Virtuelle Eigentümerversammlung: Voraussetzungen und Übergangsregel bis 2028

Was ist eine virtuelle Eigentümerversammlung?

Damit gibt es neben der klassischen Präsenzversammlung und der hybriden Versammlung (bei der einzelne Eigentümer per Video zuschalten, während andere vor Ort bleiben) seit Oktober 2024 eine dritte, eigenständige Versammlungsform. Zu verwechseln ist sie nicht mit dem Umlaufbeschluss nach § 23 Absatz 3 WEG: Der Umlaufbeschluss ersetzt die Versammlung komplett durch die Zustimmung aller Eigentümer in Textform (§ 126b BGB), während die virtuelle Versammlung eine echte Versammlung mit Debatte und Abstimmung bleibt — nur eben ohne gemeinsamen Raum.

Hybride Teilnahme und virtuelle Versammlung — zwei verschiedene Dinge

Schon seit der WEG-Reform 2020 (WEMoG) erlaubt § 23 Absatz 1 Satz 2 WEG, dass einzelne Eigentümer per Videozuschaltung an einer ansonsten physisch stattfindenden Versammlung teilnehmen — dafür genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Das ist die hybride Teilnahme, nicht die virtuelle Versammlung. Erst § 23 Absatz 1a WEG erlaubt, auf den physischen Versammlungsort für alle Beteiligten — einschließlich des Verwalters — vollständig zu verzichten. Wer beide Regelungen verwechselt, unterschätzt regelmäßig, welche Mehrheit tatsächlich nötig ist.

Seit wann ist die virtuelle Eigentümerversammlung erlaubt?

Seit dem 17. Oktober 2024. An diesem Tag trat das Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen in Kraft (verkündet als BGBl. 2024 I Nr. 306 am 16. Oktober 2024). Dasselbe Gesetz hat auch Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke) zu einer privilegierten baulichen Veränderung gemacht — mehr dazu im Artikel Wallbox in der WEG, der die übrigen privilegierten Maßnahmen nach § 20 Absatz 2 WEG vorstellt.

Welche Mehrheit ist für den Beschluss nötig?

Eine Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen (§ 23 Absatz 1a Satz 1 WEG). Das ist deutlich mehr als die einfache Mehrheit, die für die meisten WEG-Beschlüsse nach § 25 Absatz 1 WEG genügt, und unterstreicht, dass der Gesetzgeber den vollständigen Verzicht auf physische Präsenz als weitreichende Entscheidung behandelt.

Wie lange gilt der Beschluss?

Höchstens drei Jahre ab Beschlussfassung (§ 23 Absatz 1a Satz 1 WEG). Eine WEG kann sich also nicht dauerhaft und unbefristet für die virtuelle Versammlung entscheiden — nach Ablauf der drei Jahre braucht es einen neuen Beschluss mit erneuter Dreiviertelmehrheit, wenn die Gemeinschaft weiter virtuell tagen möchte.

Muss trotzdem eine Präsenzversammlung stattfinden? Die Übergangsregel bis 2028

Ja — wenn der Beschluss vor dem 1. Januar 2028 gefasst wird. § 48 Absatz 6 WEG schreibt vor: „Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Absatz 1a, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Wohnungseigentümer hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten." Für Gemeinschaften, die jetzt auf virtuelle Versammlungen umstellen, bedeutet das: Trotz des Beschlusses bleibt bis Ende 2028 mindestens ein physisches Treffen pro Jahr Pflicht, es sei denn, alle Eigentümer verzichten einstimmig darauf.

Muss die virtuelle Versammlung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein?

Ja. § 23 Absatz 1a Satz 2 WEG verlangt ausdrücklich: „Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein." Das Gesetz selbst legt nicht im Detail fest, mit welchen technischen Mitteln das umzusetzen ist. In der Verwaltungspraxis und in Fachportalen für Hausverwaltungen wird deshalb regelmäßig diskutiert, wie Eigentümer ohne eigene Technik oder Erfahrung mit Videokonferenzen einbezogen werden können — etwa durch Zuschaltung über den Verwalter oder einen anderen Eigentümer. Das sind praxisnahe Lösungsansätze aus der Verwalter-Community, keine gesetzlichen Vorgaben im engeren Sinn.

Häufige Fragen