Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft (Werdende WEG): Voraussetzungen, Rechte und Pflichten

10/2026 | Fachredaktion verwalterpruefung.de

Oft dauert es nach dem Kauf einer Eigentumswohnung vom Bauträger Monate, bis der Käufer formell als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. In der Zwischenzeit wird die Wohnung jedoch längst bezogen. Wer zahlt in dieser Phase das Hausgeld? Und wer darf abstimmen? Um diese Lücke beim Ersterwerb zu schließen, gilt der Käufer unter bestimmten Voraussetzungen schon vor der Grundbuchumschreibung als werdender Wohnungseigentümer (Stichwort werdende Wohnungseigentümergemeinschaft). Das hat zunächst die Rechtsprechung entwickelt; seit der WEG-Reform (WEMoG, 01.12.2020) steht es in § 8 Abs. 3 WEG.

Wann entsteht die Stellung als werdender Wohnungseigentümer?

Die Stellung als werdender Wohnungseigentümer entsteht nach § 8 Abs. 3 WEG, sobald der Erwerber einen durch Vormerkung im Grundbuch gesicherten Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat und ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde. Ab diesem Zeitpunkt gilt er gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer.

Das Gesetz greift damit auf, was der Bundesgerichtshof schon vor der Reform entschieden hatte (grundlegend BGH, Beschluss vom 05.06.2008, Az. V ZB 85/07, BGHZ 177, 53). Danach müssen beim sogenannten Ersterwerber (Kauf vom aufteilenden Eigentümer) drei Voraussetzungen zusammenkommen:

Nicht erforderlich ist, dass die Wohnungsgrundbücher bereits angelegt sind: Der BGH hat das für unerheblich erklärt, weil die Vormerkung schon im Grundbuch des ungeteilten Grundstücks eingetragen werden kann (BGH, a. a. O., Rn. 15). Auch § 8 Abs. 3 WEG nennt die Anlegung der Wohnungsgrundbücher nicht als Voraussetzung.

Die Ein-Personen-Gemeinschaft nach WEMoG

Seit der WEG-Reform (WEMoG 2020) entsteht die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits mit der bloßen Anlage der Wohnungsgrundbücher durch den teilenden Eigentümer, auch wenn dieser noch alleiniger Eigentümer aller Einheiten ist (sog. Ein-Personen-Gemeinschaft nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Regel zur "werdenden WEG" in § 8 Abs. 3 WEG betrifft heute vor allem die Frage, ab wann der Erwerber gegenüber der Gemeinschaft an die Stelle des teilenden Eigentümers tritt.

Rechte und Pflichten des werdenden Wohnungseigentümers

Der werdende Wohnungseigentümer gilt nach § 8 Abs. 3 WEG gegenüber der Gemeinschaft und den anderen Eigentümern als Wohnungseigentümer, hat also dieselben Rechte und Pflichten. Das bedeutet, dass er an die WEG-Grundlagen und Beschlüsse gebunden ist.

Teilnahme und Stimmrecht in der Eigentümerversammlung

Der werdende Eigentümer hat das Recht, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen und sein Stimmrecht auszuüben. Sobald die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG vorliegen, übt er das Stimmrecht für diese Einheit anstelle des teilenden Eigentümers (Bauträgers) aus.

Zahlungspflicht für Hausgeld und Sonderumlagen

Der werdende Wohnungseigentümer ist zur Zahlung des Hausgeldes (Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEG, Vorschüsse und Nachschüsse nach § 28 WEG) und von Sonderumlagen verpflichtet. Die Hausgeldabrechnung ist gegen ihn zu richten.

Ende der Stellung als werdender Eigentümer

Die Phase als werdender Wohnungseigentümer endet für den einzelnen Erwerber, sobald seine Eigentumsumschreibung im Grundbuch formell abgeschlossen ist.

Wichtig für die Praxis: § 8 Abs. 3 WEG gilt nur für den Ersterwerb, also für Erwerber, deren Anspruch sich gegen den teilenden Eigentümer richtet. Beim Zweiterwerb (Weiterverkauf einer Wohnung) bleibt der Verkäufer bis zur Eintragung im Grundbuch voll haftender Eigentümer und Hausgeldschuldner; auch der BGH hat die Stellung des werdenden Wohnungseigentümers für den Zweiterwerb abgelehnt. Eine Vollmacht des Verkäufers (§ 25 Abs. 3 WEG: Textform) kann den Käufer zwar berechtigen, in der Versammlung für den Verkäufer abzustimmen, überträgt aber nicht schuldbefreiend die Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinschaft: Eine Schuldübernahme wirkt nur mit Zustimmung des Gläubigers (§ 415 BGB).

Häufige Fragen (FAQ) zur werdenden WEG

Ab wann ist man Mitglied einer werdenden WEG?

Die Stellung des werdenden Wohnungseigentümers beginnt nach § 8 Abs. 3 WEG, wenn der Erwerber einen durch Vormerkung im Grundbuch gesicherten Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat und ihm der Besitz an der Wohnung übergeben wurde.

Hat ein werdender Wohnungseigentümer Stimmrecht in der Eigentümerversammlung?

Ja. Der werdende Wohnungseigentümer übt anstelle des Bauträgers das Stimm- und Teilnahmerecht in der Eigentümerversammlung aus.

Wer zahlt das Hausgeld: der teilende Eigentümer oder der Erwerber?

In der werdenden WEG schuldet der Erwerber das Hausgeld und hat die entsprechenden Vorschüsse und Nachschüsse an die Gemeinschaft zu zahlen.

Gilt die werdende WEG auch beim Weiterverkauf (Zweiterwerb)?

Nein. § 8 Abs. 3 WEG gilt nur für Erwerber, die ihren Anspruch gegen den teilenden Eigentümer haben (Ersterwerb vom Bauträger). Beim Zweiterwerb bleibt der Verkäufer bis zur Grundbucheintragung Eigentümer und hausgeldpflichtig.

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Quellen & Methodik: Dieser Fachbeitrag wurde auf Basis der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (u.a. BGH, Beschluss vom 05.06.2008, V ZB 85/07) sowie des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 8 Abs. 3 WEG, § 9a WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 25 Abs. 3 WEG, § 28 WEG; Stand nach WEMoG) und des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 415 BGB) recherchiert. Er verknüpft amtliche Vorgaben mit typischen Fragestellungen aus der Verwalterpraxis.