Verkehrssicherungspflicht in der WEG: Wer haftet für Gefahrenstellen?

Wer haftet für Gefahrenstellen im Gemeinschaftseigentum?

Rechtsgrundlage der deliktischen Haftung ist der von der Rechtsprechung aus § 823 Abs. 1 BGB entwickelte Grundsatz der Verkehrssicherungspflicht — ein eigener Begriff „Verkehrssicherungspflicht" steht nicht im Gesetzestext selbst, sondern wurde von den Gerichten aus der allgemeinen Norm abgeleitet. § 823 Abs. 1 BGB lautet: „Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet."

Wer aber ist innerhalb der WEG die richtige Adressatin dieser Pflicht? § 9a Abs. 2 WEG bestimmt: „Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr." Und § 9a Abs. 1 WEG stellt klar: „Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden." Die GdWE ist also selbst Trägerin der Verkehrssicherungspflicht für das gemeinschaftliche Eigentum.

Welche Rolle hat der Verwalter bei der Verkehrssicherung?

Maßgeblich für seinen Handlungsspielraum ist § 27 Abs. 1 WEG: „Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die 1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder 2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind." In der Praxis umfasst dies unter anderem die Organisation von Winterdienst und Hausmeisterleistungen, regelmäßige Sichtkontrollen und die zügige Beseitigung erkannter Mängel.

Die Eigentümer können diesen Handlungsspielraum per Beschluss anpassen. § 27 Abs. 2 WEG: „Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern."

Darf und muss der Verwalter ohne Beschluss handeln?

Zwei Praxisbeispiele: Ist der Haupteingang massiv vereist, bestellt der Verwalter umgehend einen Räum- und Streudienst und informiert anschließend die Eigentümer — der Soforteingriff ist durch § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gedeckt. Lösen sich Fassadenteile, sperrt er den Gefahrenbereich ab, beauftragt eine Notfallfirma und veranlasst die Sicherung.

Für nicht dringliche, kostenintensivere Maßnahmen ist dagegen ein Beschluss einzuholen; die Eigentümer können den Rahmen durch § 27 Abs. 2 WEG anpassen, etwa durch generelle Ermächtigungen für kleinere Instandsetzungen.

Delegation an Winterdienst und Hausmeister: Was bleibt bei GdWE und Verwalter?

Delegation verlagert die praktische Tätigkeit, nicht die Verantwortung, eine funktionierende Organisation vorzuhalten. Der Verwalter beschafft Angebote, achtet auf klare Leistungsbeschreibungen (Kontrollgänge, Bereitschaft, Reaktionsfristen) und überwacht stichprobenartig die Leistungserbringung. Bei erkennbaren Ausfällen muss er nachsteuern, Ersatz beauftragen oder den Vertrag anpassen — Rechtsgrundlage für sein Handeln bleiben § 27 Abs. 1 WEG (laufende Maßnahmen, Notfälle) und ergänzende Eigentümerbeschlüsse nach § 27 Abs. 2 WEG.

Was gilt bei Glätte, Beleuchtungsausfall und losen Geländern?

Glätte: Die GdWE organisiert den Winterdienst und definiert interne Meldewege, der Verwalter koordiniert und dokumentiert die Einsätze. Zeitfenster und Umfang der Räum- und Streupflicht sind nicht bundeseinheitlich geregelt, sondern richten sich nach der örtlichen Straßenreinigungssatzung — pauschale Uhrzeiten lassen sich daher nicht angeben.

Beleuchtung: Fällt die Treppenhausbeleuchtung aus, veranlasst der Verwalter unverzüglich die Instandsetzung; bei Totalausfall sorgt er übergangsweise für Warnhinweise oder provisorische Beleuchtung. Lose Geländer oder Bauteile: sofortige Absperrung und Sicherung veranlassen, danach eine Fachfirma beauftragen. In akuten Fällen greift jeweils § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.

Wer haftet für Gefahrenstellen im Sondereigentum?

Die Abgrenzung folgt dem Eigentumsregime: Treppenhäuser, Eingänge, Fassaden, Dach und gemeinschaftliche Wege sind Gemeinschaftseigentum — hier ist die GdWE zuständig. Innerhalb der eigenen Wohnung obliegt die Sicherung typischer Gefahrenquellen dem jeweiligen Eigentümer. Ansprüche Dritter wegen Verletzungen auf gemeinschaftlichen Flächen richten sich grundsätzlich gegen die GdWE; daneben kommt bei eigenem Fehlverhalten Einzelner eine persönliche Haftung nach § 823 Abs. 1 BGB in Betracht. Zur allgemeinen Haftung des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft siehe auch Haftung des WEG-Verwalters.

Häufig gestellte Fragen