Haftung des WEG-Verwalters: Direktklage scheitert — der Zwei-Stufen-Weg nach BGH V ZR 34/24

Was bedeutet Haftungskonzentration beim WEG-Verwalter?

Früher, vor der WEG-Reform 2020, konnte ein Wohnungseigentümer dem Verwaltervertrag über die Rechtsfigur des „Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter" direkte Ansprüche entnehmen. Dieses Konstrukt ist nach dem WEMoG überholt. Der BGH hat die neue Lage in seiner Leitentscheidung V ZR 34/24 vom 05.07.2024 klar bestätigt.

Prüfungskandidaten stolpern regelmäßig über diesen Punkt: Weil § 27 WEG die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters auflistet und § 18 Absatz 2 WEG jeden Eigentümer zur ordnungsmäßigen Verwaltung berechtigt, liegt der Kurzschluss nahe — „also haftet der Verwalter mir gegenüber direkt". Dieser Schluss ist falsch. Die §§ 18 und 27 WEG regeln ein Verhältnis von GdWE und Verwalter, nicht von Verwalter und Einzeleigentümer.

Warum scheitert die Direktklage gegen den Verwalter? (BGH V ZR 34/24, 05.07.2024)

Eine direkte Schadensersatzklage des einzelnen Eigentümers gegen den Verwalter scheitert, weil zwischen ihnen kein vertragliches Schuldverhältnis besteht und der Verwaltervertrag nach aktuellem Recht keine drittschützende Wirkung entfaltet — dies entschied der BGH mit Urteil V ZR 34/24 vom 05.07.2024 für Ansprüche, die nach dem 1. Dezember 2020 entstanden sind.

Im konkreten Fall hatte eine Verwalterin die Versicherungsleistung nach einem Wasserschaden verspätet an einen Eigentümer ausgezahlt. Der Eigentümer klagte auf Ersatz seiner vorgerichtlichen Anwaltskosten. Die Klage scheiterte in allen Instanzen, zuletzt vor dem BGH. Der V. Zivilsenat begründete: Mit dem WEMoG wurde eine Haftungskonzentration bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingeführt. Weil der Eigentümer seither einen gleichwertigen Schadensersatzanspruch gegen die GdWE hat, besteht keine Schutzlücke mehr, die durch eine Dritthaftung des Verwalters geschlossen werden müsste.

Wie funktioniert der Zwei-Stufen-Weg bei Verwalterfehlern?

Der Zwei-Stufen-Weg trennt scharf zwischen dem Anspruch des Eigentümers gegen die GdWE (Stufe 1) und dem Regressanspruch der GdWE gegen den Verwalter (Stufe 2), wobei auf jeder Stufe eigene Rechtsnormen gelten.

Praktisch bedeutet das: Ein Eigentümer, dessen Schaden auf einem Verwalterfehler beruht, muss zuerst die Gemeinschaft in Anspruch nehmen — aufbauend auf dem in ordnungsgemäßer Verwaltung beschriebenen Pflichtrahmen des Verwalters. Die GdWE kann und sollte dann den Verwalter intern zur Rechenschaft ziehen.

Wer vertritt die GdWE, wenn sie gegen den Verwalter vorgeht? (§ 9b Abs. 2 WEG)

Die GdWE wird bei Ansprüchen gegen den Verwalter durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss der Wohnungseigentümer ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten — dies regelt § 9b Absatz 2 WEG ausdrücklich für diesen Sonderfall.

Der Grund für diese Sonderregelung liegt auf der Hand: Normalerweise vertritt der Verwalter die GdWE nach § 9b Absatz 1 WEG gerichtlich und außergerichtlich. Geht die Gemeinschaft aber gegen ihren eigenen Verwalter vor, darf dieser sich nicht selbst vertreten. § 9b Absatz 2 WEG löst dieses Problem durch zwei gleichrangige Alternativen: den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss der Wohnungseigentümer dazu ermächtigten Wohnungseigentümer.

Was ist, wenn die GdWE untätig bleibt?

Wenn die GdWE es trotz Pflichtverletzung des Verwalters ablehnt, gegen ihn vorzugehen, kann ein betroffener Eigentümer mit der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Absatz 1 Satz 2 WEG gerichtlich erzwingen, dass das Gericht die erforderliche Beschlussfassung ersetzt.

In der Praxis zeigt sich dieses Problem häufig, wenn der Verwalter in der Eigentümerversammlung noch ausreichend Vertrauen genießt und eine Mehrheit die Durchsetzung von Regressansprüchen ablehnt. Der einzelne Eigentümer ist dann nicht schutzlos: Er kann

1. über die Eigentümerversammlung einen Beschluss zur Geltendmachung von Schadensersatz herbeiführen,
2. bei Ablehnung dieses Beschlusses eine Beschlussersetzungsklage einreichen (siehe Beschlussklagen nach §§ 44, 45 WEG),
3. parallel den Verwalter mit dem Abberufungsantrag unter Druck setzen — der Verwalter kann nach § 26 Absatz 3 Satz 1 WEG jederzeit abberufen werden (siehe Verwalter bestellen und abberufen).

Welche Verwalterpflichtverletzungen begründen eine Haftung?

Eine Verwalterpflichtverletzung liegt vor, wenn der Verwalter die ihm nach § 27 WEG obliegenden Aufgaben und Befugnisse schuldhaft (vorsätzlich oder fahrlässig) nicht oder fehlerhaft ausführt und der GdWE oder einem Eigentümer dadurch ein Schaden entsteht.

Typische Pflichtverletzungen aus der Rechtspraxis:

• Verspätete oder verweigerte Weiterleitung von Versicherungsleistungen (der Sachverhalt des BGH-Urteils V ZR 34/24)
• Nichtdurchführung beschlossener Instandhaltungsmaßnahmen — mangelnde Umsetzung von Eigentümerbeschlüssen
• Fehler bei der Jahresabrechnung oder beim Wirtschaftsplan — etwa unzutreffende Kostenverteilung oder fehlende Rechnungslegung
• Unterlassene Einberufung der Eigentümerversammlung, obwohl dies geboten ist
• Fehler bei der Verwaltung der Instandhaltungsrücklage — z.B. Anlage auf nicht mündelsicheren Konten
• Versäumte Fristen — z.B. bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen

Für die IHK-Prüfung ist dabei der Zusammenhang entscheidend: Die genannten Pflichten des Verwalters ergeben sich aus dem Gesetz (§ 27 WEG), dem Verwaltervertrag und den Beschlüssen der Eigentümerversammlung. Eine Verletzung führt zum Zwei-Stufen-Weg — nicht zur Direktklage. Einen Überblick über die gesetzlichen Aufgaben gibt die Seite Aufgaben des WEG-Verwalters.

Wann verjähren Ansprüche gegen den Verwalter?

Schadensersatzansprüche aus dem Verwaltervertrag verjähren nach der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB in drei Jahren, wobei die Frist nach § 199 Absatz 1 BGB mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist und die GdWE von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Häufige Fragen