Qualitative Community- und Praxis-Signale
In Foren taucht nach einer Bauträgerpleite immer wieder die Frage auf, welche Fertigstellungsteile ins WEG-Recht fallen. Ein älterer Ratgeber auf 123recht.de („Der steckengebliebene Bau“) behauptet noch eine analoge Anwendung der Wiederaufbau-Regel. Das sind qualitative Community-Signale, keine Rechtsquellen.
Auf einen Blick: Bei einem steckengebliebenen Bau kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft die plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums verlangen. Im räumlichen Bereich seiner Einheit hat er darüber hinaus ohne Rücksicht auf die dingliche Zuordnung Anspruch auf nichttragende Innenwände, Unterputzleitungen und den Heizungsanschluss. Grenzen: Der Innenausbau bleibt Sache des Eigentümers; der erweiterte Anspruch setzt eigenes Begehren voraus. Eine Inanspruchnahme der Gemeinschaft wegen Erstherstellung kommt nicht in Betracht, wenn gleichgerichtete vertragliche Ansprüche gegen Bauträger oder Insolvenzverwalter erfolgversprechend geltend gemacht werden können (Rn. 33–34). Aufbauend auf der Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum und der ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 18 WEG.
Was ist ein steckengebliebener Bau in der WEG?
Der BGH behandelt den steckengebliebenen Bau als Fall, in dem das Wohnungseigentum bereits besteht, das Gebäude aber nicht vollständig errichtet ist (Rn. 15). Die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums erfasst nach Rn. 16 nicht nur die Beseitigung anfänglicher Mängel, die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen und die Behebung von Abweichungen zwischen Bauausführung und Teilungserklärung, sondern auch die Errichtung bei steckengebliebenem Bau. Die Pressemitteilung Nr. 038/2026 nennt als Anwendungsfall die Insolvenz des Bauträgers; der mitgeteilte Sachverhalt dieses Verfahrens beschreibt unfertige Dachgeschosseinheiten, ohne die Insolvenz eines konkreten Bauträgers festzustellen. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keinerlei Regelungen über diese Erstherstellungspflicht (Rn. 23). Geklärt war bereits der Anspruch auf plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums (§ 18 Abs. 2 WEG; Rn. 16); offen war die Reichweite in den Bereich des Sondereigentums.
Was muss die Gemeinschaft bei einem steckengebliebenen Bau herstellen?
Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft grundsätzlich die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums nach der Teilungserklärung verlangen. Bei einem steckengebliebenen Bau hat er im räumlichen Bereich seiner Einheit darüber hinaus ohne Rücksicht auf die dingliche Zuordnung Anspruch auf innenliegende nichttragende Wände in verputzter Form mitsamt den unter Putz verlegten Leitungen sowie auf den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern (Leitsatz zu § 18 Abs. 2 Satz 1 WEG).
Unzweifelhaft geschuldet ist die Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums, namentlich Dach, tragende Innenwände und die das Sondereigentum umgrenzenden Wände (Rn. 26). Rn. 29 konkretisiert das: Die Gemeinschaft muss die das Sondereigentum umschließenden Wände, Böden und Decken, die unzweifelhaft im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden tragenden Innenwände (§ 5 Abs. 2 WEG) sowie die Leitungen zum Versorgungsnetz (jedenfalls bis zur ersten Absperrmöglichkeit) errichten und hierfür ohnehin Aufträge vergeben; schon aus baupraktischen Gesichtspunkten sei es dann nicht sinnvoll, trennscharf zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum zu unterscheiden. Der so hergeleitete Fertigstellungsanspruch umfasst vornehmlich aus Gründen der Praktikabilität auch nichttragende Innenwände, die unter Putz verlegte Elektroinstallation und den Anschluss an die Heizzentrale nebst Zuleitungen und Heizkörpern (Rn. 30); den Heizkörperanschluss hält der Senat für folgerichtig, sobald die Heizungszuleitungen erfasst sind (Rn. 31).
| Gewerk / Frage | Wer ist zuständig? | Fundstelle |
|---|---|---|
| Dach, tragende Wände, umgrenzende Wände, Böden, Decken | Gemeinschaft (Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums) | Rn. 26, 29 |
| Nichttragende Innenwände, verputzt, plus Unterputzleitungen | Gemeinschaft auf Begehren des Eigentümers; Anspruch unabhängig von der dinglichen Zuordnung (Kosten: Rn. 35). Entfällt bei vorrangigen vertraglichen Bauträgeransprüchen. | Leitsatz, Rn. 22, 30, 34 |
| Anschluss an die zentrale Heizung, Zuleitungen, Heizkörper | Gemeinschaft auf Begehren des Eigentümers; Anspruch unabhängig von der dinglichen Zuordnung (Kosten: Rn. 35). Entfällt bei vorrangigen vertraglichen Bauträgeransprüchen. | Leitsatz, Rn. 31, 34 |
| Innenausbau von Bad, Küche und vergleichbarer Ausstattung | Allein der jeweilige Sondereigentümer | Rn. 18, 33 |
| Zusätzliche Dachflächenfenster außerhalb der ursprünglichen Planung | Keine Erstherstellung, sondern bauliche Veränderung nach § 20 WEG | Rn. 37–38 |
Die Tabelle beschreibt die Zuständigkeit, wenn der Anspruch gegen die Gemeinschaft durchsetzbar ist. Eine auf Erstherstellung gerichtete Inanspruchnahme kommt nicht in Betracht, wenn gleichgerichtete vertragliche Ansprüche gegen Bauträger oder Insolvenzverwalter erfolgversprechend geltend gemacht werden können (Rn. 33).
Kommt es auf Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum an?
Der zusätzliche Anspruch im räumlichen Bereich der Einheit besteht ohne Rücksicht auf die dingliche Zuordnung (Leitsatz, Rn. 22). Heizkörper sind nach älterer Senatsrechtsprechung sondereigentumsfähig – gleichwohl erfasst der Anspruch ihren erstmaligen Anschluss (Rn. 28, 31). Die Zwei-Stufen-Prüfung nach § 5 WEG bleibt für andere Streitfragen maßgeblich; für die Kostenlast kann die Zuordnung später relevant werden (Rn. 35).
Wer trägt die Kosten der Erstherstellung?
Die Kosten der Gemeinschaft, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Übernimmt die Gemeinschaft auf Begehren einzelner Eigentümer auch die erstmalige Errichtung von Teilen des Sondereigentums, trifft die Kostenlast insoweit die die Errichtung in diesem Umfang begehrenden Wohnungseigentümer (Rn. 35). Zur Verteilung im Übrigen: Kostenverteilung ändern nach § 16 WEG.
Die Kläger waren Sondereigentümer unfertiger Dachgeschosseinheiten. 2022 lehnte die Versammlung ab, Zwischenwände, Elektroinstallation und Heizungsanschluss zur Erstherstellung zu zählen; ebenso zusätzliche Dachflächenfenster. Der BGH ersetzte den Erstherstellungsbeschluss und verwies die Fenstergestattung zurück. Vorinstanzen: AG Mettmann 26 C 26/22; LG Düsseldorf 25 S 9/24.
Wie setzt ein Eigentümer den Anspruch durch?
Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage den Beschluss fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Der BGH ersetzt hier einen Beschluss über die künftige Verwaltungspraxis, weil die Rechtsfrage höchstrichterlich ungeklärt war (Rn. 10–12). Der Eigentümer muss den Anspruch selbst geltend machen; nur dann besteht Beschlusskompetenz auch für sondereigentumsbezogene Gewerke (Rn. 34). Eine auf Erstherstellung gerichtete Inanspruchnahme der Gemeinschaft kommt nicht in Betracht, wenn der einzelne Wohnungseigentümer im Ergebnis gleichgerichtete vertragliche Ansprüche etwa gegen einen Bauträger oder einen Insolvenzverwalter erfolgversprechend geltend machen kann (Rn. 33). Klagewege: Beschluss anfechten nach § 44 und § 45 WEG.
Warum sind zusätzliche Dachflächenfenster keine Erstherstellung?
Gehören die Fenster nicht zur ursprünglichen Planung, geht es nicht um plangerechte Erstherstellung, sondern um eine abweichende Errichtung (Rn. 37). Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden (§ 20 Abs. 1 WEG); das gilt nach dem BGH schon vor Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums, auch wenn das Dach selbst erst neu hergestellt werden muss (Rn. 38). Einen Anspruch auf Gestattung hat der Eigentümer, wenn alle Wohnungseigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 20 Abs. 3 WEG). Ob das hier zutrifft, hat der BGH nicht selbst entschieden. Ein Nachteil im Sinne von § 20 Abs. 3 WEG entsteht erst, wenn die Veränderung des einzelnen Bauteils zu einer erheblichen optischen Veränderung des gesamten Gebäudes führt; die bloße Wahrnehmbarkeit reicht nicht, Bezugspunkt ist das Gebäude als Ganzes (Rn. 49). Vertiefung: bauliche Veränderungen nach § 20 WEG.
Häufige Fragen
Was muss die Gemeinschaft bei einem steckengebliebenen Bau herstellen?
Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums nach der Teilungserklärung verlangen. Bei einem steckengebliebenen Bau hat er im räumlichen Bereich seiner Einheit darüber hinaus ohne Rücksicht auf die dingliche Zuordnung Anspruch auf innenliegende nichttragende Wände in verputzter Form mitsamt den unter Putz verlegten Leitungen sowie auf den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern (BGH, Urteil vom 27. Februar 2026 – V ZR 219/24, Leitsatz).
Kommt es für die Erstherstellung auf Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum an?
Der Grundanspruch bleibt die plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums. Der zusätzliche Anspruch im räumlichen Bereich der eigenen Einheit (nichttragende Innenwände, Unterputzleitungen, Heizungsanschluss) besteht ohne Rücksicht auf die dingliche Zuordnung (BGH V ZR 219/24, Leitsatz und Rn. 22). Eine strikte sachenrechtliche Trennung führt bei diesen Gewerken nicht zu praktikablen Ergebnissen (Rn. 25). Der so hergeleitete Fertigstellungsanspruch umfasst sie vornehmlich aus Gründen der Praktikabilität (Rn. 30). Für die Kostenlast kann die Zuordnung später relevant werden (Rn. 35).
Wer zahlt Innenwände, Elektroinstallation und Heizkörper?
Die Kosten der Gemeinschaft, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Übernimmt die Gemeinschaft auf Begehren einzelner Eigentümer auch die erstmalige Errichtung von Teilen des Sondereigentums, trifft die Kostenlast insoweit die die Errichtung in diesem Umfang begehrenden Wohnungseigentümer (BGH V ZR 219/24 Rn. 35).
Muss die WEG auch Bad und Küche ausbauen?
Nein. Der Ersterrichtungsanspruch geht nicht so weit, dass die Gemeinschaft unfertiges Sondereigentum vollständig herzustellen hätte; insbesondere der Innenausbau von Bad, Küche und vergleichbaren Ausstattungen obliegt weiterhin allein dem jeweiligen Sondereigentümer (BGH V ZR 219/24 Rn. 33).
Gelten zusätzliche Dachflächenfenster als Erstherstellung?
Nein, wenn sie nicht Teil der ursprünglichen Planung sind. Dann handelt es sich um eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG (BGH V ZR 219/24 Rn. 37). Dass das Dach ohnehin neu hergestellt werden muss, ändert daran nichts (Rn. 38). Ob ein Gestattungsanspruch besteht, hat der BGH in diesem Verfahren nicht abschließend entschieden, sondern zurückverwiesen.
Was ist, wenn noch Ansprüche gegen den Bauträger bestehen?
Eine auf Erstherstellung gerichtete Inanspruchnahme der Gemeinschaft kommt nicht in Betracht, wenn der einzelne Wohnungseigentümer im Ergebnis gleichgerichtete vertragliche Ansprüche etwa gegen einen Bauträger oder einen Insolvenzverwalter erfolgversprechend geltend machen kann (BGH V ZR 219/24 Rn. 33).
Wie wurde dieser Beitrag geprüft?
Verantwortlich ist das Team von verwalterpruefung.de (Organisation, keine erfundene Person). Der Text dient der Vorbereitung auf die IHK-Sachkundeprüfung zum zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG, nicht als Rechtsberatung. Jede Rechtsaussage wurde am 6. September 2026 (Europe/Berlin) gegen den WEG-Wortlaut auf gesetze-im-internet.de und den BGH-Volltext V ZR 219/24 geprüft. Primärquellen: § 16 WEG, § 18 WEG, § 20 WEG, § 22 WEG, § 44 WEG, BGH V ZR 219/24 (PDF), Pressemitteilung Nr. 038/2026.
Community-Signale (qualitativ, keine Rechtsquellen): 123recht.de, Ratgeber „Der steckengebliebene Bau“ (RA Ralf Mydlak) — analoge Anwendung der Wiederaufbau-Regel. Reddit r/Immobilieninvestments, „Zwangsversteigerung einer ETW (Rohbau)“ (Juni 2025) — Frage, welche Fertigstellungsteile ins WEG-Recht fallen.
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