Vertretungsbefugnis des Verwalters: § 9b WEG und § 27 WEG im Vergleich

Was regelt § 9b WEG zur Außenvertretung des Verwalters?

§ 9b Abs. 1 WEG lautet wörtlich: „Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer." Fehlt ein Verwalter, wird die Gemeinschaft durch die Eigentümer gemeinschaftlich vertreten. Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam.

Im Ergebnis wirkt die Vertretungsmacht im Außenverhältnis grundsätzlich unbeschränkbar; nur bei Grundstückskauf- oder Darlehensverträgen greift zwingend der vorherige Beschlussvorbehalt.

Wann darf der Verwalter ohne Beschluss handeln? (§ 27 WEG)

§ 27 Abs. 1 WEG bestimmt: „Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die 1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder 2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind." Das ist keine Generalklausel, sondern eine eng umrissene Innenbefugnis. Das Gesetz nennt keine festen Euro-Grenzen — „untergeordnete Bedeutung" ist im Einzelfall zu bewerten.

Warum fallen Außenvertretung und Innenbefugnis oft auseinander?

Nach § 9b Abs. 1 WEG handelt der Verwalter die Gemeinschaft nach außen grundsätzlich wirksam; interne Beschränkungen kann er Dritten nicht entgegenhalten. Fehlt jedoch die Innenbefugnis nach § 27 WEG — etwa keine Eilbedürftigkeit und keine untergeordnete Bedeutung —, handelt der Verwalter zwar nach außen wirksam, aber ohne erforderlichen Beschluss pflichtwidrig im Innenverhältnis. Umgekehrt kann der Verwalter bei Grundstückskauf- oder Darlehensverträgen ohne Eigentümerbeschluss nicht wirksam vertreten, weil § 9b Abs. 1 WEG hierfür einen Beschluss zwingend vorschreibt.

Wie können Eigentümer die Innenbefugnis steuern? (§ 27 Abs. 2 WEG)

§ 27 Abs. 2 WEG lautet: „Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern." In der Praxis bieten sich Ermächtigungsbeschlüsse an, etwa für typische Instandhaltungen bis zu einer festgelegten Obergrenze — nur als Beispiel, keine gesetzliche Grenze. Ebenso möglich sind Einschränkungen, etwa die Anordnung, dass bestimmte Aufträge stets eines Beschlusses bedürfen.

Wer vertritt die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter selbst? (§ 9b Abs. 2 WEG)

§ 9b Abs. 2 WEG stellt klar: „Dem Verwalter gegenüber vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer." Das betrifft insbesondere Abschluss, Änderung oder Beendigung des Verwaltervertrags sowie sonstige Erklärungen der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter — Bestellung und Abberufung des Verwalters selbst regelt dagegen § 26 WEG, vertieft im Beitrag Verwalter bestellen und abberufen.

Praxisbeispiele: Außenvertretung trifft Innenbefugnis

Beispiel 1 — untergeordnete Bedeutung: Der Verwalter beauftragt eine Dachrinnenreparatur für 400 Euro. Nach außen ist der Auftrag wirksam (§ 9b Abs. 1 WEG). Im Innenverhältnis kann er ohne Beschluss zulässig sein, wenn es sich um eine Maßnahme „untergeordneter Bedeutung" ohne erhebliche Verpflichtungen handelt (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) — der Betrag dient hier nur der Veranschaulichung, das Gesetz nennt keine feste Grenze.

Beispiel 2 — Beschlussvorbehalt: Der Verwalter schließt ohne Beschluss einen Grundstückskaufvertrag. § 9b Abs. 1 WEG erlaubt die Vertretung hierfür „nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer", sodass ohne Beschluss keine Vertretungsmacht besteht.

Beispiel 3 — Eilfall: Der Verwalter legt fristwahrend Widerspruch gegen einen Gebührenbescheid ein. Das ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ohne Beschluss zulässig, weil es der Fristwahrung dient; nach außen handelt er gemäß § 9b Abs. 1 WEG wirksam.

Häufig gestellte Fragen