Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE): Rechtsfähigkeit und Haftung nach § 9a WEG

Was ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE)?

In WEG-Eigentümerforen tauchen immer wieder Fragen auf wie: „Wer ist eigentlich die WEG — bin ich das, oder ist das ein eigenes Gebilde?" oder „Unser Verwalter hat einen Schaden angerichtet — klage ich gegen die WEG oder gegen die anderen Eigentümer?" Diese Verwirrung ist verständlich: Bis zur WEG-Reform 2020 (WEMoG) war die Rechtstellung der Gemeinschaft gesetzlich weniger klar geregelt. Seit dem 1. Dezember 2020 ist die GdWE in § 9a WEG ausdrücklich und vollständig geregelt. Das Grundgerüst der WEG-Reform erklärt der Artikel WEG-Reform 2020 (WEMoG); dieser Beitrag vertieft speziell die Rechtsnatur der GdWE.

Entstehung und Bezeichnung der GdWE (§ 9a Abs. 1 WEG)

Nach § 9a Absatz 1 Satz 2 WEG entsteht die GdWE mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher — nicht erst mit der Bestellung eines Verwalters oder dem ersten Beschluss. Das gilt nach dem ausdrücklichen Wortlaut auch im Fall des § 8 WEG, also auch wenn das Wohnungseigentum durch eine Teilungserklärung des Alleineigentümers (Bauträgerteilung) begründet wird, bevor ein zweiter Eigentümer vorhanden ist. Ein Gründungsakt wie bei einer GmbH ist nicht erforderlich. Sobald das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher anlegt, existiert die GdWE als eigenes Rechtssubjekt.

§ 9a Absatz 1 Satz 3 WEG bestimmt, wie die GdWE heißt: Sie führt die Bezeichnung „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" oder „Wohnungseigentümergemeinschaft", gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks (z. B. „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Musterstraße 12, 10115 Berlin"). Die Abkürzung „WEG" ist im Rechtsverkehr gebräuchlich, aber nicht der gesetzliche Begriff — der Gesetzgeber verwendet stets „GdWE".

Was verwaltet die GdWE? (§ 9a Abs. 2 WEG)

§ 9a Absatz 2 WEG legt den Aufgaben- und Rechtekreis der GdWE fest: Sie übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten wahr. In der Praxis bedeutet das: Die GdWE ist Vertragspartnerin für Dienstleister (Hausmeisterfirma, Versicherung, Energieversorger), sie klagt auf Beitreibung rückständigen Hausgelds, und sie ist Beklagte bei Schadensersatzklagen Dritter wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum.

Die ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums — zu der auch die Beauftragung von Handwerkern und die Einholung von Vergleichsangeboten bei Erhaltungsmaßnahmen gehört — wird durch die GdWE wahrgenommen, vertreten durch den Verwalter.

Das Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG)

§ 9a Absatz 3 WEG verweist für das Gemeinschaftsvermögen auf §§ 18, 19 Absatz 1 und 27 WEG und regelt damit, wie dieses Vermögen verwaltet und beschlossen wird. Da die GdWE nach § 9a Absatz 1 WEG rechtsfähig ist, steht ihr das Gemeinschaftsvermögen als eigenem Rechtsträger zu — nicht den einzelnen Eigentümern als Miteigentümern. Dazu gehören:

• Die Erhaltungsrücklage (§ 19 Absatz 2 Nr. 4 WEG)
• Instandhaltungsrücklagen und sonstige Rücklagen
• Bankkonten, auf denen Hausgeld und Rücklagen verwahrt werden
• Forderungen der GdWE gegen Eigentümer (z. B. rückständiges Hausgeld)

Dass das Gemeinschaftsvermögen der GdWE selbst gehört, hat eine wichtige Folge: Bei einem Wechsel eines Wohnungseigentümers verbleibt sein Anteil an den Rücklagen im Gemeinschaftsvermögen — er kann ihn nicht herausverlangen; der Wert wird typischerweise im Kaufpreis berücksichtigt. Käufer treten in die Mitgliedschaft der GdWE ein und partizipieren damit am Gemeinschaftsvermögen einschließlich der Rücklagen. Altverbindlichkeiten, die vor dem Eigentumsübergang bereits fällig waren, gehen aber nicht automatisch auf den Käufer über — nach § 9a Absatz 4 WEG haftet er nur für Verbindlichkeiten, die während seiner eigenen Mitgliedschaft entstehen oder fällig werden.

Persönliche Haftung der Eigentümer für GdWE-Schulden (§ 9a Abs. 4 WEG)

Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (MEA) für Verbindlichkeiten der GdWE, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind. So lautet § 9a Absatz 4 Satz 1 WEG. Diese Regelung ist prüfungsrelevant und in der Praxis häufig missverstanden.

§ 9a Absatz 4 Satz 2 WEG erlaubt jedem Eigentümer, gegenüber einem Gläubiger nicht nur die eigenen Einwendungen, sondern auch die der GdWE zustehenden Einwendungen und Einreden geltend zu machen. Umgekehrt darf er seine persönlichen Einwendungen gegenüber der GdWE (z. B. eine Gegenforderung aus einem Eigentumsstreit) im Verhältnis zum Drittgläubiger nicht vorhalten. Für die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit gilt § 770 BGB entsprechend.

Kein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 5 WEG)

§ 9a Absatz 5 WEG stellt klar: Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen findet nicht statt. Das bedeutet: Für das Gemeinschaftsvermögen der GdWE gibt es kein förmliches Insolvenzverfahren — Gläubiger können jedoch trotzdem auf ihre Forderungen bestehen. Sie können nach § 9a Absatz 4 WEG jeden einzelnen Wohnungseigentümer anteilig nach seinem Miteigentumsanteil persönlich in Anspruch nehmen. Die Insolvenzunfähigkeit schützt also nicht die Gläubiger, sondern die Eigentümer vor einem einheitlichen Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen — sie ersetzt es durch die individuelle anteilige Haftung. Praktisch bedeutet das: Wenn eine GdWE ihre Hausgeldvorschüsse nicht beitreiben kann und Verbindlichkeiten nicht bedienen kann, haften die Mitglieder persönlich nach ihren MEA — ein starker Anreiz, das Hausgeld ordentlich einzuziehen.

Vertretung der GdWE durch den Verwalter (§ 9b WEG)

Weil die GdWE selbst nicht handeln kann, braucht sie eine natürliche oder juristische Person, die für sie auftritt. Diese Aufgabe übernimmt nach § 9b Absatz 1 Satz 1 WEG der Verwalter: Er vertritt die GdWE gerichtlich und außergerichtlich. Beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags handelt der Verwalter allerdings nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer (§ 9b Absatz 1 Satz 1 WEG a. E.). Hat die GdWE keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Absatz 1 Satz 2 WEG). Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam (§ 9b Absatz 1 Satz 3 WEG) — ein Handwerker muss sich also nicht darum kümmern, ob ein interner Beschluss die Vertretungsmacht einschränkt.

§ 9b Absatz 2 WEG regelt eine weitere Konstellation: Im Verhältnis zum Verwalter wird die GdWE durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten. Das verhindert Interessenkonflikte, wenn der Verwalter selbst Partei eines Rechtsstreits mit der Gemeinschaft ist. Wer der Verwaltungsbeirat ist und welche Aufgaben er hat, erklärt der entsprechende Ratgeberartikel.

Wie der Verwalter selbst bestellt und wieder abberufen wird, behandelt der Artikel Bestellung und Abberufung des Verwalters (§ 26 WEG).

Prüfungsklassiker: Gegen wen richtet sich die Anfechtungsklage?

Ein häufiger Fehler in Prüfungen vor der WEG-Reform 2020: „Die Anfechtungsklage richtet sich gegen die anderen Wohnungseigentümer." Das war nach altem Recht richtig — ist es aber nicht mehr. Nach § 44 Absatz 2 WEG sind die Klagen — Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklage — gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Die GdWE ist die Beklagte; der Verwalter vertritt sie nach § 9b Absatz 1 WEG. Ein Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Das Detail zur Anfechtungsklage erklärt der Artikel Beschluss anfechten (§ 44 und § 45 WEG).

Häufige Fragen