Auf einen Blick: Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Nicht beschlossen werden dürfen Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG).
In Eigentümerforen wird die Ablehnung baulicher Maßnahmen mitunter mit dem äußeren Erscheinungsbild begründet. Das ist ein qualitatives Community-Signal, keine Rechtsquelle. Der Bundesgerichtshof hat am 25. September 2026 (V ZR 165/25) zu einem großformatigen Fassadengemälde entschieden: Die Veränderung des optischen Gesamteindrucks stellt regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung dar; insbesondere eine andere farbliche Gestaltung der Fassade kann mehrheitlich beschlossen werden.
Verantwortlich für Recherche und Prüfung ist die Redaktion von verwalterpruefung.de. Methode: amtlicher Wortlaut auf gesetze-im-internet.de und die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 175/2026 zum Urteil V ZR 165/25, abgeglichen mit dem abgerufenen Volltext. Zweck: Prüfungskandidaten zum zertifizierten Verwalter (§ 26a WEG) sollen Mehrheit, Sperre und Beschlussklarheit an einem aktuellen Fall trennen können. Der Text ist maschinell erstellt und gegen die genannten Quellen gehalten; er ersetzt keine Rechtsberatung.
Reicht die einfache Mehrheit für eine bauliche Veränderung?
Ja: Der Beschluss über eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst (§ 25 Abs. 1 WEG). Eine Einstimmigkeit aller Betroffenen ist dafür nicht vorgesehen. Der Bundesgerichtshof hat die Revision eines Eigentümers zurückgewiesen, der ein Streetart-Fassadengemälde auf einem Hochhaus der Anlage verhindern wollte (Urteil vom 25. September 2026, V ZR 165/25).
Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Der Senat erfasst darunter auch auf Dauer angelegte, das optische Erscheinungsbild wesentlich verändernde Maßnahmen; das gilt auch für eine künstlerische Fassadengestaltung, die das Erscheinungsbild über mehrere Jahre erheblich verändert (V ZR 165/25, Rn. 7). Die Übersicht zu privilegierten Ansprüchen (Barrierefreiheit, Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchschutz, Telekommunikation, Steckersolargeräte) steht in Bauliche Veränderungen nach § 20 WEG sowie in den Vertiefungen zu Wallbox, Balkonkraftwerk, Klimaanlage und Fensteraustausch.
Einen individuellen Gestattungsanspruch ohne Mehrheit der Gemeinschaft gibt § 20 Abs. 3 WEG nur, wenn alle Wohnungseigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Das ist ein anderer Weg als der Mehrheitsbeschluss nach Abs. 1.
Wann ist eine grundlegende Umgestaltung nach § 20 Abs. 4 WEG gegeben?
Eine grundlegende Umgestaltung liegt nicht schon darin, dass sich der optische Gesamteindruck ändert: Diese Veränderung stellt regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung im Sinne von § 20 Abs. 4 WEG dar; insbesondere eine andere farbliche Gestaltung der Fassade kann mehrheitlich beschlossen werden (BGH, V ZR 165/25, Rn. 18). Bei der Annahme einer grundlegenden Umgestaltung ist ein strenger Maßstab anzulegen (Rn. 20). Bezugspunkt ist die Wohnanlage als Ganzes, nicht nur das betroffene Bauteil oder das einzelne Haus (Rn. 23).
Die Gemeinschaft beschloss, die Nordfassade eines Hochhauses durch eine namentlich genannte Streetart-Künstlerin gestalten zu lassen, ohne Kosten für die Gemeinschaft und mit der Freiheit, nach fünf Jahren etwa zu überstreichen oder zu dämmen. Der klagende Eigentümer rügte unter anderem eine grundlegende Umgestaltung und fehlende Bestimmtheit, weil das fertige Motiv offenblieb. Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen.
Im entschiedenen Fall würdigte das Berufungsgericht, dass nur eine Fassadenseite eines Hauses umgestaltet werden und sich die Gestaltung in ein Ensemble weiterer Werke einfügen sollte. Der Senat hat diese Gesamtwürdigung nicht beanstandet. Daraus folgt kein Freibrief für jede optische Umgestaltung: Ob die Grenze überschritten ist, bleibt Einzelfall. Wer den Beschluss angreifen will, findet den Verfahrensrahmen im Artikel Beschluss anfechten.
Prüftabelle für Verwalter und Prüfungskandidaten
| Frage in der Versammlung | Maßstab | Folge |
|---|---|---|
| Geht die Maßnahme über die Erhaltung hinaus? | § 20 Abs. 1 WEG; auch wesentliche, auf Dauer angelegte optische Änderung (V ZR 165/25, Rn. 7) | Beschluss oder Gestattung möglich |
| Welche Mehrheit? | § 25 Abs. 1 WEG: Mehrheit der abgegebenen Stimmen | Kein gesetzliches Einstimmigkeitserfordernis für den Beschluss |
| Grundlegende Umgestaltung? | § 20 Abs. 4 WEG; optischer Gesamteindruck regelmäßig nicht genug (Rn. 18); strenger Maßstab (Rn. 20); Bezug Wohnanlage als Ganzes (Rn. 23) | Bei Bejahung: darf nicht beschlossen oder gestattet werden |
| Unbillige Benachteiligung? | Nur stärkere Beeinträchtigung als andere (Rn. 33); abweichender Geschmack reicht nicht (Rn. 34); objektive Sicht, treuwidrige Ungleichbehandlung (Rn. 32) | Kein Vetorecht der überstimmten Minderheit aus Geschmack |
| Ist der Beschluss bestimmt genug? | Bei Fassadenkunst einer namentlich genannten Künstlerin: im Regelfall Ort, ungefähres Aussehen, Verbleibdauer, Kostentragung (Rn. 12, 14); fertiges Motiv nicht nötig | Offenes Motiv allein macht den Beschluss in diesem Fall nicht unbestimmt |
| Wer trägt die Kosten der beschlossenen Maßnahme? | § 21 Abs. 3 WEG: Soweit nicht die Absätze 1 und 2 eingreifen, tragen die Kosten die Wohnungseigentümer, die die Maßnahme beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile | Eine abweichende Verteilung können die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 5 WEG beschließen |
Was muss der Beschluss über eine Fassadengestaltung enthalten?
Beschließen die Wohnungseigentümer die Umgestaltung einer Hausfassade durch ein Fassadengemälde einer namentlich genannten Künstlerin, so ist der Beschluss hinreichend bestimmt, wenn er Regelungen über die zu gestaltende Fläche, die Kostentragung und die Dauer des Verbleibs des Kunstwerks enthält; einer Beschreibung, wie das Kunstwerk nach seinem Abschluss konkret aussehen wird, bedarf es nicht (BGH, V ZR 165/25, Rn. 12). Im Regelfall reicht es aus, wenn aus dem Beschluss hervorgeht, wo das Kunstwerk entstehen, wie es ungefähr aussehen, wie lange es verbleiben und wer die Kosten tragen soll; Rahmenbedingungen zu Farbgebung, Stil oder übriger Gestaltung können das Erscheinungsbild absehbar machen (Rn. 14).
Die Erstellung eines Kunstwerks weist gegenüber anderen baulichen Maßnahmen Besonderheiten auf, weil sie durch freies Schaffen geprägt ist und das Ergebnis nicht immer konkret vorhersehbar ist. Die Pflicht, Beschlüsse im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu halten, bleibt daneben bestehen: Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit nach billigem Ermessen entspricht (§ 18 Abs. 2 WEG). Beeinträchtigungen, die weder zu einer grundlegenden Umgestaltung noch zu einer unbilligen Benachteiligung Einzelner führen, hat die überstimmte Minderheit grundsätzlich hinzunehmen (V ZR 165/25, Rn. 36).
Wann benachteiligt eine Maßnahme einen Eigentümer unbillig?
Eine unbillige Benachteiligung im Sinne von § 20 Abs. 4 WEG setzt voraus, dass die Maßnahme einen Wohnungseigentümer in stärkerem Maße beeinträchtigt als andere (BGH, V ZR 165/25, Rn. 33). Nachteile, die alle Eigentümer gleichermaßen treffen, erfüllen das nicht. Letztlich muss die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen; maßgeblich ist eine objektive Sicht (Rn. 32). Insbesondere wird ein Wohnungseigentümer nicht dadurch unbillig benachteiligt, dass ihm ein Fassadengemälde weniger zusagt als anderen (Rn. 34).
Der Kläger hatte Kosten und Nutzungseinschränkungen sowie abweichenden Kunstgeschmack geltend gemacht (V ZR 165/25, Rn. 34), außerdem ein erhöhtes Besuchsaufkommen und Ruhestörungen (Rn. 38). Der Senat hat keine unbillige Benachteiligung angenommen (Rn. 34) und auch keinen Verstoß gegen ordnungsmäßige Verwaltung, der den Beschluss zu Fall gebracht hätte (Rn. 37). Ob die Grenze im Einzelfall überschritten ist, bleibt tatrichterliche Würdigung.
Häufige Fragen
Reicht die einfache Mehrheit für eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG?
Ja, für den Beschluss selbst entscheidet nach § 25 Abs. 1 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. § 20 Abs. 1 WEG erlaubt, bauliche Veränderungen zu beschließen oder einem Wohnungseigentümer zu gestatten. Die Grenze liegt in § 20 Abs. 4 WEG: Eine Maßnahme, die die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt, darf nicht beschlossen und nicht gestattet werden.
Wann liegt eine grundlegende Umgestaltung nach § 20 Abs. 4 WEG vor?
Die Veränderung des optischen Gesamteindrucks ist regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung (BGH, Urteil vom 25. September 2026, V ZR 165/25, Rn. 18). Bezugspunkt ist die Wohnanlage als Ganzes, nicht nur ein Bauteil oder ein einzelnes Haus (Rn. 23). Insoweit ist ein strenger Maßstab anzulegen (Rn. 20). Ob die Grenze im Einzelfall überschritten ist, würdigt das Tatgericht.
Muss ein Beschluss über Fassadenkunst das fertige Motiv festlegen?
Nein. Beschließen die Wohnungseigentümer die Umgestaltung einer Hausfassade durch ein Fassadengemälde einer namentlich genannten Künstlerin, reicht es im Regelfall aus, wenn aus dem Beschluss hervorgeht, wo das Kunstwerk entsteht, wie es ungefähr aussehen, wie lange es verbleiben und wer die Kosten tragen soll. Einer Beschreibung, wie das Kunstwerk nach seinem Abschluss konkret aussehen wird, bedarf es nicht (BGH, V ZR 165/25, Rn. 12 und 14).
Benachteiligt es mich unbillig, wenn mir das beschlossene Gemälde nicht gefällt?
Nein. Die Sperre des § 20 Abs. 4 WEG erfasst nur eine Maßnahme, die einen Wohnungseigentümer in stärkerem Maße beeinträchtigt als andere (BGH, V ZR 165/25, Rn. 33). Ein Wohnungseigentümer wird nicht dadurch unbillig benachteiligt, dass ihm ein Fassadengemälde weniger zusagt als anderen (Rn. 34).
Rechtliche Grundlagen und amtliche Belege
- § 20 WEG — Bauliche Veränderungen (Abs. 1 Beschlusskompetenz, Abs. 2 privilegierte Ansprüche, Abs. 3 Gestattungsanspruch, Abs. 4 Sperre)
- § 21 WEG — Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen
- § 25 WEG — Beschlussfassung, Mehrheit der abgegebenen Stimmen
- § 18 WEG — Verwaltung und Benutzung, ordnungsmäßige Verwaltung (Abs. 2)
- BGH, Pressemitteilung Nr. 175/2026 zum Urteil vom 25. September 2026, V ZR 165/25
- BGH, Urteil vom 25. September 2026, V ZR 165/25 — Volltext (PDF)
Hinweis: Dieser Ratgeber stellt keine Rechtsberatung dar. In Einzelfällen ist die Hinzuziehung eines Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht empfohlen.
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