Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung: Gilt ein altes oder neu vereinbartes Quorum noch?

Ist eine Eigentümerversammlung seit der WEG-Reform immer beschlussfähig?

Vor der Reform verlangte § 25 Absatz 3 WEG in der alten Fassung, dass mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten sein musste; wurde das verfehlt, war eine Wiederholungs- oder Zweitversammlung nötig. Diesen Mechanismus hat der Gesetzgeber gestrichen. Die Grundlagen zu Einberufung, Tagesordnung und Mehrheiten sind auf unserer Übersichtsseite zur Eigentümerversammlung zusammengefasst — dieser Artikel vertieft gezielt die dort nur kurz angerissene, in der Praxis unterschätzte Übergangsfrage: Was passiert mit Quorumsklauseln, die schon vor der Reform in der Gemeinschaftsordnung standen, und kann eine Gemeinschaft heute noch selbst eines vereinbaren?

Gilt eine alte Quorumsklausel aus der Gemeinschaftsordnung nach der Reform noch?

Nur ausnahmsweise: Eine alte Klausel gilt fort, wenn sie bewusst strengere Voraussetzungen regelt als das frühere Gesetz — bloße Wiederholungen des alten Gesetzestextes dagegen nicht.

Maßgeblich ist die Übergangsvorschrift des § 47 WEG. Sie lautet: „Vereinbarungen, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen." Für eine alte Quorumsklausel bedeutet das: Die neue, quorumsfreie Fassung des § 25 WEG setzt sich grundsätzlich durch — es sei denn, aus der Klausel selbst ergibt sich ein erkennbar eigenständiger Regelungswille.

Genau an dieser Stelle liegt die praktische Schwierigkeit, auf die auch die Fachliteratur hinweist: Sehr viele Gemeinschaftsordnungen haben in der Vergangenheit schlicht den damals geltenden Gesetzeswortlaut übernommen — also „mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile". Eine solche reine Wiederholung begründet keinen eigenständigen Willen und wird von der neuen Gesetzesfassung verdrängt. Regelt die Klausel dagegen bewusst strengere Anforderungen, etwa ein Quorum von zwei Dritteln der Miteigentumsanteile oder der Eigentümer, bleibt dieses Quorum nach der in der Praxis vertretenen Auslegung weiterhin maßgeblich, weil darin ein eigenständiger, vom Gesetzeswortlaut unabhängiger Wille zum Ausdruck kommt.

Kann eine Eigentümergemeinschaft heute noch ein Quorum vereinbaren?

Ja: Weil § 25 WEG eine abweichende Regelung nicht ausdrücklich ausschließt, können Eigentümer auch heute noch durch eine neue Vereinbarung ein Beschlussfähigkeitsquorum festlegen.

Rechtsgrundlage ist die allgemeine Vereinbarungsbefugnis nach § 10 Absatz 1 WEG: Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, „soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist". Da § 25 WEG eine Quorumsregelung nicht ausdrücklich verbietet, steht es den Eigentümern grundsätzlich frei, ein eigenes Quorum zu vereinbaren. Zwei Punkte sind dabei wichtig für die Praxis: Erstens braucht es dafür in aller Regel eine Vereinbarung aller Eigentümer, nicht nur einen Mehrheitsbeschluss, da das Gesetz für diesen Punkt keine Öffnungsklausel zugunsten eines bloßen Beschlusses vorsieht. Zweitens wirkt eine solche Vereinbarung gegenüber dem Rechtsnachfolger eines Eigentümers nach § 10 Absatz 3 WEG nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist — sonst bindet sie nur die ursprünglich zustimmenden Eigentümer.

Muss noch eine Wiederholungsversammlung einberufen werden, wenn zu wenige Eigentümer erscheinen?

Im gesetzlichen Regelfall nicht mehr: Weil keine Mindestbeteiligung mehr vorgeschrieben ist, kann die Beschlussfähigkeit im Normalfall gar nicht erst fehlen.

Der aus der Zeit vor der Reform bekannte Mechanismus — bei Nichterreichen des Quorums eine zweite, dann quorumsunabhängige Versammlung einzuberufen — ist damit für den gesetzlichen Regelfall gegenstandslos geworden. Anders liegt es nur, wenn ausnahmsweise ein wirksames Sonderquorum aus einer fortgeltenden Altklausel oder einer neuen Vereinbarung nach § 10 WEG gilt: Wird dieses Sonderquorum verfehlt, richtet sich das weitere Vorgehen nach der jeweiligen Klausel und nicht mehr nach dem gesetzlichen Regelfall.

Entscheidungstabelle: Gilt ein Quorum für die Beschlussfähigkeit?

Die folgende Übersicht ordnet die vier praxisrelevanten Konstellationen nach der hier beschriebenen Rechtslage ein.

Wer eine Gemeinschaftsordnung aus der Zeit vor 2020 prüft, sollte deshalb nicht nur nachsehen, ob dort eine Quorumsklausel steht, sondern ob diese über den damaligen Gesetzestext hinausgeht. Für den Umlaufbeschluss als beschlussfähigkeitsunabhängige Alternative zur Präsenzversammlung gelten ohnehin eigene Zustimmungsregeln, die von dieser Frage unberührt bleiben.

Ist das Thema für die IHK-Sachkundeprüfung relevant?

Ja. Die Abschaffung des Beschlussfähigkeitsquorums gehört zu den Kernänderungen des WEMoG und wird in der Sachkundeprüfung für zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG regelmäßig in Verbindung mit der Übergangsvorschrift des § 47 WEG geprüft — gerade weil viele Gemeinschaftsordnungen und ältere Lehrmaterialien noch die frühere Rechtslage abbilden.

Wer die Grundregeln zu Einberufung, Mehrheiten und Beschlussanfechtung noch auffrischen möchte, findet die Basis auf der Übersichtsseite zur Eigentümerversammlung; für die Rolle des Verwaltungsbeirats bei der Vorbereitung von Versammlungen siehe den Artikel zum Verwaltungsbeirat nach § 29 WEG.

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