Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel: Wer ist zuständig? BGH V ZR 206/24 erklärt

Wer erstellt die Jahresabrechnung nach einem Verwalterwechsel?

Für viele Eigentümer und auch Verwalter klingt das zunächst gegenintuitiv: Wer im abgerechneten Jahr die Kasse geführt hat, sollte doch auch abrechnen, so die verbreitete Alltagslogik. Genau diese Fehlvorstellung räumt der BGH aus — mit einer Begründung, die konsequent aus der WEG-Reform 2020 folgt.

Ausgangspunkt der Unsicherheit war ein älteres, weniger eindeutiges BGH-Urteil aus dem Jahr 2018 (V ZR 89/17), das offenließ, ob der Abrechnungsanspruch am letzten Tag des abzurechnenden Kalenderjahres oder erst am ersten Tag des Folgejahres entsteht. Eine auf WEG-Recht spezialisierte Kanzlei beschrieb den Verwalterwechsel zum Jahresende bereits 2018 als den in der Praxis häufigsten Streitfall dieser Zuständigkeitsfrage — bis der BGH sie 2025 mit V ZR 206/24 endgültig beantwortete.

Warum entscheidet der 1. Januar über die Zuständigkeit? (§ 28 Abs. 2 WEG)

Der 1. Januar entscheidet, weil § 28 Absatz 2 Satz 1 WEG den Beschluss über die Jahresabrechnung ausdrücklich „nach Ablauf des Kalenderjahres" verortet — und die Verwaltertätigkeit dabei als Organfunktion der GdWE versteht, nicht als persönliche Verpflichtung des jeweiligen Amtsinhabers.

Der Wortlaut von § 28 Absatz 2 WEG lautet: „Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält." Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Absatz 1 WEG der GdWE selbst; der Verwalter handelt lediglich als ihr ausführendes Organ. Wer dieses Organ zum entscheidenden Zeitpunkt ist, bestimmt sich danach, wer am 1. Januar des Folgejahres tatsächlich im Amt ist — und das ist beim Stichtagswechsel zum 31.12. der neue Verwalter.

Was hat der BGH im Fall V ZR 206/24 konkret entschieden?

Der BGH entschied, dass der zum Jahresende ausgeschiedene Verwalter nicht mehr das nach § 28 Absatz 2 Satz 2 WEG zuständige Organ für die Aufstellung der Jahresabrechnung des abgelaufenen Jahres ist, wenn sein Amt zum 31. Dezember endete.

Der Fall kam aus Nordrhein-Westfalen: Eine GdWE verlangte von ihrem ausgeschiedenen Verwalter, die Jahresabrechnung für sein letztes Amtsjahr noch zu erstellen. Das Amtsgericht Bielefeld wies die Klage ab, das Landgericht Dortmund bestätigte dies in der Berufung. Der BGH bestätigte mit Urteil vom 26.09.2025 (V ZR 206/24) im Kern diese Linie: Eine nach Ende der Amtszeit „fortwirkende Organpflicht" des ausgeschiedenen Verwalters gibt es nicht. Die Zuständigkeit folgt strikt der Frage, wer am 1. Januar des Folgejahres amtiert.

Welche Pflichten hat der ausgeschiedene Verwalter trotzdem noch?

Der ausgeschiedene Verwalter muss keine Jahresabrechnung mehr erstellen, bleibt aber aus dem Verwaltervertrag heraus zur vollständigen Rechenschaft und Übergabe aller Unterlagen verpflichtet.

Rechtsgrundlage dafür ist der Verwaltervertrag als Geschäftsbesorgungsvertrag: Nach § 675 Absatz 1 BGB in Verbindung mit § 666 BGB ist der Verpflichtete gehalten, „nach der Ausführung des Auftrags Rechenschaft abzulegen", und muss dabei über die erhaltenen Einnahmen und getätigten Ausgaben Rechnung legen (§ 259 BGB). Für den ausgeschiedenen Verwalter bedeutet das konkret:

1. vollständige und geordnete Übergabe aller Kontoauszüge, Belege und Buchungsunterlagen an den neuen Verwalter,
2. Bestätigung der Richtigkeit und Vollständigkeit der von ihm geführten Buchhaltung, im Streitfall auch eidesstattlich,
3. Auskunft auf konkrete Rückfragen des neuen Verwalters, soweit diese zur Erstellung der Jahresabrechnung nötig sind.

Eine Besonderheit gilt, wenn die Abrechnungspflicht für ein früheres Kalenderjahr bereits während der Amtszeit des ausgeschiedenen Verwalters entstanden war — etwa weil eine ältere Jahresabrechnung noch aussteht. Für diese bereits entstandene Pflicht bleibt der ausgeschiedene Verwalter aus dem Verwaltervertrag zusätzlich verantwortlich. Das entbindet den neuen Verwalter aber nicht: Als amtierendes Organ der GdWE obliegt auch ihm die Erstellung ausstehender Abrechnungen für Vorjahre. Soweit eine ausdrückliche vertragliche Regelung für die Abrechnung existiert (Rn. 16), kann der neue Verwalter den Vorgänger zur Erfüllung dieser Pflicht auffordern, anstatt die Abrechnung selbst zu erstellen.

Diese Rechenschaftspflicht ist strenger, als es auf den ersten Blick wirkt: Ein unvollständig oder schlampig übergebener Datenbestand kann eine eigenständige Pflichtverletzung des ausgeschiedenen Verwalters begründen — mit den Haftungsfolgen, die auch sonst bei Verwalterpflichtverletzungen gelten.

Entscheidungstabelle: Wer ist bei welchem Wechsel-Szenario zuständig?

Die Zuständigkeit hängt vom Wechseltermin und von etwaigen Vertragsklauseln ab — die folgende Übersicht ordnet die praxisrelevanten Fälle nach der BGH-Begründung ein.

* Der unterjährige Wechsel war im entschiedenen Fall (Wechsel zum 31.12.) nicht Streitgegenstand; die Einordnung folgt aus der vom BGH aufgestellten Systematik (maßgeblich ist, wer am 1. Januar des Folgejahres im Amt ist), ist zu diesem Randfall aber keine ausdrückliche BGH-Entscheidung.

Aufbauend auf den Pflichtinhalten von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung zeigt diese Tabelle, dass die Zuständigkeitsfrage unabhängig von den inhaltlichen Anforderungen an die Abrechnung selbst zu beantworten ist — sie betrifft ausschließlich das „Wer", nicht das „Was".

Sollten Verwalterverträge die Zuständigkeit ausdrücklich regeln?

Ja — eine klare Vertragsklausel vermeidet Streit, weil sie die gesetzliche Auslegung durch eine eindeutige vertragliche Regelung ergänzt oder gezielt abändert.

Praktiker empfehlen seit dem Urteil, im Verwaltervertrag ausdrücklich festzuhalten, ob der ausscheidende Verwalter die Abrechnung seines letzten vollen Amtsjahres noch selbst erstellt (gegen gesonderte Vergütung) oder ob es bei der gesetzlichen Regel bleibt. Ohne eine solche Klausel gilt nach dem BGH-Urteil V ZR 206/24 der gesetzliche Regelfall: zuständig ist, wer am 1. Januar des Folgejahres amtiert. Für die Bestellung und Abberufung des Verwalters bedeutet das: Der Übergabezeitpunkt sollte im Bestellungsbeschluss oder im neuen Verwaltervertrag mitgedacht werden.

Ist das Thema für die IHK-Sachkundeprüfung relevant?

Ja. Die Zuständigkeit für die Jahresabrechnung nach einem Verwalterwechsel verbindet zwei Kernthemen der Sachkundeprüfung nach § 26a WEG: die Organstellung des Verwalters gegenüber der GdWE und die zeitliche Anknüpfung von Pflichten aus § 28 WEG — ein klassischer Stolperstein, weil die intuitive Alltagslogik hier in die Irre führt.

Wer die Grundlagen von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung noch nicht sicher beherrscht, sollte diese zunächst in der Übersicht zu Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung auffrischen, bevor die hier beschriebene Sonderfrage beim Verwalterwechsel geprüft wird.

Häufige Fragen