-Regel war eine in der Instanzrechtsprechung weit verbreitete Anforderung, wonach eine Wohnungseigentümergemeinschaft vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich mindestens drei Vergleichsangebote einholen musste — und zwar nach Auffassung vieler Gerichte bereits ab einer bestimmten Bagatellgrenze. Diese Pflicht war im Gesetz nicht ausdrücklich verankert, wurde aber von zahlreichen Amts- und Landgerichten als Mindestvoraussetzung für eine ordnungsmäßige Verwaltung angesehen. Ein Beschluss ohne drei Angebote galt danach als anfechtbar.
Rechtliche Grundlage der ordnungsmäßigen Verwaltung ist § 18 Absatz 2 WEG: Danach kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unter anderem eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (ordnungsmäßige Verwaltung). Nach § 19 Absatz 2 Nummer 2 WEG gehört dazu insbesondere die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ob das Einholen mehrerer Angebote zum Mindestinhalt dieser Pflicht gehört, hatte der Bundesgerichtshof bisher nicht entschieden — bis zum 27. März 2026.
Der Sachverhalt: BGH V ZR 7/25 vom 27. März 2026
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss in einer Eigentümerversammlung im September 2023 vier Erhaltungsmaßnahmen: Fensteraustausch (4.091,22 €), Vordachverglasung mit Malerarbeiten (1.564,61 € und 1.145,00 €) sowie einen weiteren Fensteraustausch (2.939,30 €). Die Mehrheit der Eigentümer verzichtete bewusst auf die Einholung von Vergleichsangeboten, weil die beauftragten Handwerksbetriebe bereits jahrzehntelang zur „vollsten Zufriedenheit" für die Gemeinschaft tätig gewesen waren. Ein Eigentümer focht die Beschlüsse an und berief sich dabei auf die fehlenden Vergleichsangebote.
Der BGH wies die Anfechtungsklage ab und verneinte damit die Drei-Angebote-Regel ausdrücklich (BGH, Urteil vom 27. März 2026, V ZR 7/25, Pressemitteilung Nr. 057/2026).
Die Entscheidung: Keine allgemeine Angebotspflicht
Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass es „entgegen der nahezu einhelligen Auffassung der Instanzgerichte keine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten gibt, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist." Eine solche schematische Verpflichtung lasse sich weder aus § 18 WEG noch aus § 19 WEG noch aus dem Begriff der ordnungsmäßigen Verwaltung ableiten.
Der neue Maßstab: Ausreichende Tatsachengrundlage im Einzelfall
An die Stelle der starren Angebotszahl tritt eine einzelfallbezogene Prüfung: Ob eine Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung nach §§ 18, 19 WEG entspricht, hängt davon ab, ob die vorhandenen Informationen — gemessen am Maßstab eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers — für eine Entscheidung ausreichen. Relevant sind dabei insbesondere:
- Art und technischer Umfang der Erhaltungsmaßnahme,
- Dringlichkeit der Maßnahme,
- Kostenvolumen und Verhältnis zum Gesamtbudget der Gemeinschaft,
- Erfahrungswerte mit dem beauftragten Handwerksbetrieb,
- Einschätzung durch Architekten oder Bausachverständige als Alternative zu Vergleichsangeboten.
Im entschiedenen Fall reichte die jahrzehntelange positive Erfahrung mit den beauftragten Betrieben als Tatsachengrundlage aus: Es war sachlich gerechtfertigt, die bewährten Handwerker ohne Neuausschreibung zu beauftragen. Ebenso können Dringlichkeit oder Handwerkermangel den Verzicht auf Vergleichsangebote rechtfertigen, sofern die Eigentümer darüber informiert waren.
Wann ist eine Anfechtung trotzdem möglich?
Das Urteil beseitigt die Drei-Angebote-Regel, nicht die Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme kann weiterhin mit der Anfechtungsklage nach § 44 WEG angegriffen werden (§ 44 WEG regelt alle Beschlussklagen: Anfechtungsklage, Nichtigkeitsklage, Beschlussersetzungsklage), wenn:
Das vorliegende Angebot war objektiv überteuert oder für die Maßnahme ungeeignet — und der Anfechtende legt und beweist dies fristgerecht.
Das bloße Fehlen eines zweiten oder dritten Angebots allein — ohne Nachweis, dass das gewählte Ergebnis tatsächlich unangemessen war.
Vertiefend zur Anfechtungsklage und ihren Fristen: Beschluss anfechten (§ 44 WEG). Hinweis: § 44 WEG regelt alle Beschlussklagen — Anfechtungsklage, Nichtigkeitsklage und Beschlussersetzungsklage.
Bedeutung für WEG-Verwalter und die Prüfung
Für Verwalterinnen und Verwalter verändert die Entscheidung die Vorbereitung von Eigentümerversammlungen. Der Schwerpunkt verschiebt sich von der formalen Angebotszahl zur Qualität der Informationsgrundlage: Die Eigentümer müssen in der Lage sein, wirtschaftlich vernünftig zu entscheiden — unabhängig davon, ob dafür ein, zwei oder drei Angebote vorliegen. Bewährte Handwerksbetriebe dürfen weiterhin ohne Neuausschreibung beauftragt werden, wenn die Gemeinschaft gute Erfahrungen mit ihnen gemacht hat.
Für die Verwaltungsunterlage bedeutet das: Die Dokumentation der Entscheidungsgrundlage — etwa Erfahrungswerte, ein Sachverständigengutachten oder der Nachweis der Dringlichkeit — gewinnt gegenüber dem bisher üblichen Abhaken dreier Angebote an Gewicht. Das Urteil des BGH ergänzt die Grundsätze der ordnungsmäßigen Verwaltung nach §§ 18 und 19 WEG, indem es klarstellt, dass ordnungsmäßige Verwaltung Einzelfallbeurteilung verlangt, nicht schematische Checklisten.
Das Wohnungseigentumsrecht — einschließlich aktueller Rechtsprechung — ist Prüfungsstoff der Sachkundeprüfung nach § 7 ZertVerwV. Einen Überblick über alle Themengebiete gibt die Seite Prüfungsthemen.
Häufige Fragen
Gilt das BGH-Urteil auch für bauliche Veränderungen?
Das Urteil V ZR 7/25 betrifft ausdrücklich Erhaltungsmaßnahmen nach § 19 Absatz 2 Nummer 2 WEG. Für bauliche Veränderungen nach § 20 WEG gelten eigene Regeln; ob und inwieweit der neue Maßstab dort ebenfalls gilt, bleibt der weiteren Rechtsprechung vorbehalten.
Kann die Gemeinschaft per Beschluss eine eigene Drei-Angebote-Regel einführen?
Ja. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann durch Beschluss oder in der Hausordnung eigene Anforderungen für die Auftragsvergabe festlegen. Solche internen Regelungen gehen über das gesetzliche Minimum hinaus; sie sind wirksam, sofern sie ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Der BGH hat lediglich entschieden, dass das Gesetz keine solche Pflicht vorschreibt.
Ist die Drei-Angebote-Regel auch für die Verwalterprüfung relevant?
Ja. Die Sachkundeprüfung prüft WEG-Recht und die Grundsätze der ordnungsmäßigen Verwaltung. Das BGH-Urteil V ZR 7/25 konkretisiert, was unter einer ausreichenden Tatsachengrundlage für Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen zu verstehen ist — und ist damit prüfungsrelevanter Stoff.
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Kostenlos registrierenRechtsgrundlagen & Quellen
- BGH, Urteil vom 27.03.2026, V ZR 7/25 — Pressemitteilung Nr. 057/2026 (bundesgerichtshof.de)
- § 18 WEG — Verwaltung und Benutzung (Abs. 1: Gemeinschaft als Trägerin; Abs. 2: Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung)
- § 19 WEG — Regelfall der Beschlussfassung (Abs. 2 Nr. 2: ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums)
- § 44 WEG — Beschlussklagen (Anfechtungsklage, Nichtigkeitsklage, Beschlussersetzungsklage)
Stand: 07/2026 · Angaben nach BGH-Pressemitteilung Nr. 057/2026 zu V ZR 7/25 und dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in der durch das WEMoG geänderten Fassung. Keine Rechtsberatung.