Beschlusszwang in der Zweiergemeinschaft: Was der BGH zu Doppelhaushälften entschieden hat
Zuletzt aktualisiert: · Team von verwalterpruefung.de
„Muss ich dem Umbau der anderen Doppelhaushälfte zustimmen?" — diese Frage taucht in Nachbarschaftsforen regelmäßig auf. Der BGH hat sie 2026 höchstrichterlich beantwortet: Auch bei nur zwei Wohnungseigentümern gilt der Beschlusszwang grundsätzlich für beabsichtigte bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums.
Gilt der Beschlusszwang für bauliche Veränderungen auch bei nur zwei Eigentümern?
Ja. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12. Juni 2026 (Az. V ZR 68/25) entschieden, dass der aus § 20 Abs. 1 WEG folgende Beschlusszwang für bauliche Veränderungen grundsätzlich auch für eine aus zwei Mitgliedern bestehende Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gilt — etwa für Doppelhaushälften, die nur deshalb als WEG entstanden sind, weil das Grundstück nicht real geteilt werden konnte.
Der Senat begründet das mit dem klaren Willen des Gesetzgebers: Mit der Neufassung des § 20 WEG durch das WEMoG sollten gerade die Zweifelsfragen rund um bauliche Veränderungen beseitigt werden (BT-Drucks. 19/18791, S. 62, 65). Eine Ausnahme nach der Größe der Gemeinschaft oder danach, ob sie tatsächlich „gelebt" wird — also ob Versammlungen stattfinden, eine Erhaltungsrücklage gebildet oder ein Verwalter bestellt ist —, lässt sich daraus nicht ableiten. Der BGH weist zudem auf ein praktisches Problem hin: Schon der Begriff „Zweiergemeinschaft" ist nicht eindeutig, weil eine WEG aus zwei Eigentümern, aber mehr als zwei Einheiten bestehen kann.
Ein 1979 aufgeteiltes Doppelhaus auf Sylt gehörte zwei Wohnungseigentümerinnen. Eine von ihnen ließ ohne vorherige Beschlussfassung Arbeiten an Fassade und Fenstern durchführen und ein neues Gartenhaus errichten. Die Verurteilung zur Beseitigung sämtlicher streitgegenständlicher Veränderungen blieb vor dem BGH bestehen. Davon getrennt ist die Hilfswiderklage auf Ersetzung eines Gestattungsbeschlusses: Deren Abweisung bestätigte der BGH nur für die zusätzlich eingebauten Fenster an der Ostfassade. Hinsichtlich des Austauschs des bereits vorhandenen Fensters an der Nordfassade, des Austauschs der bereits vorhandenen Terrassentüren an der Südfassade und des neuen Gartenhauses hob er das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Prüfung des Gestattungsanspruchs zurück.
Kann der Beschlusszwang in der Gemeinschaftsordnung abbedungen werden?
Ja, aber nur durch eine ausdrückliche oder konkludente Regelung — das bloße Fehlen von Vorschriften reicht dafür nicht aus. Nach dem Urteil kann das Beschlusserfordernis in der Gemeinschaftsordnung (die in der Praxis meist Teil der Teilungserklärung ist) abbedungen werden, etwa durch eine Formulierung, dass die Einheiten so behandelt werden sollen, als handle es sich um real geteilte Grundstücke. Enthielt die Teilungserklärung dagegen — wie im Sylt-Fall — außer der Bildung von Miteigentumsanteilen und Sondernutzungsrechten keine weiteren Regelungen, ist das nach dem BGH gerade kein Hinweis auf eine stillschweigende Abbedingung, sondern im Gegenteil ein Zeichen dafür, dass das Gesetz in seiner jeweils geltenden Fassung gelten soll. Im entschiedenen Fall hatten behauptete frühere Rechtsverstöße des Rechtsvorgängers keinen Erklärungswert für einen Verzicht auf das Beschlusserfordernis bei künftigen Veränderungen.
Wann liegt eine relevante Beeinträchtigung nach § 20 Abs. 3 WEG vor?
Entscheidend ist, ob sich der andere Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann — Bezugspunkt ist dabei das Gebäude als Ganzes, nicht das einzelne Bauteil. Im Sylt-Fall reichten mehrere zusätzlich eingebaute Fenster an einer Fassade aus, um den architektonischen Gesamteindruck des Doppelhauses zu verändern; auf eine „Angleichung" an die Nachbarfassade oder auf Geschmacksfragen kommt es dabei nicht an, weil diese von Eigentümern unterschiedlich beurteilt werden können. Für den Austausch des bereits vorhandenen Fensters an der Nordfassade und der bereits vorhandenen Terrassentüren an der Südfassade beanstandete der BGH dagegen die Ablehnung des Gestattungsanspruchs: Das Berufungsgericht hatte nicht gesondert begründet, inwieweit gerade diese räumlich getrennten Austauschmaßnahmen den architektonischen Gesamteindruck des Gebäudes rechtlich erheblich beeinträchtigen. Über die Gestattung muss das Berufungsgericht erneut entscheiden; die Beseitigungsverurteilung blieb dennoch bestehen.
Beseitigt eine Hecke oder Anpflanzung die Beeinträchtigung?
Nein. Eine rechtlich relevante optische Beeinträchtigung der Gesamtanlage entfällt nach dem BGH nicht dadurch, dass die bauliche Veränderung im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung durch eine Anpflanzung verdeckt ist. Begründung: Eine Bepflanzung ist ein veränderlicher Zustand — sie kann durch Wetterereignisse, Schädlinge oder schlicht durch Entfernung jederzeit wegfallen, während ein einmal erteilter (oder gerichtlich ersetzter) Gestattungsbeschluss dauerhaft und auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirkt. Wer sich auf eine Sichtbarriere verlässt, verschiebt das Problem also nur in die Zukunft.
Was bedeutet das Urteil für die Praxis von Verwaltern kleiner WEG?
Für Verwalter und Prüfungskandidaten heißt das: Auch in einer „schlafenden" Zweiergemeinschaft ohne turnusmäßige Eigentümerversammlungen braucht eine beabsichtigte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich vorher einen Gestattungsbeschluss — notfalls über eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG, die auch auf der Seite Beschluss anfechten kurz eingeordnet wird. Wenn eine Beschlussfassung im Einzelfall angesichts eindeutiger Mehrheitsverhältnisse ausgeschlossen erscheint, kann die vorherige Befassung der Versammlung entbehrlich sein; den erforderlichen Gestattungsbeschluss ersetzt das nicht. Wer ohne diesen baut, riskiert den vollständigen Rückbau auf eigene Kosten — unabhängig von einer erteilten Baugenehmigung, die im WEG-internen Verhältnis keine Zustimmung ersetzt. Obwohl der Beseitigungstitel auch für Nordfenster, Süd-Terrassentüren und Gartenhaus bestehen blieb, entspricht es nach dem BGH regelmäßig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 18 Abs. 1 WEG), wenn die GdWE insoweit bereits vollstreckt, bevor das Berufungsgericht den zurückverwiesenen Gestattungsanspruch erneut beurteilt hat. Die Grundlagen zu privilegierten und nicht privilegierten Maßnahmen sind auf der Seite Bauliche Veränderungen nach § 20 WEG zusammengefasst; für den Sonderfall E-Ladeinfrastruktur siehe auch Wallbox in der WEG.
Häufige Fragen
Muss eine WEG mit nur zwei Eigentümern einen Beschluss fassen, auch wenn nie eine Versammlung stattfindet?
Ja. Der Beschlusszwang aus § 20 Abs. 1 WEG gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Zweiergemeinschaft tatsächlich nicht gelebt wird. Fehlt eine wirksame Abbedingung in der Gemeinschaftsordnung, muss eine beabsichtigte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich vor Beginn durch Beschluss gestattet werden.
Was passiert, wenn ohne Gestattungsbeschluss gebaut wird?
Fehlt für eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums ein erforderlicher Gestattungsbeschluss und ist das Beschlusserfordernis nicht wirksam abbedungen, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB Beseitigung und Wiederherstellung verlangen. Einen möglichen Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG kann der bauende Eigentümer dem Beseitigungsanspruch nicht entgegenhalten; er muss ihn gesondert, etwa mit einer Widerklage auf Beschlussersetzung, geltend machen.
Beseitigt eine Hecke oder andere Anpflanzung eine relevante optische Beeinträchtigung?
Nein. Wenn eine bauliche Veränderung zu einer erheblichen optischen Veränderung der Gesamtanlage führt, beseitigt eine Anpflanzung diese relevante Beeinträchtigung nicht, weil sie ein veränderlicher Zustand ist und entfernt oder durch natürliche Ereignisse zerstört werden kann.
Ist der Beschlusszwang bei baulichen Veränderungen für die Verwalterprüfung relevant?
Ja. Der Beschlusszwang nach § 20 Abs. 1 WEG, eine mögliche Abbedingung in der Gemeinschaftsordnung und die Beeinträchtigungsprüfung nach § 20 Abs. 3 WEG sind prüfungsrelevante Grundlagen des Wohnungseigentumsrechts.
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Stand: 07/2026 · Alle Angaben nach dem Wortlaut des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in der durch das WEMoG geänderten Fassung sowie dem zitierten BGH-Urteil. Keine Rechtsberatung.