Der Umlaufbeschluss: Beschluss ohne Versammlung (§ 23 Abs. 3 WEG)

Was ist ein Umlaufbeschluss?

Das Gesetz spricht nicht ausdrücklich vom „Umlaufbeschluss"; gemeint ist der Beschluss ohne Versammlung nach § 23 Absatz 3 WEG. Er ist praktisch, wenn eine Entscheidung ansteht, für die sich eine eigene Eigentümerversammlung nicht lohnt oder die keinen Aufschub bis zur nächsten Versammlung duldet — etwa eine unstrittige Reparaturmaßnahme oder eine kleine Vertragsanpassung.

Der Grundsatz: Beschlüsse werden in der Versammlung gefasst (§ 23 Abs. 1 WEG)

Der Regelfall der Willensbildung ist die Versammlung: Nach § 23 Absatz 1 Satz 1 WEG werden Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Der Umlaufbeschluss nach § 23 Absatz 3 WEG ist die gesetzlich zugelassene Ausnahme von diesem Grundsatz.

Umlaufbeschluss: Zustimmung aller in Textform (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG)

Die zentrale Hürde des Umlaufbeschlusses ist die Allstimmigkeit: § 23 Absatz 3 Satz 1 WEG verlangt die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, nicht nur der Mehrheit. Schon eine einzige fehlende oder ablehnende Stimme lässt den Umlaufbeschluss scheitern. Anders als in der Versammlung kommt es dabei nicht auf die abgegebenen Stimmen an, sondern auf die Zustimmung sämtlicher Eigentümer der Gemeinschaft.

Weil die Zustimmung aller erforderlich ist, eignet sich das Umlaufverfahren vor allem für unstrittige Angelegenheiten. Sobald mit Widerspruch einzelner Eigentümer zu rechnen ist, führt in der Regel nur die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung mit ihren Mehrheitsregeln zum Ziel.

Was bedeutet Textform? (§ 126b BGB)

Seit der WEG-Reform 2020 genügt für die Zustimmung die Textform — zuvor war die strengere Schriftform verlangt. Nach § 126b BGB muss dazu eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden.

Anders als die Schriftform, die nach § 126 Absatz 1 BGB eine eigenhändige Namensunterschrift verlangt, erfordert die Textform keine eigenhändige Unterschrift. Für die Zustimmung zum Umlaufbeschluss reichen deshalb Erklärungen etwa per E-Mail oder Telefax aus, solange der Erklärende erkennbar ist und die Erklärung dauerhaft gespeichert werden kann.

Neuerung seit der WEG-Reform 2020: Mehrheit für einen einzelnen Gegenstand (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG)

Bis zur Reform scheiterten Umlaufbeschlüsse oft an der Zustimmung aller. § 23 Absatz 3 Satz 2 WEG schafft dafür einen Ausweg: Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.

Praktisch lässt sich so in einer Versammlung für eine bestimmte, noch offene Frage vereinbaren, dass sie anschließend im Umlaufverfahren schon mit einer Mehrheit entschieden werden kann — ohne dass jede einzelne Stimme benötigt wird.

Eintragung in die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG)

Auch ein ohne Versammlung gefasster Beschluss muss dokumentiert werden. Nach § 24 Absatz 7 WEG ist eine Beschluss-Sammlung zu führen, die den Wortlaut der Beschlüsse enthält — darunter auch den der ohne Versammlung im Umlaufverfahren gefassten Beschlüsse (im Wortlaut des § 24 Absatz 7 WEG: „schriftliche Beschlüsse"). Diese Beschlüsse sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren; jedem Eigentümer ist auf Verlangen Einsicht zu gewähren.

Wer die Beschluss-Sammlung führt, ist ebenfalls geregelt: Nach § 24 Absatz 8 Satz 1 WEG ist die Beschluss-Sammlung vom Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, trifft diese Pflicht nach § 24 Absatz 8 Satz 2 WEG den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung, sofern die Eigentümer nicht durch Stimmenmehrheit einen anderen bestellt haben. Die ordnungsgemäße Dokumentation gehört damit zu den Aufgaben des WEG-Verwalters.

Kann ein Umlaufbeschluss angefochten werden?

Ein Umlaufbeschluss ist rechtlich ein vollwertiger Beschluss. Für ihn gelten daher dieselben Regeln zu Nichtigkeit und Anfechtbarkeit wie für Versammlungsbeschlüsse: Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nach § 23 Absatz 4 Satz 1 WEG nichtig; im Übrigen ist er gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Absatz 4 Satz 2 WEG).

Auch ein Umlaufbeschluss kann folglich mit der Anfechtungsklage angegriffen werden. Wie das abläuft und welche Fristen dabei gelten, behandelt der Beitrag Beschluss anfechten (§ 44 und § 45 WEG).

Häufige Fragen