Fenster in der WEG: Kostentragung und Gemeinschaftseigentum

Sind Fenster in der WEG Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?

Selbst wenn in einer alten Teilungserklärung ausdrücklich steht, dass die Fenster zum Sondereigentum gehören, ist diese Klausel unwirksam. Die zwingende Zuweisung zum Gemeinschaftseigentum nach § 5 Absatz 2 WEG geht vor. Ein einzelner Eigentümer kann an der Fassade und den Fenstern kein Sondereigentum begründen. Für die WEG bedeutet das: Über Austausch, Reparatur und Farbe entscheidet nicht der einzelne Bewohner, sondern die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung.

Wer zahlt für neue Fenster in der WEG?

Bei einer reinen Erhaltung (gleichartiger Austausch ohne verändertes Erscheinungsbild) trägt grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Kosten nach § 16 Absatz 2 Satz 1 WEG, verteilt nach Miteigentumsanteilen; die Wohnungseigentümer können einen abweichenden Verteilungsschlüssel beschließen. Ist der Austausch dagegen eine bauliche Veränderung, richtet sich die Kostentragung nach § 21 WEG: Je nach Beschluss zahlt entweder nur der antragstellende Eigentümer, alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen oder nur die zustimmenden Eigentümer.

Bei einer bloßen Erhaltung — etwa dem gleichartigen Austausch abgenutzter Fenster ohne Änderung des Erscheinungsbilds — trägt grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Kosten nach § 16 Absatz 2 Satz 1 WEG. Die Kosten werden dann nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf alle Eigentümer verteilt, es sei denn, die Wohnungseigentümer beschließen einen abweichenden Verteilungsschlüssel (§ 16 Absatz 2 Satz 2 WEG).

Handelt es sich beim Fensteraustausch dagegen um eine bauliche Veränderung (siehe unten), richtet sich die Kostentragung nicht nach § 16 Absatz 2 WEG, sondern nach § 21 WEG — und hängt davon ab, wie die Maßnahme beschlossen wurde. Lässt sich ein einzelner Eigentümer den Austausch seiner eigenen Fenster individuell gestatten, trägt allein er die Kosten dafür (§ 21 Absatz 1 WEG); den anderen Eigentümern entstehen dadurch keine Kosten. Wird die Maßnahme dagegen für die gesamte Gemeinschaft mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle Eigentümer die Kosten nach Miteigentumsanteilen — es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden (§ 21 Absatz 2 Nummer 1 WEG). Amortisieren sich die Kosten dagegen innerhalb eines angemessenen Zeitraums, tragen ebenfalls alle Eigentümer die Kosten (§ 21 Absatz 2 Nummer 2 WEG). Wird die Maßnahme nur mit einfacher Mehrheit beschlossen, ohne dass eine dieser beiden Voraussetzungen vorliegt, tragen nur die Eigentümer die Kosten, die der baulichen Veränderung zugestimmt haben (§ 21 Absatz 3 WEG).

Eine solche Kostenabwälzung ändert jedoch nichts an der Beschlusskompetenz. Selbst wenn der Sondereigentümer zahlt, darf er nicht einfach den Handwerker beauftragen, sondern die Eigentümerversammlung muss den Austausch beschließen.

Wie läuft die Beschlussfassung zum Fensteraustausch ab?

Der Austausch von Fenstern ist, soweit er über eine gleichartige Erhaltung hinausgeht oder das äußere Erscheinungsbild verändert, eine bauliche Veränderung nach § 20 Absatz 1 WEG und bedarf eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Seit der WEG-Reform (WEMoG) genügt dafür die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 25 Absatz 1 WEG — eine Zustimmung aller Eigentümer ist nicht mehr erforderlich. Im Rahmen dieses Beschlusses entscheidet die WEG auch über Art, Umfang und Farbe der neuen Fenster, um ein einheitliches optisches Erscheinungsbild der Fassade sicherzustellen. Diese Mehrheitskompetenz ist allerdings nicht grenzenlos: Nach § 20 Absatz 4 WEG darf auch mit Mehrheit keine bauliche Veränderung beschlossen oder gestattet werden, die die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt — etwa eine mit dem Gesamtbild der Fassade unvereinbare, auffällige Fensterfarbe nur an einer einzelnen Einheit.

Will ein Eigentümer also seine Fenster austauschen lassen, muss er dies rechtzeitig beim Verwalter anmelden, damit der Punkt auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung gesetzt wird. Ein eigenmächtiger Austausch ohne Beschluss ist ein Eingriff in das Gemeinschaftseigentum. Die WEG kann in einem solchen Fall im schlimmsten Fall den Rückbau fordern, auch wenn der Eigentümer die Kosten selbst getragen hat.

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