Auf einen Blick: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangen, wenn ein Eigentümer so schwer gegen seine Pflichten verstößt, dass den anderen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zuzumuten ist (§ 17 Abs. 1 WEG). Der Weg: Beschluss mit einfacher Mehrheit, Klage beim Amtsgericht, Zwangsvollstreckung nach dem ZVG.
Hausverwalter und Verwaltungsbeiräte werden bei schweren Störungen des Hausfriedens oder grober Verwahrlosung oft mit der Frage konfrontiert, ob man den Eigentümer zum Verkauf zwingen kann. Die sogenannte Entziehungsklage ist möglich, erfordert jedoch eine exakte Vorbereitung und streng eingehaltene Bedingungen.
Wann kann das Wohnungseigentum entzogen werden?
Das Wohnungseigentum kann entzogen werden, wenn ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung seiner Pflichten gegenüber der Gemeinschaft schuldig gemacht hat, dass den anderen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann (§ 17 Abs. 1 WEG).
Diese materiell-rechtliche Unzumutbarkeit bildet das Kernstück des § 17 WEG (früher § 18 WEG a.F.). In der Regel genügen bloße Meinungsverschiedenheiten nicht. Oft bedarf es wiederholter massiver Verstöße, allerdings kann im Einzelfall auch ein einzelner, besonders schwerwiegender Verstoß die Unzumutbarkeit begründen.
Beispiele für schwere Pflichtverletzungen
Gemäß § 17 Abs. 2 WEG liegt ein Regelbeispiel für die Entziehung vor, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen seine Pflichten aus § 14 Abs. 1 und 2 WEG verstößt. Als schwere Pflichtverletzungen kommen in der Praxis in Betracht:
- Massive Störung des Hausfriedens: Andauernde, schwerwiegende Beleidigungen, Bedrohungen oder Tätlichkeiten gegen Miteigentümer oder den Verwalter.
- Zweckentfremdung und Beschädigung: Vorsätzliche Zerstörung des gemeinschaftlichen Eigentums.
- Zahlungsverzug: Vor der WEMoG-Reform (2020) nannte das Gesetz eine starre Grenze: Verzug mit den Lasten- und Kostenbeiträgen in Höhe von mehr als 3 % des Einheitswertes länger als drei Monate (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a.F.). Dieses Regelbeispiel ist entfallen (BT-Drs. 19/18791, S. 57). Heute wird auf die allgemeine Unzumutbarkeit des § 17 Abs. 1 WEG abgestellt; auch die Verletzung von Pflichten gegenüber der Gemeinschaft, etwa zur Kostentragung, kann die Entziehung rechtfertigen.
Entzug ist nicht vertraglich abdingbar
Dieser Anspruch auf Veräußerung ist zwingendes Recht: Er kann gemäß § 17 Abs. 3 WEG durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden.
Entziehungsbeschluss und Verfahrensablauf
Die Wohnungseigentümer beschließen das Veräußerungsverlangen mit einfacher Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG); danach erhebt die Gemeinschaft Klage beim Amtsgericht, und aus dem Urteil wird nach dem ZVG vollstreckt (§ 17 Abs. 4 WEG). Die WEG und der Verwalter müssen die Verfahrensschritte, die sich aus dem WEG und der Rechtsprechung ergeben, genau dokumentieren. Die vier Schritte im Überblick:
Ablauf der Entziehungsklage (Entziehungsverfahren)
| Schritt | Aktion und Rechtsgrundlage | Details |
|---|---|---|
| 1. Abmahnung (bei § 14-Verstößen) | Abmahnung des störenden Eigentümers (§ 17 Abs. 2 WEG). | Für das Regelbeispiel (wiederholte Verstöße gegen § 14) muss der Eigentümer eindringlich und nachweisbar abgemahnt werden. Nach der Rechtsprechung des BGH zur Vorgängerregelung (§ 18 WEG a.F.) kann auf die Abmahnung nur ausnahmsweise verzichtet werden, etwa wenn sie der Gemeinschaft unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet (BGH, Beschluss vom 25.01.2018, V ZR 141/17, Rn. 9). |
| 2. Beschlussfassung | Entziehungsbeschluss in der Eigentümerversammlung (§ 25 Abs. 1 WEG). | Die GdWE (§ 9a WEG) beschließt das Veräußerungsverlangen mit einfacher Mehrheit. Der betroffene Eigentümer ist bei der Abstimmung über seinen eigenen Ausschluss vom Stimmrecht ausgeschlossen (§ 25 Abs. 4 WEG). |
| 3. Klageerhebung | Erhebung der Entziehungsklage (§ 43 Abs. 2 WEG). | Die Klage wird beim Amtsgericht eingereicht. Die WEG wird durch den Verwalter vertreten (§ 9b WEG), wofür meist eine explizite Ermächtigung im Beschluss erfolgt. |
| 4. Zwangsvollstreckung | Verkauf oder Zwangsversteigerung (§ 17 Abs. 4 WEG). | Urteilt das Gericht auf Veräußerung, berechtigt dies die WEG bei weiterer Weigerung zur Zwangsversteigerung nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG). Ein gerichtlicher Vergleich zur Veräußerung ist ebenfalls möglich (§ 17 Abs. 4 Satz 2 WEG). |
Häufige Fragen zur Entziehungsklage
Wann ist eine Entziehungsklage nach § 17 WEG zulässig?
Die Entziehungsklage ist zulässig, wenn ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Pflichtverletzung schuldig gemacht hat, dass den anderen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar ist (§ 17 Abs. 1 WEG). Eine Einzelfallprüfung ist zwingend.
Muss vor der Entziehungsklage zwingend abgemahnt werden?
Ja, grundsätzlich. Bei wiederholten, gröblichen Verstößen gegen § 14 Abs. 1 und 2 WEG nennt § 17 Abs. 2 WEG die vorherige Abmahnung ausdrücklich als Voraussetzung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Vorgängerregelung (§ 18 WEG a.F.) kann auf die Abmahnung nur ausnahmsweise verzichtet werden, etwa wenn sie der Gemeinschaft unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet (BGH, Beschluss vom 25.01.2018, V ZR 141/17).
Welche Mehrheit ist für den Entziehungsbeschluss erforderlich?
Für das Veräußerungsverlangen bedarf es eines Beschlusses der Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG). Der frühere § 18 Abs. 3 WEG a.F., der eine Mehrheit von mehr als der Hälfte aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer verlangte, wurde mit dem WEMoG aufgehoben (BT-Drs. 19/18791, S. 57). Der betroffene Eigentümer ist bei diesem Beschluss vom Stimmrecht ausgeschlossen (§ 25 Abs. 4 WEG).
Gegen wen richtet sich die Entziehungsklage und wer vertritt die WEG?
Die Klage wird von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE, § 9a WEG) gegen den störenden Eigentümer erhoben. Die WEG wird dabei durch den Verwalter vertreten (§ 9b WEG), wofür in der Regel ein entsprechender Beschluss der Eigentümer erforderlich ist. Zuständig ist das Amtsgericht (§ 43 Abs. 2 WEG).
Rechtliche Grundlagen & amtliche Belege
- § 17 WEG — Entziehung des Wohnungseigentums
- § 14 WEG — Pflichten des Wohnungseigentümers
- § 25 WEG — Beschlussfassung (inkl. Abs. 4 zum Stimmrechtsausschluss)
- § 43 WEG — Zuständigkeit des Amtsgerichts (WEG-Gericht)
- ZVG — Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung
- § 18 WEG a.F. — Fassung vor dem WEMoG (Archivstand 01.10.2020): Regelbeispiel Zahlungsverzug (Abs. 2 Nr. 2) und Mehrheit nach Abs. 3
- BT-Drucksache 19/18791 — Gesetzentwurf zum WEMoG, Begründung zu § 17 (S. 57)
- BGH, Beschluss vom 25.01.2018, V ZR 141/17 — Abmahnung als Voraussetzung der Entziehung, Rn. 9
Hinweis: Dieser Ratgeber stellt keine Rechtsberatung dar. In Einzelfällen ist die Hinzuziehung eines Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht dringend empfohlen.
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