Einberufung der Eigentümerversammlung: Frist, Textform und Ladungsmängel nach § 24 WEG

Die form- und fristgerechte Einberufung der Eigentümerversammlung gehört zu den anspruchsvollsten Kernpflichten eines WEG-Verwalters. Formfehler oder fehlerhaft berechnete Einladungsfristen zählen vor Gericht zu den häufigsten Gründen für eine Beschlussanfechtung. Für angehende zertifizierte Verwalter ist das präzise Wissen um die Einladungsregeln deshalb ein Standard-Prüfungsgegenstand. Wer die Grundzüge der Versammlung auffrischen möchte, findet auf unserer Übersichtsseite zur Eigentümerversammlung das Fundament.

Wie lange ist die Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung?

Die gesetzliche Frist für die Einberufung der Versammlung beträgt drei Wochen, sofern nicht im Einzelfall eine besondere Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Diese Dreiwochenfrist wurde mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) zum 1. Dezember 2020 eingeführt und löste die frühere, oft zu knappe Frist von zwei Wochen ab. Sie soll den Wohnungseigentümern ausreichend Zeit geben, Beschlussanträge zu prüfen, Belege einzusehen und sich mit Miteigentümern abzustimmen.

Eine Abkürzung der Frist kommt nur in echten Eilfällen in Betracht (z.B. bei drohendem Wasserschaden oder dringenden Sicherungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum), wenn ein Zuwarten den Eintritt erheblicher Schäden bedeuten würde.

Fristberechnung nach §§ 187 ff. BGB: Wie wird die 3-Wochen-Frist berechnet?

Entscheidend für die Einhaltung der Dreiwochenfrist ist nicht der Tag, an dem der Verwalter die Einladung absendet, sondern der Zugang der Einladung beim einzelnen Wohnungseigentümer nach § 130 BGB. Für die Fristberechnung gelten die allgemeinen Regeln der §§ 187 ff. BGB:

Praxisbeispiel: Geht die Einladung am Dienstag, dem 1. eines Monats, den Eigentümern zu, beginnt die Frist am Mittwoch (2.) zu laufen und endet mit Ablauf des Dienstags, dem 22. des Monats (24:00 Uhr). Die Versammlung kann frühestens am Mittwoch, dem 23., rechtssicher stattfinden.

In welcher Form muss geladen werden? Textform nach § 126b BGB

Nach § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG bedarf die Einberufung der Textform. Vor der WEG-Reform war gesetzlich die strengere Schriftform vorgeschrieben. Heute genügt gemäß § 126b BGB eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr zwingend erforderlich.

Zulässige Einladungswege sind damit:

• E-Mail: Der Standardweg im modernen Verwalteralltag, sofern die E-Mail-Adressen für diesen Zweck hinterlegt sind.
• Brief oder Einwurfschreiben: Weiterhin zulässig und insbesondere für Eigentümer ohne E-Mail-Zugang maßgeblich.
• Eigentümerportal / Verwaltungssoftware: Bereitstellung mit Benachrichtigung, wenn dies zwischen den Beteiligten vereinbart ist.

Für den Verwalter empfiehlt sich eine lückenlose Dokumentation des Versands und Zugangs (z.B. Serverprotokolle, Postzustellungsnachweise), um im Streitfall den Zugangsbeweis führen zu können.

Wer ist zur Einberufung der Versammlung berechtigt?

Die Zuständigkeit für die Einberufung ist in § 24 WEG hierarchisch gestaffelt:

• Verwalter (Regelfall): Nach § 24 Abs. 1 WEG wird die Versammlung der Wohnungseigentümer von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.
• Ersatzkompetenz (§ 24 Abs. 3 WEG): Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, eine Versammlung einzuberufen, kann die Versammlung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden. Mehr zu den Rechten und Pflichten des Beirats erläutert unser Beitrag zum Verwaltungsbeirat nach § 29 WEG.
• Minderheitenverlangen (§ 24 Abs. 2 WEG): Der Verwalter ist verpflichtet, eine Versammlung einzuberufen, wenn dies von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt wird. Maßgeblich ist das Kopfprinzip bezogen auf die Eigentümer, nicht die Miteigentumsanteile.
• Gerichtliche Ermächtigung (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG): Kann weder über den Beirat noch über einen ermächtigten Eigentümer eingeladen werden, kann jeder Wohnungseigentümer im Klagewege (Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) beantragen, dass das Gericht ihn zur Einberufung ermächtigt oder die Einberufung anordnet.

Welche Rechtsfolgen haben Ladungsmängel?

Wird die Einberufungsfrist unterschritten, die Form verletzt oder ein Tagesordnungspunkt nicht ordnungsgemäß bezeichnet, liegt ein formeller Ladungsmangel vor. Für die Wirksamkeit der Beschlüsse gilt folgendes System:

1. Regelfall: Anfechtbarkeit
Ein Verstoß gegen Einladungsfristen oder -formen führt im Regelfall nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse (§ 44 Abs. 1 Satz 1 WEG). Der Beschluss bleibt wirksam, solange er nicht innerhalb der einmonatigen Frist beim Amtsgericht angefochten und für ungültig erklärt wird. Details zur Klagefrist finden sich im Leitfaden Beschluss anfechten nach § 44 WEG.

2. Kausalitätsprüfung (Relevanztheorie)
Eine Anfechtungsklage hat nur dann Erfolg, wenn der Ladungsmangel für das Beschlussergebnis kausal (ursächlich) war. War das Abstimmungsergebnis so eindeutig, dass die Stimmen des verspätet geladenen Eigentümers am Ergebnis nichts geändert hätten, oder steht fest, dass der Eigentümer auch bei ordnungsgemäßer Einladung nicht teilgenommen hätte, bleibt der Beschluss trotz Formfehlers bestehen. Die Rechtsprechung verlangt hierbei jedoch eine strenge Prüfung: Konnte der Eigentümer durch Wortbeiträge die Willensbildung anderer beeinflussen, wird die Kausalität regelmäßig vermutet.

3. Ausnahme: Nichtigkeit bei bewusstem Ausschluss
Zur Nichtigkeit nach dem Wohnungseigentumsgesetz führt ein Ladungsfehler nur bei gravierendsten Verstößen gegen das Mitwirkungsrecht — namentlich dann, wenn ein Wohnungseigentümer vorsätzlich und gezielt nicht geladen wurde, um ihn von der Abstimmung fernzuhalten. Solche Beschlüsse sind von Anfang an rechtlich unwirksam.

Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Versammlung Beschlüsse fassen kann, vergleiche auch unseren Ratgeber zur Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung.

Häufige Fragen (FAQ) zur Einberufung