Ratgeber / WEG-Recht
LG Frankfurt a. M. 06.01.2025 · § 28 Abs. 4 WEG

Vermögensbericht in der WEG: Zuständigkeit bei Verwalterwechsel

Zuletzt aktualisiert: · Team von verwalterpruefung.de

Eine Konstellation, die in Verwaltungs- und Eigentümerforen immer wieder auftaucht: Die Hausverwaltung wechselt im Laufe des Jahres, und die neue Verwaltung weigert sich, für die Amtszeit der alten einen eigenen Vermögensbericht nachzuliefern. Wer hat recht? Die Antwort ergibt sich aus der Systematik von § 28 Abs. 4 WEG — und wurde 2025 gerichtlich bestätigt. Was der Vermögensbericht enthalten muss, wie er sich von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung unterscheidet und was bei Fehlern droht, belegt aus Gesetz und Rechtsprechung.

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Was ist der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG?

Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält (§ 28 Absatz 4 Satz 1 WEG). Er ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen (§ 28 Absatz 4 Satz 2 WEG) — anders als Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung ist er dabei kein Beschlussgegenstand.

Die Pflichtinhalte im Einzelnen — Rücklagenstand, Verbindlichkeiten, Vermögensgegenstände — sind bereits im Grundlagenbeitrag Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung zusammengestellt. Hier geht es um die praktischen Streitfragen, die darüber hinaus regelmäßig auftreten: Wer ist bei einem Verwalterwechsel zuständig, kann man den Bericht direkt vom Verwalter verlangen, und was passiert, wenn er fehlt oder fehlerhaft ist?

§ 28 IV
Vermögensbericht als Pflicht des Verwalters (WEG)
Kein Beschluss
nur "zur Verfügung zu stellen" (§ 28 Abs. 4 S. 2 WEG)
06.01.2025
LG Frankfurt a. M. zur Zuständigkeit bei Verwalterwechsel

Wie unterscheidet sich der Vermögensbericht von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung?

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sind Beschlussgegenstände über Vorschüsse beziehungsweise Nachschüsse, der Vermögensbericht dagegen eine reine Bestandsrechnung zum Stichtag ohne Beschlusspflicht — ein häufiger Verwechslungspunkt in Prüfung und Praxis, den die folgende Tabelle im Detail auflöst:

Merkmal Wirtschaftsplan §28 Abs. 1 Jahresabrechnung §28 Abs. 2 Vermögensbericht §28 Abs. 4
Art der Rechnung Planungsrechnung (Prognose) Bewegungsrechnung (Ist-Zahlen) Bestandsrechnung (Stichtag)
Zeigt Voraussichtliche Einnahmen/Ausgaben, Vorschüsse Tatsächliche Einnahmen/Ausgaben Rücklagenstand + wesentliches Vermögen
Beschlussgegenstand? Ja — Vorschüsse (§28 Abs. 1 WEG) Ja — Nachschüsse/Anpassung (§28 Abs. 2 WEG) Nein — nur zur Verfügung zu stellen
Vertiefender Beitrag Grundlagen Wirtschaftsplan Abrechnungsspitze & Nachschuss dieser Beitrag

Wer erstellt den Vermögensbericht, wenn der Verwalter unterjährig wechselt?

Zuständig ist der Verwalter, der am 31. Dezember des betreffenden Kalenderjahres im Amt ist — nicht derjenige, der während des Jahres ausgeschieden ist. Das LG Frankfurt am Main hat mit Beschluss vom 6. Januar 2025 (Az. 2-13 S 109/24) entschieden, dass die Pflicht zur Erstellung des Vermögensberichts nach § 28 Absatz 4 WEG erst nach Ablauf des Kalenderjahres entsteht. Im entschiedenen Fall verlangte eine Gemeinschaft von ihrem im Dezember 2022 ausgeschiedenen Verwalter noch einen Vermögensbericht für das Jahr 2022 — ohne Erfolg: Da die Berichtspflicht erst mit Ablauf des Kalenderjahres fällig wird, traf sie den zu diesem Zeitpunkt bereits amtierenden Nachfolgeverwalter.

Verbreiteter Denkfehler: „Der alte Verwalter hatte die Zahlen doch bis zu seinem Ausscheiden — also muss er wenigstens einen anteiligen Bericht liefern." Nach der Systematik des § 28 Abs. 4 WEG und der Entscheidung des LG Frankfurt a. M. (2-13 S 109/24) gibt es einen solchen „Rumpf-Vermögensbericht“ nicht: Die Pflicht entsteht erst nach Jahresende und trifft dann ausschließlich den zu diesem Zeitpunkt amtierenden Verwalter.

Kann ich den Vermögensbericht direkt vom Verwalter verlangen?

Nein. Schuldnerin des Vermögensberichts gegenüber den Eigentümern ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) — der Verwalter ist zur Erstellung nur im Innenverhältnis zur Gemeinschaft verpflichtet. Das fügt sich in die seit dem WEMoG (01.12.2020) geltende und durch BGH V ZR 34/24 (05.07.2024) höchstrichterlich bestätigte Haftungskonzentration bei der GdWE ein, die auch für Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter gilt: Wie im Beitrag Haftung des WEG-Verwalters beschrieben, richten sich Ansprüche der Eigentümer grundsätzlich gegen die Gemeinschaft, nicht direkt gegen den Verwalter — die Gemeinschaft nimmt ihn dann intern in Regress.

Was passiert, wenn der Verwalter keinen oder einen fehlerhaften Vermögensbericht vorlegt?

Fehlt der Vermögensbericht vollständig oder ist er nicht umfassend und zutreffend erstellt, ist ein trotzdem gefasster Entlastungsbeschluss anfechtbar. Das hat das LG Frankfurt am Main mit Urteil vom 9. November 2023 (Az. 2-13 S 3/23) entschieden: Eine Entlastung könne nur erteilt werden, wenn der Bericht als eigenständiges Dokument neben der Jahresabrechnung umfassend und zutreffend vorliegt — die bloße Vorlage von Jahresabrechnung und Einnahmen-Ausgaben-Rechnung genügt nicht. Zu geringfügigen, nicht wesentlichen Ungenauigkeiten äußert sich diese Entscheidung nicht; sie betraf einen vollständig fehlenden Bericht. Praktisch kommen je nach Schwere und Wiederholung weitere Konsequenzen in Betracht: eine Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund sowie — sofern der Gemeinschaft dadurch ein Schaden entsteht — Schadensersatzansprüche, die wie bei anderen Verwalterfehlern über den Zwei-Stufen-Weg laufen: zunächst gegen die GdWE, die den Verwalter anschließend in Regress nimmt.

Muss der Vermögensbericht von der Eigentümerversammlung beschlossen werden?

Nein. Anders als der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung, über die die Eigentümer ausdrücklich beschließen (§ 28 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 WEG), verlangt § 28 Absatz 4 Satz 2 WEG für den Vermögensbericht nur, dass er jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung gestellt wird. Ein gesonderter Beschluss über den Vermögensbericht selbst ist im Gesetzeswortlaut nicht vorgesehen. In der Praxis wird er trotzdem häufig zusammen mit der Jahresabrechnung vorgelegt und im Zusammenhang mit der Entlastung des Verwalters zur Kenntnis genommen.

Warum ist das für die Verwalterprüfung wichtig?

Der Vermögensbericht gehört seit der WEG-Reform 2020 zum Pflichtstoff der Sachkundeprüfung, weil er häufig mit Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung verwechselt wird und in Prüfungsfragen gezielt nach der fehlenden Beschlusspflicht sowie der Zuständigkeit bei Verwalterwechsel gefragt wird. Einen Überblick über die geprüften Themen gibt die Seite Prüfungsthemen.

Häufige Fragen

Was muss im Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG stehen?

Der Vermögensbericht muss den Stand der Erhaltungsrücklage und weiterer Rücklagen sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten (§ 28 Absatz 4 Satz 1 WEG). Er ist jährlich nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellen und jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Die einzelnen Pflichtinhalte im Detail sind im Grundlagenbeitrag zu Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung zusammengestellt.

Wie unterscheidet sich der Vermögensbericht von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung?

Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG) und Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG) sind Beschlussgegenstände über Vorschüsse beziehungsweise Nachschüsse. Der Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) ist dagegen eine reine Bestandsrechnung zum Stichtag und muss nach dem Gesetzeswortlaut nicht beschlossen, sondern nur jedem Eigentümer zur Verfügung gestellt werden.

Wer erstellt den Vermögensbericht, wenn der Verwalter unterjährig wechselt?

Zuständig ist der Verwalter, der am 31. Dezember des betreffenden Kalenderjahres im Amt ist. Das LG Frankfurt am Main hat mit Beschluss vom 06.01.2025 (Az. 2-13 S 109/24) entschieden, dass die Pflicht zur Erstellung des Vermögensberichts erst nach Ablauf des Kalenderjahres entsteht — ein vorher ausgeschiedener Verwalter schuldet keinen anteiligen „Rumpf-Vermögensbericht“.

Kann ich den Vermögensbericht direkt vom Verwalter verlangen?

Nein. Schuldnerin des Vermögensberichts gegenüber den Eigentümern ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) — der Verwalter ist nur im Innenverhältnis zur Erstellung verpflichtet. Das entspricht der seit BGH V ZR 34/24 geltenden Haftungskonzentration bei der GdWE: Auch hier läuft der Anspruch über die Gemeinschaft, nicht direkt gegen den Verwalter.

Was passiert, wenn der Verwalter keinen oder einen fehlerhaften Vermögensbericht vorlegt?

Fehlt der Vermögensbericht vollständig oder ist er nicht umfassend und zutreffend erstellt, ist ein trotzdem gefasster Entlastungsbeschluss anfechtbar (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 09.11.2023, Az. 2-13 S 3/23). Je nach Schwere kommen zudem eine Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund sowie Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft in Betracht.

Muss der Vermögensbericht von der Eigentümerversammlung beschlossen werden?

Nein. Anders als Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung verlangt § 28 Absatz 4 Satz 2 WEG nur, dass der Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung gestellt wird — ein gesonderter Beschluss über den Vermögensbericht selbst ist im Gesetz nicht vorgesehen.

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Rechtsgrundlagen & Quellen

Beide zitierten Landgerichtsentscheidungen (2-13 S 109/24 und 2-13 S 3/23) sind Instanzentscheidungen ohne bundesweite Bindungswirkung wie ein BGH-Urteil und sind derzeit die einschlägige veröffentlichte Rechtsprechung zu den jeweiligen Fragen. Die Entscheidung 2-13 S 109/24 wird oben durch zwei unabhängige Quellen übereinstimmend mit Datum und Aktenzeichen wiedergegeben; für 2-13 S 3/23 wurde bei der Recherche eine Quelle mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und Kernaussage verwendet. Ein Volltext-Zugang über ein amtliches Rechtsprechungsportal war zum Zeitpunkt der Recherche für keine der beiden Entscheidungen auffindbar.

Qualitative Community-Signale: wiederkehrende Praxisfragen zur Zuständigkeit für den Vermögensbericht bei Verwalterwechsel auf Fachportalen für Hausverwaltungen und Eigentümer (u. a. frag-einen-anwalt.de, hausverwalter-angebote.de, scalara.de). Diese Quellen wurden als Erfahrungs- und Nachfrage-Signale ausgewertet, nicht als Rechtsquelle.

Stand: 07/2026 · Alle Angaben nach dem Wortlaut des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in der durch das WEMoG geänderten Fassung sowie der zitierten Rechtsprechung. Keine Rechtsberatung.